今天，广州租房新政霸屏了!
“租购同权”政策犹如重磅炸弹，评论炸开了锅。有人高度评价“租购同权”，是颠覆性的政策，会大大降低购房热情，是真正的长效机制，将引发楼市巨变。也有人担心，二手房主不再卖房而是坐等房租涨价，甚至更会助涨学区房价。
那么，这颗重磅炸弹究竟将对广州房地产市场产生怎样的影响呢?
改变对购房需求的方向
17日，广州市政府官网发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，16条措施全力推进住房租赁市场发展，其中第一条，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。
但需要满足以下条件：具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读。这意味着，以后在广州租房，租房人子女可就近入学。
方案还指出，允许将商业用房等按规定改造成租赁住房，改建后的租赁住房，土地使用年限不变，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行，不得将改造后的租赁住房进行销售。
有人认为这项政策具有里程碑的意义，现在一线大城市房价贵的重要原因是附着在其上的优质资源，比如优质的学校，医疗等资源。这些资源往往具有独占性(即按片划分的择校体系)，也就是说，只有买房子的人，拥有产权的人才能够享受，而如今“租购同权”政策刚好平衡了优质资源的独占性，不用买房，只要租房就可就近上学。
这意味新政策将改变人们对购房需求的方向，租房将成为未来重要的居住方式。方圆资产管理首席市场分析师邓浩志表示，《方案》列举了很多保障租赁人权益的内容，解决了以前租赁不具备的权益问题。比如子女教育，一直以来就读是跟户口挂钩的，户口跟房产挂钩。不少人就是因为要解决孩子的就读问题而选择买房。若该政策落实，这部分人就可以选择租赁，减少买房焦虑。
广州房价从去年年底就一直处于涨声不断的状态。国家统计局发布房价数据显示，广州新建商品住宅价格6月环比上涨0.5%，已是连续第27个月上涨。涨幅不仅领先一线城市，而且在15个一线及热点城市中，也是涨幅最高的。二手房方面，广州6月环比上涨0.8%，涨幅比一手房要大。发展租房市场新政与统计局数据前后脚出来，广州市政府可谓别有用心。
深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉博士认为，广州出台此文件，一方面是为了贯彻国务院39号文，另一方面是贯彻年初住建部发的文件。39号文发布之后，广东省全国率先出台这个政策。目前来看，深圳跟进的可能性是非常大的。
房价会下跌吗？
“学区房”一直是一二线大城市助攻房价上涨的标签，“租购同权”打破了资源不平衡造成附加值高企的游戏规则，有助于盘活房地产市场存量，缓解房价上涨趋势。不过，由于优质资源的供需不平衡依然存在，会无形中助推学区房价格的上涨。“租购同权”对广州房地产市场是蜜糖还是砒霜？
“这对刚需租房有好处，”广东中原地产项目部总经理黄韬认为，“租购同权后，不是所有人都需要买房了，一部分人会转向租赁市场。”
一线大城市房价之所以高，一个重要原因就是附着在房子上的附加值太多，其中最具含金量的东西就是受教育权，如果“租购同权”能够100%贯彻落实，那等于把房子的含金量大打折扣，理论上会减少很多人的购房热情，学区房首当其冲会失去炒作的动力。炒房者就不会参与了，巨大的存量房也会拉低房价。
也就是说，“租购同权”将从两方面影响房地产市场：一、大大的缓解了人们的买房热情。很多人买房、换房只是为了孩子上学，既然不用买房就可以享受同等的受教育权利了，又何必买房呢；二、进一步确立租房体系的地位。租房的价值不差于买房，那么在存量房为主体的一线城市，这些存量资源就可以发挥其作为租赁房资源的重要性。
近年来，地价节节攀升，“面粉价格高于面包价格”现象频现。高价地块的出现一方面强化了房价上涨的市场预期，使政府调控房地产的难度加大。另一方面，也让房地产开发企业备受煎熬。“不拿地马上饿死，拿了地还能想想怎么死”，开发商挤破头支付高价土地款，轮番炒高地价，也催升了房价的高涨。
