买房还是租房好，这个老生常谈的问题，又重新成为百姓谈资，就是因为住建部20日的这一纸新政。
继广州率先发布加快发展住房租赁市场政策之后，住房城乡建设部20日在官网发布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。
除了较早的广州，还有哪些城市是这次规划之内的“人口净流入的大中城市”？答案是12城。据央视财经报道，目前住房城乡建设部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点，后续将向全国推广。
哪些城市会成为第二梯队？记者简单梳理，目前国内人口净流入的大中城市中，未来还将有至少16个大中城市将推出发展住房租赁市场的相关政策。
住建部在《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中，都有哪些必须标注的亮点？
一、标注政策五大亮点
《通知》提出加快发展住房租赁市场的4点具体举措：培育机构化、规模化住房租赁企业；建设住房租房交易服务平台；增加租赁住房有效供应；创新住房租赁管理和服务体制。
记者发现，此次通知还有以下五大亮点：
亮点一：由九部委同时发布了这一新政。
这九部委分别是：住房城乡建设部、国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会。为何会是这九部委？公安部、央行和证监会为何也出现在部委名单之中？看着和租赁市场干系不大，其实各司其职：
公安部：要比照酒店业管理方式，将住房租赁企业登记的非本地户籍租住人员信息接入暂住人口管理信息系统，实现对租客信息的有效对接；
央行：加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，加大对租赁住房项目的信贷支持力度；
证监会：支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。积极支持并推动发展房地产投资信托基金(REITs)。鼓励住房租赁企业和金融机构运用利率衍生工具对冲利率风险。
亮点二：土地政策方面。
《通知》鼓励各地通过新增用地建设租赁住房，在新建商品住房项目中配建租赁住房等方式，多渠道增加新建租赁住房供应。超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。
亮点三：金融政策方面。
《通知》要求加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，支持发行公司信用债券及资产支持证券。鼓励开发性金融等银行业金融机构加大对租赁住房项目的信贷支持力度，向住房租赁企业提供符合经营特点的长期贷款和金融解决方案。支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务。鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展房地产投资信托基金。
亮点四：运营政策方面。
《通知》进一步落实“放管服”改革：针对住房租赁企业在新建或改建租赁住房项目、工商登记、租住人员管理等方面遇到的问题，要求各地建立快速审批通道，探索实施并联审批。
亮点五：推动国企转型。
人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，以充分发挥国有企业在稳定租金和租期，积极盘活存量房屋，包括：国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等用于租赁，增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。
早在去年6月，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确提出支持租赁住房建设。去年以来，住房租赁市场获得国家层面大力支持，今年相关政策已进入落地期。
二、至少16个城市还将跟进
券商中国记者注意到，《通知》中明确，选取12个人口净流入的大中城市开展试点工作，通过试点总结经验，形成一批可复制、可推广的试点成果，向全国推广。
有媒体曾对部分大中城市2015年的统计公报(其中成都、昆明、沈阳、济南为2014年数据)，根据常住人口与户籍人口数据，对各城市的净流入人口情况进行了梳理。
数据显示，在列入统计的26个重点城市中，有10个城市的净流入人口超过了200万，主要位于东部沿海发达地区，只有成都和武汉位于中西部。8个沿海地区城市中，珠三角有4个，长三角2个，京津冀2个。
记者发现，这次公布的12个城市中有10个城市包含其中(已标红)，意味着未来还将有至少16个大中城市将推出发展住房租赁市场的政策。
三、地产股集体异动
受九部委“挑逗”，连涨两日的房地产板块，20日再度大涨1.57%。
20日午后1:30，地产股集体异动，万科A、卧龙地产、滨江集团、大龙地产、华远地产、浦东金桥、万通地产等多只个股几乎在同一时刻直线拉升。
先来看消息面的影响：
1、九部委要求大中城市发展住房租赁市场，有机构初步估算，房地产租赁市场规模可达1万亿元。此外，还有租赁行业的附加服务如维修、保洁等，按3%-4%的租金计算，附加价值达300-400亿元。
长江证券发布研报称，发展租赁企业，也为房企带来契机。鼓励房企使用库存房、新建房开展租赁业务，引导租赁企业与房企合作，开发“租赁地产”。租赁市场为白银时代房地产企业转型带来发展新机遇，租赁企业的发展也有利于房地产企业消化库存，加快资金回笼。
2、2017年1-6月，全国商品房销售面积为74662万平方米，同比增长16.1%，增幅较1-5月扩大1.8个百分点；销售额为59152亿元，同比增长21.5%，较1-5月扩大2.9个百分点。
中金公司认为，上半年商品房销售面积大幅超预期，一、二线热点城市6月销售增速呈下行趋势，三四线市场销售端仍保持强劲韧性。预计下半年房价将持续走平，建议关注地产龙头股。
再来看看A股市场上的地产股到底贵不贵：
