导语：楼市江湖，限字当先。2017楼市最新消息：今年以来针对楼市的政策“组合拳”一记接一记，北上广深等一线城市首当其冲，相继进入“五限时代”，一线城市进入调控之后，战场就到了环绕一线城市周边的城市，称之为环一线楼市，例如环京楼市、环沪楼市、环深楼市、环穗楼市等等，称呼各不相同，但是都是在一线周边，聚集着一批在一线城市上班却买不起房，只能退而求其次的购房者，还有一些“慕名而来”的投资客，随着房地产的调控越来越严格，楼市进入了“五限时代”，现在的环一线楼市如今走势如何呢？是否也和一线城市的楼市一样正在经历水深火热？下面跟随小编一起来了解一下吧！
环京·燕郊
成交量断崖式下跌 工业用地建公寓
从地铁一号线大望路站出，再转乘815或816路公交，是北京前往燕郊最便捷的公共交通路线之一，全程约莫40分钟左右，从郎家园出发下一站就到达兴达广场小区站。
随后在紫竹湾商业广场一处销售中心，销售人员小李表示，目前二手房房价参差不齐，以纳丹堡为例，均价基本上在2.8万元/平方米左右。记者在碧桂园尚诚地产合作经销商处了解到，目前燕郊房价存在很大差别，一般在2.7万元至3.5万元/平方米不等。
链家官网显示，目前燕郊房源库存共1784套，均价2.7万元/平方米。经过梳理发现，从3月21日廊坊限购政策出台以来，截至6月25日的6月份仅成交了35套，已接近冰点，但今年2月份成交438套，3月份成交714套，4、5月份成交200套左右。
随着限购升级，一、二手商品房的交易已接近冰封，有开发商开始打政策擦边球，通过工业用地建公寓，以租代售的形式暗地里卖给买房人。
豪展地产销售中心的丰女士表示，限购之后开发商也着急，现在燕郊也开始重点开发商住公寓。在盈时·未来港的沙盘前，销售人员全程以购房置业的口吻推介，但拿出及签订的合同却是租赁合同，租赁期仅为20年，用途显示“仓储”。
鑫昇置业一位销售人员告知记者，未来港公寓的价格是1.6万元/平方米，之所以比市场价格便宜，是因为未来港是50年产权的工业用地，工业用地在拿地上价格非常便宜。至于土地性质的区别，销售人员说：“性质差不多，产权用完了以后继续和国家续约。”
“我们签订的合同里写了，以后拆迁款都是租户所有。”上述销售人员表示，“我们和当地限购政策打一个擦边球，要不然外地人想买根本买不到。”
隐形费用涉嫌变相加价
双合同”、“电商费”、“装修费”……这些莫名其妙的费用让买房者摸不着头脑的同时，急于买房的心情也让购房者被迫接受这些隐形费用。
前不久，大名城上海一楼盘另收68万元装修款后，引起社会广泛关注。在燕郊，记者同样也发现许多开发商存在暗中变相加价的现象。
“现在商住两用的公寓房不限购不限贷，2019年6月就可以交房。”前述紫竹湾项目的销售人员小李表示：“好在我们现在还赠送精装修，每平方米只收取1000元，开发商会按照1500元的标准交房，50平方米以下的房型，只需要交10000元装修费就可以了。”
小李介绍说，跟客户签订购房合时也会签订装修协议，但其并没有拿出装修协议。如果表示说要自己装修时，对方明确告知“不行”。
他解释道，“因为这是开发商统一的，主要是为了打造燕郊的示范标杆。”至于装修规格，小李用“以后住在里面，保证就像住在酒店一样”来形容。
在盈时·未来港一销售中心，在咨询的时候也遇到同样的加价问题，不过大同小异的时价格方面有一些细微的出入。
关于开发商收取“装修费”、“电商费”等情形，多次拨打三河市房管局电话，但一直无法拨通，随后采访廊坊市房管局，一位工作人员表示电商费属于开发商自己的销售行为，房管局只管开发商违规收定金的行为。
环京·武清
一二手房房价倒挂 环高铁站楼盘降价明显