据调查显示，大城市的存量房交易已经在市场上占了70%左右的规模，但实际上全国的流动率只有3%左右。所以，盘活存量房市场，住房难问题便能得到解决。
在一线城市土地供应紧张的情况下，越来越多的一、二线城市加大租赁市场的培育，增加房源来缓解供需矛盾。现在，既然国家已经鼓励租房，那么将会围绕租房展开更多福利政策，保障租房客的权益。
会助推租金、房价上涨吗？
不过任何事情都有两面性。有的人沉浸在没有房子也能上名校的欢呼中，有些人已经为房租上涨、房价上涨而担忧了，也可能是购房路上的一包砒霜。
黄韬表示，长期来看有着学位房刚需的购买者将会减少。但是租赁市场的回报率较低，投资客对于学位房租赁市场的热情有限，所以学位房的租金总的趋势会上涨，但需要一个长期的过程。
其实租房人的子女在当地享受就近入学的政策，很多城市这几年都在执行，比如深圳、上海、天津、长沙、石家庄等城市，非本地户籍的子女，都可以在当地上学，但是，你得积分排队。
比如深圳龙华区，第一类就是本地户籍和买了房的，积分最多，其它条件的排位都靠后，在教育资源本来就有限的情况下，有房的都不一定能排到好学校，更别说排名五六类的租房人了。如果你对学校没有要求，那无所谓，但一般人都希望子女能上个好学校吧。
石家庄的粉丝说，他们那早就是租买同权，只要在街道办登记的租赁合同，就可以享受就近上学，这政策实行有几年了，但这波房价上涨照样翻了一倍。
其实，大多数网友都担心新政是房价上涨房租上涨的助攻器。
@乐此不疲：虽然新政的出发点是好的，但由于教育资源的不充足，新政效果反而会适得其反。学区房价格更要涨了，没人卖，坐收高额租金，真是神助攻啊。
@新浪财经名博王亚光：广州推出租售同权，把有限的资源市场化之后，看样子大概率要从原来的炒房价转变到炒租金了。倘若真有心便民，我觉得应该为房屋租赁市场做进一步规范管理制度，做到真正的便民。否则，恐怕也只是企图在把能掏空的人掏空之后，想继续以另一种方式来维持房价泡沫。如果是这样的想法，榨干买房者之后再榨干租房者，那永远是在走治标不治本的路子。倘若是仅存的一点血肉也被榨干了之后呢… 又怎么搞?
@青铜元老：租售同权并不能解决学位稀缺的问题，而妥妥的炒高了租金，可想而知，广州学区房的租金会上天，更嗲的是房东终于可以持续经营，学区房的价值不是一次性买卖了。
@Amelie：这只会助长学区房价格。当租赁收入远大于卖房收入，大家就更愿意持有和继承学区房而不是交易了。
@何松松：一房多租，租金满天要价。等着瞧吧。
总体来说，让房地产市场彻底回归理性，需要一个长效的系统性的解决机制，仅仅靠“租购同权”肯定是不够的，还需要教育资源的丰富化与均衡化，需要供求关系的结构性改善，需要整个社会对房地产心态的转变。
房屋租赁时代将到来？
从2015年国家就提出要鼓励住房租赁，随后各大城市也推出了开发商只租不售的自持土地，在土地供给上向租房者倾斜。2016年6月3日，国务院办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，旨在规范住房租赁市场发展，促进我国住房市场由以售为主向租售并举转变。
近来包括一线城市及部分热点二线城市的土地市场，已迎来一大波新地供应。而土地供应普遍“竞自持”，甚至出现100%自持、完全用于租赁及供地大规模转向保障性住房等现象表明，我国楼市供应体系正在发生根本性变化。
同策咨询研究部总监张宏伟指出，“随着房价的上涨，再加上热点城市限购越来越严格，具备购房能力的人慢慢减少，购房年龄将会延迟，这会导致越来越多的人需要在租赁市场停留更长时间。”
链家研究院认为，未来5-10年，中国租赁市场将进入快速发展阶段，2020年的市场体量约为1.6万亿元，2025年将达到2.9万亿元，2030年有望超过4万亿元。
更重要的是，中央多次重申对于住房的重新定位，即“房子是用来住的，不是用来炒的”，这是楼市供应更加强调有效性、持续性，并引导土地及住房供应结构性变化的原因。
在政策支持及社会发展的变化下，买房这一传统方式正在悄然转换，租房时代即将来临。
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