据东方财富Choice数据统计，行业整体估值方面，房地产板块有较大优势，仅高于银行板块，房地产板块市盈率仅为17.95倍，低于建筑装饰行业的19.44倍市盈率，也低于家用电器行业的23.31倍市盈率。
就个股来看，房地产板块中，市盈率低于20倍的个股共有41只；其中，市盈率低于10倍的个股也有6只，分别是新湖中宝、华联控股、世茂股份、金地集团、华业资本、信达地产。
四、如何影响房价与房租
数据显示，我国有700万大学毕业生，2.45亿流动人口……每年，在人口净流入的大中城市中，都要涌入大批“新市民”。
目前公布的12个城市名单中，仅广州率先发布了具体的政策。
中原地产首席分析师张大伟认为：
第一，政策的原则是建立租购并举的房屋消费制度，一定程度上有利于稳定租赁市场，提高租房者权利。
第二，这一政策其实并非新政策，实际在过去的全国房地产市场发展中，租赁是可以就近入学的。
第三，租赁的就近入学，并不能保证优质学区入学，从过去的政策看，广州的政策其实并无新意，租房也是可以上学的，只是前提是学区有余量的情况下，租户才可以上学，而且是如果学区房，租户上优质学校的可能性并不存在。
从全国看，大小城市通过租赁都是可以获得上学资格的，但就学的基本原则是就近入学，所以一般都是优先满足房户合一，其次是有房，这样避免有人通过租房集中到优质学区资源。
第四、相比商品房的投资行为，学区房产生的原因更多的是发展问题，除非全国教育资源均衡了，只要存在不均衡，租房就不可能入学学区房。
张大伟表示，最近租赁市场的政策非常多，对于租户的权益来说，有一点的积极意义，但总体看，租赁客户依然处于弱势地位，特别是如果房价继续上行，租户也不会选择长期租房。所以租售同权只是开始，目前看，这一政策还需要更多的落地细则配套才能发挥积极意义。
对于对房价，特别是学位房的影响，业内人士表示，这会增大名校学区房的租赁需求量，租金会上涨。同样的供应量和价格条件下，名校学区房的投资回报率会升高，这会吸引投资者继续买入而不是卖出名校学区房。
还有业内人士认为，九部委发文要求大中城市加快发展住房租赁市场，再联系到广州的租售同权，以后有可能是社会主流。这些措施并不是为了打压房价，而是政府希望引导和增加房屋的持有价值，鼓励老百姓持有，而不是买卖投机。用股市来举例的话，就是希望多一些现金分红，然后鼓励大家长期价值投资。
从长远来看，租赁市场的发展和租赁权益大增会不会对高房价带来冲击？
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，租赁权益大增对于大城市的租房者来说，无论从经济价值还是社会价值角度，都能够看出租房的性价比在提高。
此外，租赁权益大增有助于房地产市场转型，对于很多企业来说，在存量资产的运营中租赁市场是一个较好的切入点。
另外，租赁权益大增对于购房需求本身没有挤压的导向，但可以说是有分流的效应，这也是对冲高房价的一个重要举措。
五、租售比提高了吗？深圳一套房67年回本
据不完全统计，现在规模化的住房租赁企业大概只占到住房租赁市场份额的2%左右，这与其他发达国家相距甚远。比如德国，拥有自有房的概率只有40%，租房率却达到60%。
此次，政策主要鼓励租赁机构“进场”，至于机构成分，只有一次提及“鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业”，从《通知》全文不难发更加强调发挥政府或者国有企业的作用。
记者以深圳为例简单介绍一下目前租赁市场的投资回报情况。
在“房子是用来住的，不是用来炒的” 政策引导下，上半年，深圳房地产自住占比上升为74.4%，比去年全年73.7%有明显上升。相对而言，有投资意向的客户比重下降至25.6%。
深圳中原研究中心数据显示，2017上半年租金的慢回升趋势形成，全市住宅从1月份68.8元/平/月的租金水平缓慢回升至目前71.5元/平/月。目前深圳房价仍旧处在高位，导致住宅租金回报率仅有1.5%左右，相当于66.7年才能从租赁回报中收回购房成本。结合住宅70年产权来看，当前的租金回报还是处在相对较低的水平。
而在2015年深圳住宅的平均租金回报率约2.55%，当时房租71元/平/月。今年深圳住宅租金及回报率走势图
深圳中原研究中心
不过，深圳房价相对较高，而租金相对较低，因此深圳买房的租金回报率很低。但其实中国无论是哪个城市，租金回报率都不是那么的理想。
从这个理论来看，就中国市场来说，如果能够接受长期租房的生活方式，租房子其实比买房子要划算，但前提是房价不涨。然而，前几年房价增值的速度远超租金回报。
有业内人士认为，房子只要随CPI增值，买房就是划算的。现实中，大部分城市的房价往往会跑赢CPI，也高于银行存款利率。
六、可否将拉动万亿租赁市场
据不完全统计，目前中国长租公寓品牌超500家，除专业运营机构外，房企逐渐壮大为另一支市场力量，已知有万科、远洋、龙湖、金地、碧桂园等房企迈入该行列。比如，万科的泊寓、雷军投资的YOU+、中航信托投资的魔方公寓等。
近日，万科董事会主席、首席执行官郁亮此前曾表示，中国的房地产行业真正到了一个新阶段。在这个新阶段，住宅消费大有可为，租赁市场、轨道物业、养老地产和教育地产等前景广阔，房地产行业面临重新洗牌。
住房租赁市场方面，郁亮表示，租售并举是建立房地产调控长效机制的重要举措之一，北上广深等城市，住房租赁市场需求很大，但现在主要是业主个人放租，服务商太少。万科是少数几个试水者之一，目前已经开办长租公寓1.2-1.8万间，计划今年做到10万间。
链家研究院报告显示，2020年和2025年，中国房产租赁市场租金规模将分别达到1.6万亿元和2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元。
不过，这个规模巨大的市场蛋糕并不是那么容易尝到甜头。“租房市场这片万亿市值的蓝海 ，未来一定是租售并举，但这一制度从落地走向成熟完善，还需时日，也对参与者运营能力提出考验。”业内人士说。
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