“是本地人吗？”这是最近走进天津武清区的任何一家售楼处时，置业顾问都要先问的一句话，目的是先确定购房者资格。
在今年3月31日天津推出限购政策以后，将许多河北、北京来的购房者“拒之门外”，现在武清的楼市状况如何呢？根据浩华地产的统计销售显示，5月份武清楼市成交套数1509套，环比增加113%，同比减少53%。其中离高铁站仅一条马路的黄庄板块成交量占到28%。
“现在政府管得严，三期最新的价格还没定，推盘时间也不知道。价格估计和周边的差不多，在1.5万（元）左右。”在鸿坤原乡郡售楼处，一位置业顾问表示。中介数据显示，这附近的二手商品房价格都在2万元左右。
天津财经大学的一位教授表示：“由于二手房房价是随行就市，二手房的高房价反映出市场的投机性，但二手房价超过新房价不会是一个常态。”
“新政出台后，新房和二手房的成交量都是大幅下滑，尤其是高铁站附近这块。毕竟之前来武清买房的投资客比例很大，现在他们都没有资格了。”一位中介称。
位于高铁站周边的多个楼盘此前都计划在近期开盘，但政府审核后的价格与开发商申报的价格有些差距。可以发现的是，大部分开发商都在观望。有些楼盘曾宣称5月份开盘，但7月份能否开盘也未可知。
买新房仍可操作 贷款额度同样难批
早在2016年的时候，武清区房管局曾就“房票”一事发布通告全面治理。最近走访多家楼盘时均被置业顾问告知，现在查得很严，不存在“房票”。
但是据一位中介透露，现在还没开盘的好多房子都是开盘前内定好了，开盘后也许也可以买到房子，但绝对挑不到好楼层、好户型，一张“房票”大概6万元。据该中介人士称，某大型房企旗下红熙郡和鸿坤原乡郡都可以操作，交钱内定之后只能说先等着，然后按照售楼价签约。“你去售楼处问就是没房子。其实房子被一些人定，你给15万元，然后他带着你去网签、交首付。这个叫差额，6万元纯粹就是 房票 。”
鸿坤原乡半岛的置业顾问表示，现在还有能直接签的期房，这些都是因为购房者贷款没能批下来，清退出的房源。
上述职业顾问也表示，贷款现在不太好弄，所以他们是和香河农行合作的，贷款利率一般要上调10%。
某银行武清分行的一位工作人员也表示，目前其银行额度比较紧张，放款很慢。首套利率一般会在基准利率标准上浮10%，二套有可能会上浮20%。有些开发商会找到“总行”放款，不过这样会有很大的代价。
环沪·嘉兴
房价一年涨幅近七成的楼盘存在 住宅库存同比下降四成之多
还记得5月22日在嘉兴市大剧院上演的那场“宇宙级土拍大戏”吗？为争抢8宗宅地，425家房企鏖战近8小时，“中签”者在台上兴奋得像中了巨额彩票。
嘉兴市以及下辖的嘉善县，虽然被归为三四线之列，但部分楼盘的房价在短短一年内上涨超过50%，丝毫不逊于一二线城市。便捷的交通，1万元出头的房价，嘉兴市、嘉善县吸引了不少在上海、苏州等地工作，但又不满足上海、苏州购房条件或者即使满足购房条件但又买不起住房的外地人。外溢的购房需求，最直接的体现则是快速上涨的房价。新西塘孔雀城去年7月的售价只有9000元/平方米左右，短短不到一年时间，涨幅达70%。
当下嘉兴楼市库存明显回落。嘉兴市统计局数据显示，截至5月末，嘉兴全市待售面积365.14万平方米，同比下降31.8%，总量较4月末下降3.1%，其中住宅待售面积160.65万平方米，同比下降38.6%，办公楼和商业营业用房待售面积分别为34.84万平方米和126.12万平方米，同比分别下降34.7%和23.3%。
“一二线城市房价上涨的带动，特别是上海等地外溢的购房需求，以及嘉兴地处上海和杭州之间这一独特的区域位置，是嘉兴此轮库存明显去化和房价快速上涨的重要因素。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚表示。
