强监管下的楼市：区域市场分化 大型房企“胜者通吃”
“房地产市场即将进入限制性发展周期。”7月23日上午，新城控股集团高级副总裁欧阳捷在博鳌·21世纪房地产论坛第17届年会上如是说。
“强监管”是中国楼市当下的主基调。此轮始于去年9月的房地产调控，经过几轮加码，如今已进入“限购、限贷、限价、限售、限商”的五限时代。一系列严厉的手段，显示出本轮调控的核心：强监管与去杠杆。
而在北京师范大学金融研究中心主任钟伟看来，此轮调控“无限不在”，在长效机制建立前，或者说2020年前都不会取消。
在此背景下，今年以来的房地产市场出现了显著分化，首先表现在一二线与三四线市场的区域分化；其次是房企之间的分化，超级房企强者愈强，并且借助资本的力量实现规模和市占率的快速提升。
如何在最严厉的调控下生存，已成为行业无法回避的命题。借助其优势进行转型，而非被裹挟其中，是众多房企的目标。
分化的区域市场
不同于过去数年间的“一刀切”式调控，随着城市间分化逐渐显现，“因城施策”成为新的调控思路，房价上涨快速的一二线城市的调控措施明显比三四线严厉。
从国家统计局发布的上半年70大中城市数据看，一二线楼市成交量价齐跌，拐点出现；三四线城市得益于去库存政策的推动，保持量价齐升态势。
具体来看，欧阳捷指出，一二线城市成交量出现了同比20%的下降，房价也在调整；土地供应也是逐年缩减，今年二线城市1-5月份的土地供量相当于去年的1/3，更远低于前几年。如果土地供应不增加，销售就不可能再创新高。
三四线内部也在分化。欧阳捷说，今年一些二三线热点城市在春节期间出现了爆发性增长，有的成交量增长达到200%。这些城市房价上涨的原因是一线城市人口回到家乡，购房置业、就业、创业。“这种情况我们认为不太可能持久。明年就会减少。”
都市圈核心城市周边的三四线城市，供应也是逐渐递减，加之调控使得需求受限，所以未来增长也将缩减。
更多的三四线城市其实还走在去库存的路上，成交略微下降，而且趋势是正在下降的。
绿城中国执行总裁李青岸指出，2016年四季度以来，三四线城市的销售非常好，量价有30%以上增长。这是因为这一轮的深度调控导致一二线的溢出效应抬高了三四线的房价，但三四线城市依然不是房地产投资的主力，未来房地产最核心的投资指标，是人口的流入。
钟伟也认为，三四线楼市热度不可持续。“去三四线疯狂拿地的开发商，错误地判断了形势。三四线很难有去化完成的机会，供不应求的趋势还是在一线。”他说。
整体而言，原华远地产董事长任志强指出，今年房地产市场的销售从面积到金额，都将创历史新高。哪怕今年只有1%，或者2%的增长，仍然是历史新高。
那么，房地产区域市场的未来机会在哪里？答案可能是有增量的二三线和一线的存量市场。比如说租赁市场。清华大学房地产研究所所长刘洪玉指出，住房消费的结构，从自有自住为主，扩展到租住和自住并行，租赁市场会有一个发展空间。
钟伟认为，帮政府所做的保障混改、老旧改造等都有机会。但这种机会局限在楼市供不应求、人口净流入的地区。如果没有办法做租售并举或租售同权，入手自持项目时，可选的城市并没有这么多。
与会人士达成的共识是，在一系列强监管与去杠杆政策的密集作用下，以规模扩张为特征的房地产增量市场正在向存量市场转换，或者说两者并存，开发商从单一的建造商向运营商转变，进行城市更新、产业地产创新、租赁市场建设等。
超级房企诞生
在城市间分化竞合的背景下，房企也在出现剧烈分化。
今年上半年登上房企销售冠军宝座的碧桂园，在本次论坛上多次被问到规模化发展的问题。对此，碧桂园副总裁朱剑敏表示，碧桂园规模的增长是建立在过去几年厚积薄发的基础上的，它实际上是房地产行业集中度提升的结果，在去年近12万亿的房地产销售中，碧桂园也仅占3000亿而已。
不过，超级房企的市占率在迅速提高。根据欧阳捷的研究，行业集中度提升非常快，2016年1-23名的房企销售额加起来3.15万亿、市占率约为26.8%；今年上半年其市场份额提高到36.3%，预计2020年占比将达51%。
大型房企携资金、品牌和信用优势，更强势地进行兼并收购，扩大份额。比如万科领衔收购普洛斯，融创和富力收购万达文旅、酒店，就通过资本实现了规模和业务的扩张。
依托传统业务的强大实力，大型房企在转型上也拥有更多的选择权和空间。比如，万科集团副总裁王蕴表示，万科的转型战略是践行城市配套服务商战略。从城市功能的扩展上来看，万科能提供的产品除了现在做的主流产品开发到长租公寓，还包括酒店、物流、医疗、养老服务等。
龙湖副总裁袁春认为，中国房地产创造价值的方式是4个维度：时间、空间、头寸和创新运营。下一个阶段，如果把时间和空间、头寸拿捏好的情况下，创新运营就非常重要。一二线城市基本没有可以拿来销售的住宅，未来一定要靠运营去提高附加值和竞争力。
长租公寓是龙湖重点布局的转型运营领域之一。“在一线城市，房价的涨幅会放缓或者是下跌，租金收益率已经慢慢上来。我们正好守好在一线城市，随着一线城市房价上涨，租赁是一个大方向。”
绿城的转型轻资产模式则向代建领域延伸。目前，绿城中国的代建项目已达到166个，总建筑面积达4881万平方米，可售金额达2848亿元，总代建费收入金额达131亿元。
不过，在去杠杆、防风险的背景下，房地产融资已经大幅收紧，房企的资金链和现金流问题凸显。
任志强指出，房地产企业在2015-2016年的融资额大幅增长，达到8500多亿；但在今年1-5月，108家房企的融资持续下滑，包括银行贷款、票据、发债等其他融资都在下降，虽然6月有所回升，但仍然无法达到过去两年的水平。到2018年，房地产行业将迎来一个还债高峰，额度达到3300亿；2019年额度则达到4400亿，今年、明年、后年房地产企业还债规模将超一万亿。
他认为，接下来的时间，某些房企的现金流会因为收紧的调控出现危机，还贷高峰也会影响到一些企业未来的变化。
“我们觉得大企业，比如现在去参股、投资、收购以及分红等，这些浪费现金流的事情可能要尽量减少，更多的是做销售和回笼，拿钱和借钱。”欧阳捷说。
他给中小房企的建议是，跟大企业合作；投资给私募基金；当然前提是在海外市场相对稳定的情况下投资海外。
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