导读：
南京土地拍卖热过三伏天：8天卖出30幅地 房企疯抢
上半年土地交易活跃 c投资回调幅度有限
南京土地拍卖热过三伏天：8天卖出30幅地 c疯抢
犹如高温天气一样，南京的楼市继续高烧。7月12日，南京进行了本月以来的第三次土地拍卖，不出预料，6幅地块被房企一抢而光。
值得注意的，8天内，南京共拍卖出30幅地块，其中12幅宅地全部达到最高限价，不仅要现房销售，还要配建面积累计达18.94万平方米的保障房，无偿交给政府。
一些业内人士表示，如果加上建设保障房的投入，以及因建设保障房而减少可销售商品房面积折算的成本，许多地块成本已直追甚至超越同地段房价，可以说是隐性的地王。在楼市正实施长效调控机制的背景下，房企如此疯狂抢地，未来风险不可小觑。
宅地最抢手
继上周拍卖出24幅地块之后，7月12日，南京再次拿出6幅地块（总面积21.8万平方米）公开拍卖，起拍总价58亿元，结果全部溢价卖出，最后成交总价达84.95亿元。
从竞拍情况看，宅地依旧最为抢手，3幅宅地全部达到最高限价，最后通过竞建保障房面积确定买家。
江宁区麒麟G35地块经过118轮竞拍，被华发地产以17亿元拿下。燕子矶G34地块，经过98轮竞拍，被佳兆业以12.5亿元竞得。燕子矶G33地块，经过87轮竞拍，被首次进军南京市场的金科地产以8.1亿元竞得。这3幅宅地均达到最高限价，按照规定，要现房销售，并分别配建保障房面积1.1万平方米、1.1万平方米、0.64万平方米。
宅地遭热抢，其他3幅混合地块也受到青睐，其中江宁区秣陵G40地块（商办）竞拍最为激烈，挂牌起始价5.4亿元，经过158轮竞拍，最后被中海地产以13.25亿元拿下，单位地价4.48万元/平方米。
值得注意的是，7月以来，南京市不断加大土地供应，到7月12日已进行了3次土地拍卖，共卖出30幅地块。在7月5日竞拍出首幅配建保障房的地块后，配建保障房似乎成土地拍卖中的标配。据统计，3次土地拍卖中涉及宅地共13幅，全部达到最高限价，配建保障房面积累计达18.94万平方米。
地价明降暗升
土地限价后，地王不再诞生，但这并不意味着房企的土地成本比周边地块有所降低。
某房企工作人员告诉记者，根据土地拍卖新规，超过政府限价后，以竞保障房面积确定拿地企业，从而将地价控制住。从拍卖的成交地价与该地块周边同类项目的房价对比看，地价确实低了下来，但事实往往并非如此。如果加上建设保障房的投入，以及因建设保障房而减少可销售商品房面积折算的成本，部分地块整体拿地成本仍是直追甚至有所超越同地段房价。
以7月7日出让的九龙湖G20地块，被金隅地产以32亿元拿下，楼面地价达1.98万元/平方米，要现房销售，需配建保障房建筑面积2.78万平方米。相比周边地块之前拍卖价格，1.98万元/平方米的确低了几百元，但加上配建保障房的成本，重新测算下来，真实地价约在2.6万元/平方米，实际上是创出了地价新高。
在严苛的出让条件之下，房企仍然表现出对土地如饥似渴的热情，说明非常看好南京未来的房地产市场。而当下的南京楼市的确太火爆。一手房市场，买房摇号成了主流，甚至连别墅都要摇号购买。二手房市场，二季度开始迅速回升，目前成交套数达5.3万套。
延伸阅读
上半年我国房贷增势回落
有利于抑制房地产泡沫
中国人民银行12日发布的数据显示，上半年我国房地产信贷增长势头回落，个人住房贷款抵借比率（抵押贷款金额与抵押品价值之比）和期限均有所下降。
“这些变化有利于抑制房地产泡沫，促进房地产市场平稳健康发展。”央行调查统计司司长阮健弘说。
统计显示，上半年我国房地产贷款余额增速回落。6月末，全国人民币房地产贷款余额为29.72万亿元，同比增长24.2%，增速比上年末回落2.8个百分点。其中，个人住房贷款余额20.10万亿元，同比增长30.8%，增速比上年末回落5.9个百分点。
房地产贷款增量占比下降。上半年我国房地产贷款增加3.04万亿元，占同期各项贷款增量的38.1%，比上年全年占比低6.7个百分点。
个人住房贷款抵借比率降低。今年6月份，全国金融机构个人住房抵押贷款平均抵借比，也就是当月批准的抵押贷款金额与抵押品价值之比为59.3%，比上年12月份低2.1个百分点。
个人住房贷款期限缩短。央行数据显示，6月份全国发放的个人住房贷款平均合同期限为269个月，比上年12月份缩短了两个月。
上半年土地交易活跃 房地产投资回调幅度有限
在限购和去杠杆的大背景下，房地产市场的整体下滑态势几无悬念。但由于受多重因素影响，"房地产开发投资增速"这一指标的回落也许不会有想象的那么明显。
国家统计局的数据显示，2017年1-5月份，全国房地产开发投资37595亿元，同比名义增长8.8%，增速比1-4月份回落0.5个百分点。
就支撑房地产开发投资增速的因素而言，上海易居研究院智库中心总监严跃进认为，随着土地交易规模增加、土地交易价格抬升，仍可能带动后续的房地产投资，使其增速维持在一定的水平上。
