近日,北京市三中院召开了涉违章建筑民事案件发布会。三中院表示,出租人就违章建筑订立的租赁合同无效。此外法院不能通过民事判决处理违章建筑的所有权归属。三中院还表示,行政机关有权拆除违章建筑,其他单位和个人擅自拆除他人违章建筑的,应依法赔偿。
违章建筑租赁合同无效
在发布会上,三中院介绍,未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证施工的,均属违章建筑。根据我国合同法规定,违反法律、行政法规的强制性规定,合同无效,因此出租人就违章建筑与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前,建筑取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。
虽然房屋租赁合同无效,但当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,法院一般应支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失,法院应当依法处理。
法院不处理违章建筑所有权归属
三中院还公布了几起涉及违章建筑的典型案例,密云某村一对再婚夫妇占用他人的自留地,未经批准新建房屋。2006年,因该村村委会街道整治,村委会将上述房屋中的部分房屋拆除后,重新进行修建。2015年,再婚夫妇中一方的婚前子女许某诉至法院,请求分割院内房屋。此时这对再婚夫妇均已病逝。
密云法院一审驳回了许某的诉讼请求,宣判后,许某提出上诉,主张涉案房屋是村委会批准修建的,属合法财产,应予以分割。北京市三中院驳回上诉,维持原判。
三中院认为,当地村委会确实重建过房屋,但重建系直接针对原拆除房屋的补偿,并不改变原有财产的权属。涉案房屋建设于自留地即耕地而非农村建设用地之上,未取得合法审批手续,并非公民合法财产。按法律规定,遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,因此该房屋也并非遗产。许某认为上述房屋系父母生前个人合法私有财产的上诉主张不能成立。
三中院表示,违章建筑的建造者不因其建造行为而取得标的物的所有权,对于违章建筑的处理属于行政机关的职责范围,法院不能通过民事判决处理违章建筑的所有权归属。
在民事案件中,法院可根据具体情形确认该建筑物的使用权益。
拆违损坏物品应当赔偿
2012年11月,怀柔某村委会向赵某发出通知,告知赵某限期对其建设的违章建筑予以拆除,通知中还表示,如果赵某逾期未拆除,村委会将进行强制拆除,一切后果和造成的经济损失自负。2013年初,村委会将赵某建设的房屋拆除。赵某认为村委会违法拆除他的建筑物,将村委会诉至法院,索赔建筑损失和建筑内物品损失。
怀柔法院一审判决村委会赔偿赵某物品损失3000余元,驳回赵某其他诉求。赵某不服提出上诉,北京市三中院驳回上诉,维持原判。
三中院认为,赵某要求赔偿违法拆毁建筑给其造成的损失,因建筑系违章建筑,故一审法院对赵某的上述请求未予支持并无不当。对于赵某要求赔偿其他损失的诉讼请求,法院认为违章建筑内的物品应属赵某的合法财产,因拆除违法建设时损坏的赵某个人合法财产,侵权人应予赔偿。
法院介绍,行政机关有权拆除违章建筑,其他单位和个人擅自拆除他人违章建筑的,应依法赔偿。在拆除违章建筑时,不能损坏当事人保存在建筑内的物品,如果当事人拒绝将物品自行清理,行政机关应当将物品清出建筑物,并进行登记,妥善保管,不能在拆违同时损坏当事人室内物品。
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