环沪·太仓
投资太仓“有门道” 本地客需求释放 供地减少三成
2016年楼市的火热，在太仓依然保持着温度。就土地端而言，今年5月31日，太仓市国土资源局一举挂牌出让10宗经营性用地。土拍能对市场产生如此大的影响，还在于市场逐渐呈现供不应求的迹象。克而瑞数据显示，2017年上半年太仓新增供应量47.63万平米，比去年同比减少37.6%。统计数据显示，5月份太仓全市共销售商品房14.4万平方米，与上月相比，环比增长40.8%，其中住宅成交11.52万平方米，环比增长51.6%。
据了解，太仓热点项目的销量也颇为客观，仅第一季度排行TOP5的楼盘销售额均超过1亿元。
太仓楼市余温仍存，但同时也出现了一个有趣的变化。限购一定程度上对外地投资客有所影响，而项目能热销更多是因为受到本地客追捧，整个新区的房价也稍微有所提升。伴随着去年限购政策的实施，太仓购房客群已悄然发生了变化，克而瑞环沪事业部负责人毛呈飞也表示，近期太仓市场是主城内客群开始逐渐增加，太仓这块集中于主城区，销售比较好。
相比去年下半年上海投资客爆棚的现象，今年太仓楼市出现了反转，外来投资客大幅减少，本地投资客却是一拥而上。不过，虽然限购提高了门槛，但投资客进入太仓依然“有门道”。据毛呈飞介绍，有不少开发商替外来投资客锁定房源，允许其先行缴纳30%~50%的首付，等一年过后缴满社保，再来缴满剩余房款。“但这是最大限度了，对一直讲究现金为王的开发商来说，无疑会造成很大压力。目前一些热销楼盘更倾向销售给本地客。”毛呈飞表示。毛呈飞表示，由于前一阶段上海投资客的光临，太仓本地人才意识到这里的投资潜力。上海客比例虽然在减少，但其关注度依旧很高。
环沪·昆山
昆山部分楼盘涉嫌“代办社保”拉客
位于昆山城北区一家名叫天际云墅的楼盘营销人员表示，如果是非昆山户籍又没有社保的话，他们可以给购房者提供两种选择，一种是交约15000元做税单；另外一种是交约18000元办理昆山一年的社保。购房者需与开发商签订一份购房承诺书，等一年社保缴齐之后方可再签订正式的网签合同办理贷款，若要通过此种方式购房，需一次性缴纳50%的房款。
无独有偶，在北大资源九锦颐和售楼处的一名营销人员也表示说，“要办理他们这个社保需要一次性缴纳约3~4万元，办理成功的概率在80%左右，若办理不成功则全额退款。”至于这4万元交给谁？该营销人员表示交给开发商信任的第三方公司。他说，“开发商自己是比较正规的，所以不会亲自操作，因此是找公司合作，一旦出现问题可以撇清关系。”
上海信和安律师事务所律师王龙国指出，“代办社保是为规避房屋限购政策而实施的行为。房屋限购政策虽不同于法律，但在国家大力调控楼市的形势下，违反限购政策如同违反法律，可能导致实施的行为无效。代办社保于购房者而言存在较大的法律风险。”
“骗取社保参保和缴费资格后，如被查实可能导致房屋买卖无效。签署正式合同前，购房者私下与开发商签署代办社保协议，因未备案而难以受到法律保护，可能导致开发商 一房二卖 。购房者如果知假造假，也要承担法律后果。”王龙国补充说。
新房成交骤降八成 刚需外溢 周边强劲上涨
昆山素有“上海后花园”之称，受环沪都市圈概念影响，已成上海高房价以及高门槛下的重要疏散通道，其楼市频掀热浪，但去年10月初，昆山出台严厉限购令，此后新房成交量有所降温。易居研究院数据显示，今年前5个月，昆山一手住宅成交约57.6万平方米，同比骤减84.8%，但成交均价为13872.6元/平方米，同比上升约47.7%。
6月23日，走访昆山了解到，花桥镇辖区内一名从业人员表示，“去年7月份，花桥的土拍楼面价已达到近17000元/平方米，此次土拍结束后带动了一轮房价上涨，花桥由此进入2万+时代，但限购以后这边基本保持平稳，没有再涨。”