在监管层"喊话"后，热点城市的土地交易规模还有所上升。安信证券发布的报告显示，今年6月，40个大中城市成交土地规划建筑面积6829.9万平方米，达到最近4个月以来的最高值，环比上升9.2%。此外，并购市场的大宗交易，也被认为是房地产投资的一项利好因素。
不过，综合考虑商品房销售降温及融资的利空因素，房地产开发投资增速整体将小幅回落。
近期，多家券商发布报告指出，受调控政策影响，在经历了4月的高点后，未来房地产销售增速将进入持续下滑的通道。这种变化将连带影响到其他指标，预期房地产开发投资、开工、到位资金等增速都会有所放慢。
土地交易规模仍大
房地产投资指标的影响因素相对较多。东海证券指出，地产投资主要由土地购置费用和施工相关费用构成，两者各占二八比例。具体而言，地产投资通常受到四个因素影响： 土地成交面积、土地成交价格、施工面积、施工相关成本。
其中，施工成本主要看钢材和水泥价格。该机构认为，2017年初螺纹钢价格月度同比增速大幅下跌，很大程度对冲了水泥价格的持续上涨。加之水泥价格涨势难以持续，施工成本对地产投资增速贡献预期下调。
就施工面积而言，最近三个月（3月-5月），其增速一直维持在3.1%的稳定水平。但东海证券指出，考虑到楼市政策持续收紧，新开工面积预期回落，施工面积相应减速，对地产投资增速不利。
相比之下，土地市场会提供利好因素。按照官方数据，前5月房企购置土地面积仅增长5.3%，但土地成交价款增长32.3%。"土地溢价率依然高企，说明行业补库存需求依然强烈。"东海证券在报告中表示，预计随着商住供应缩量、土地价格走高及限价影响开发节奏等因素，土地成交面积仍将缓慢增长，价格稳中有升，但增速放缓。
在两部委"喊话"热点城市土地供应后，今年6月，土地市场热度不降反升。安信证券发布的报告显示，6月40个大中城市成交土地规划建筑面积6829.9万平方米，创最近4个月以来的最高值，环比上升9.2%。
土地交易升温支撑房地产开发投资，已成为共识。某不愿具名的房企人士向21媒体指出，除公开市场拿地外，今年并购市场的交易规模并不小，这些交易也将会带动房地产投资。
"虽然融资环境偏紧，但还没到拿不出钱来的地步。"该人士表示，在当前的时点上，大型房企的资金状况仍然充裕。而且自去年一直到今年4、5月份，整体市场的销售状况都不错，企业补库存的意愿十分强烈。
他还表示，虽然市场正在下行，但大中型房企对规模的追求，仍是这一阶段的主旋律。从这个意义上说，房地产开发投资增速仍将会得到一定支撑。
按照东海证券的观点，在影响房地产开发投资的四大因素中，土地成交量和价格因素是偏向正面的。因此预计今年下半年地产投资增速趋缓，但全年仍会好于2016年的水平（6.9%）。
这几乎是对房地产开发投资最乐观的预测。相比之下，中银国际认为全年房地产开发投资增速将维持在5.8%的水平，招商证券则将数据设定在5%左右。这些预计相比1-5月的增速下降4个百分点左右。
机构下调房地产开发投资增速的预期主要原因在于商品房销售降温将传导到投资端，以及融资收紧对投资形成的制约。
销售降温及融资难
利空投资
以限购和去杠杆为主的楼市调控政策，正在造成市场交易的下滑。国家统计局此前发布的数据显示，今年1-5月，全国商品房销售面积54820万平方米，同比增长14.3%；商品房销售额43632亿元，增长18.6%。上述两个指标的增速已经连续三个月出现下滑。
这一趋势持续到6月。根据安信证券对50个主要城市的监测，6月上述城市一手房合计成交23.05万套，环比下降2.3%，同比下降18.8%。前6月累计同比下降15.2%。
有一个细节值得注意。6月一、二线城市的交易量出现环比上升，三线城市则环比下降。这与5月的趋势恰恰相反。
自今年3月新一轮楼市调控政策出台以来，热点一二线城市的交易量一度大幅下滑，部分三四线城市则升温明显，成为新的市场热点区域。此次三线城市交易量回落，似乎说明这些区域的热度正在降温。
中银国际就持有这种判断，该机构近期发布的年中策略报告就指出，此轮三四线城市的热销更多源于一二线城市杠杆率的提升和限购后的溢出效应。该机构认为，从人口流动趋势上来看，三四线城市的热度恐怕难以持续。
因此，按照上述机构的观点，未来房地产销售增速还将继续下滑，但仍处于相对高位。一些分析人士则认为，由于去年同期基数较高，今年下半年的销售面积甚至可能出现负增长。
销售端的降温可能很快传导到供应端。严跃进向21媒体表示，未来房地产开发投资增速下滑将是大概率事件。若降温幅度较大，持续时间长，房企的拿地热情还会受到影响。
另一重影响在资金端。根据统计局的数据，在房企资金来源中，定金及预收款的增速从今年前两月的27.1%，降至前5月的20.3%；个人按揭贷款增速，则从20.4%降至8.6%。这两项来源在房企资金中所占比重在四成以上。
此外，随着银行、信托、基金等融资渠道的收紧，房企的国内融资渠道全面受限。在海外融资成本高企的背景下，这一缺口几乎不可弥补。
严跃进认为，这有可能会对房企投资带来一定的制约。即虽然现阶段资金仍相对充裕，但企业在决策中会更加谨慎。
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