当地的环上海板块置业顾问严成亮介绍说，“现阶段最真实的写照是刚需外溢，周边强劲上涨。限购抑制过快上涨的同时误伤刚需。购房者需要买，又不敢买，怕限购压抑下房价下滑，又怕限购打开，购房者集中入市导致房价暴涨。”
环深·惠州
惠州新房进入“一推光” 新房库存进入近年来的低谷
自去年10月开始“限价”再到今年4月启动“限售”，惠州楼市目前究竟如何？
对此，小编以购房者身份走访了大亚湾片区的多个楼盘，从现场来看，访客均较多。“大亚湾片区新房供不应求，新房一推出就卖完，这基本是事实。”一位惠州本地开发商如是说。
家家顺研究中心分析称，5月惠州全市一手住宅成交量价都得到了有效控制，惠州5月房价与去年10月保持持平状态；值得注意的是，虽供求逐渐接近平衡，但自今年1月起，大亚湾、惠城（含仲恺）区域一直处于供不应求的状态。
而惠州合纵联行数据显示，截至5月底，惠州新房库存量跌至历史低谷，全市住宅存量为65982套，存量面积为734.1万平方米，库存环比再跌8.9%，与去年同期相比，新房库存减少19416套，库存总面积减少约240万平方米。合纵联行研究分析称，如果以惠州市场月均消化94.5万平方米计算，惠州市库存量仅需7.8个月即可消化完毕，基本逼近惠州近年来新房库存的历史最低谷。
品牌房企大肆入驻惠州
今年上半年，新力、实地、奥园纷纷高调宣布进入惠州市场。截至2017年5月，新力地产已顺利在深惠区域布局16个地块，遍布惠城、大亚湾、惠阳；实地地产在2017年深惠区域三盘齐发，其中实地·常春藤、实地木槿雅著两盘均位于惠阳区域；奥园地产集团第一个进驻惠州的项目奥园·誉山湖也将于近期入市。
万达集团今年3月与惠州市政府、大亚湾区管委会签订战略合作框架协议，总投资约800亿元的万达文化旅游城项目将落子惠州大亚湾。
而在进驻惠州的前十强开发商中，最凶猛的要属碧桂园和恒大。据碧桂园销售透露，今年碧桂园有20多个项目入市。而恒大通过收购和并购的方式拿下惠州多个项目，其布局大亚湾澳头的首个项目依山海湾即将入市。
李宇嘉分析称，开发商布局惠州主要是看好粤港澳大湾区都市圈的发展概念，以及14号地铁线的开通，疏导了深圳很大一部分需求到惠州；而且惠州是个旅游集中地带，会吸引一些大社区、临海临江片区楼盘开发，成为珠三角其他城市尤其是深圳购买力的分流。
开发商对惠州布局意愿强烈也体现在招拍挂土地市场上。数据显示，今年春节后至5月底，惠州主要的14宗土地招拍挂成交竞价中，仅有两宗地没有溢价成交，最高溢价率高达330%，连龙门一块1600平方米的地块都产生了63%的溢价。
环穗·增城
广州增城楼市“双合同”盛行 购房门槛推高
连续17个月稳坐广州区域“销冠”的增城，终于走下“神坛”。网易房产监测阳光家缘数据显示，6月1~23日，增城网签为505套，环比5月同期的1571套大降68%，落后于花都、黄埔、南沙三区，位列第四。
实地蔷薇国际于5月7日开盘，网易房产监测阳光家缘数据显示，截至6月23日，已成交53套，成交均价为12418元/平方米。而实地蔷薇国际的销售人员则表示，目前楼盘均价在2万元/平方米左右。实地蔷薇国际如何做到1.2万元/平方米的成交均价呢？
以一套86平方米的单位为例，折后总价约为186万元，折合单价约为2.1万元/平方米。签约是采用两个合同签约，合同价约为103万元，装修合同需支付约83万元。网签总价以103万元的合同价计算，网签数据则显示成交均价在1.2万元/平方米左右。这就是所谓的双合同！
实地调查发现，增城大量楼盘采用双合同的方式签约，甚至有盘出现“三合同”，捆绑车位销售。随着双合同的出现，购房者的首付以及购房成本大幅度提升。以四成首付计算，购房者首付需支付合同价103万元四成的42万元以及装修合同83万元三成首付的26万元，共68万元。一位不愿透露姓名的增城看房者表示，现在市场都是这样的双合同，虽然很无奈，但还是要选择接受这一签约方式。
购房者风险增加
关于双合同乱象，中原地产广州项目总经理黄韬表示，双合同是目前市场状态下的无奈选择，政策调控限预售证和限价，开发商需要卖房子，这是目前市场的过渡行为。
广东宏力律师事务所吕传文接受记者采访时分析指出，开发商和购房者签署的《购房合同》、《装修合同》都是合法有效的，但是签订双合同，对于购房者而言，存在很大的法律风险。
如果未来购房者需要退房，只能依据购房合同退房，装修合同能否全额退款将面临巨大风险；另外，未来房屋出售，装修合同款项将被视为增值部分，则需承担更多的税费。
环穗·佛山
佛山多轮限购后仍招资本潜伏 房地产开发商“抢滩登陆”佛山
新政“来袭”后，一直承接着广州溢出需求的佛山楼市，似有降温的迹象。可是佛山市住建局的数据却是这样显示的，5月份佛山一手房楼市月成交套数为6512套，环比成交套数下滑了21.31%；二手房方面因尚未纳入限购范围环比略升，全月成交12426套，环比微涨2.89%。
也就是说事实是，在调控持续加码的背景下，依然有各路资本进入佛山楼市，比如万科、世茂等纷纷在佛山拿地，这是看好佛山楼市的后市吗？
其实从佛山土地市场呈现出的“火爆”景象就可以管中窥豹可见一斑，下面来看看土地市场拿地的情况：
6月6日，万科以最高限价25.3亿元，自持面积100%，自持70年夺得佛山桂城宅地；21日，万科以总价10.18亿元再下一城，这块位于佛山三水的商住地块折合楼面价3062.71元/平方米，溢价率105.24%。
6月18日，招商局置地以20.15亿元收购佛山市南海区的一块8.14万平方米的土地使用权。
5月11日，世茂以总价10.4亿元加人才配建11200平方米拿下禅城绿岛湖地块；6月7日，又作价超24亿元拿下了奇槎一宗5.5万平方米商住地，地块含3.9万平方米配建和8.28万平方米自持，自持比例超55.87%；6月14日，以近10亿元的价格拿下奇槎的一宗商住地。
据统计，目前在佛山布局的外地房企还包括泰禾、华发、金辉、阳光城和中昂等。这是对佛山市场的肯定吗？
佛山正在融入粤港澳大湾区 买房客看中粤港澳大湾区“钱景喜人”
实际上，在粤港澳湾区概念被提出来之后，广佛将携手打造大湾区世界级城市群核心迈向“超级城市”的规划就被提上日程。2017年1月，广州佛山共同印发的《广佛同城化产业发展“十三五”规划（2016~2020年）》显示，两地将构建世界级高端高质现代产业新体系。
根据广州和佛山两市共同组织完成的《广佛两市轨道交通衔接规划》等文件，未来佛山将有共计10条地铁线与广州地铁线网中的13条地铁线实现无缝对接。作为国内最早的跨城市轨道交通之一，自广佛地铁开通以后，佛山就一直承接着广州外溢的住房需求。
方圆地产首席市场分析师邓浩志分析称，虽然粤港澳湾区的概念炒得很火热，但是新的概念并没有附带新的举措。“关于珠三角各城市的定位、分工和配合的研究其实早就有，但困难依旧在，扶持政策也难有大突破。具体的政策更重要，要冷静观察。”
总结
楼市进入“五限时代”，在即将进入2017年下半年的时间节点上，我们不禁要问“五限时代”真的可以抑制楼市的疯长吗?房地产调控进入“五限时代”的背后会不会也伤害到了一些购房刚需者，房地产市场需要一个平稳和谐的发展环境，抑制房地产过快增长，祛除房地产泡沫的时候，也应该考虑一下刚需购房者的利益！
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