编者按：8月7-10日，博鳌房地产论坛将连续第十七次在海南举办。十七年来，几乎所有房地产英雄人物及标杆企业，都参与了这个全行业年度盛会。
“跨越与去地产化浪潮”主题下，在激烈的论剑中思辨，在专业的交流中融合，2017博鳌房地产论坛海纳百川，为中国房地产注入新的生命力。
不断探索、不断创新，观点地产新媒体特别推出“2017博鳌特稿”系列报道。
观点地产网 “希望到明年底准备准备我的电影，后年可以拍。”
盛夏的阳光穿过玻璃墙，假山上流水潺潺，远处一只鹦鹉不时地叫几声……张宝全穿着印有红树林标志的文化衫，坐在玻璃桌前讲他的红树林以及“未竟的电影梦”。桌上放着一盆紫红色的蝴蝶兰，背后是一片嫩绿的柿子林。
张宝全这两年不时对外界透露他就快要去拍电影了，他说，这么多年兜的圈太大了，该给自己一个交代了。这像顾城诗里那样写到的那样——走了那么远，我们去寻找一盏灯。
90年代初，张宝全为了筹集50万元拍电影而下海做房地产。25年过去，“50万元”早已不是问题，但“误入商海”的张宝全仍然没有实现他的导演梦。时间对他来说是真正的奢侈品。
张宝全的内心在进行着自我博弈——在房地产与电影之间，他用时间作出了选择，却依旧无法忘却电影梦；在红树林与传统地产之间，他选择了前者，也开始了一场全新商业模式的开创与布局。
红树林1+X
与冯仑、潘石屹等人一样，张宝全的房地产征途始于海南。90年代初的海南房地产热潮中，张宝全赚到了第一桶金，并在泡沫破裂前离场，北上京城。
2002年春节，在三亚度假时，张宝全首次有了在这里建酒店的“梦想”，并在不久后拿下了一块地，也就是日后的亚龙湾红树林度假酒店。
到了2009年，张宝全觉得新房市场饱和了，于是决定转型做度假产业。
在外界一片不解的眼光中，张宝全放弃了传统地产业务，全力打造红树林品牌。随后的8年间，中国第一座殿堂级度假目的地——70万方的三亚湾红树林度假世界，中国第一家七星酒店——海棠湾红树林度假酒店，亚洲最大的度假目的地综合体——80万方的青岛红树林度假世界等纷纷惊艳面世，杭州、重庆、拉萨、大理、从化、长白山（603099 公告, 行情, 点评, 财报,圈子）、厦门等地红树林系列也正在逐步呈现。
2017年6月，时隔一年后，张宝全向观点地产新媒体介绍了今典红树林模式，并带来了他关于中国未来商业模式的一些新的思考。
作为一名曾经的“文艺青年”，张宝全所创造的产品也充满了“文艺气息”——红树林是卖度假生活方式的综合体。他说，红树林卖的是复合的产品与服务，而不是单一的酒店式商业项目，这种模式称为(1+X)的4.0生活方式商业。
“今年我们重点是运营内容的提升，简单来讲，也就是红树林1+X模式。”张宝全举了两个例子，一个是台湾的上引水产，一个是意大利的eataly超市，两者的共通之处在于，在一个特定生活场景中解决消费者吃喝玩乐上的各种需求。
张宝全表示，红树林的所有产品，都围绕1+X展开，带给消费者的是完全不同于传统度假的感受。
红树林的打造，每一个都需要大量资金投入。重资产意味着前期将沉淀大量资金，那么张宝全的这笔生意又是怎么算的？答案是全球度假平台。
张宝全透露，经过多年的布局，红树林即将推出全球度假平台，平台上将会拥有全球3000家度假酒店、民宿。通过购买红树林度假卡，将实现全球度假、全球养老，这将成为红树林重要的商业模式。
红树林还为项目开发了一款全球首创的红树林导航和管家服务系统，实现室内、室外导航一体化与及时管家服务的功能，从而实现服务的标准化、大大提高服务效率。
在上市规划方面，张宝全称，红树林可以选择整体上市，也可以选择其中一部分去上市。不过，相比起上市，张宝全认为当下最重要的任务是完善红树林的地面体系和空中体系。
超前眼光，布局未来30年
从2009年算起，张宝全在转型的路上探索了8年。去年，全国房地产销售额突破11万亿，出现了12家千亿房企以及3家三千亿房企的盛况。
不得不承认的是，早早从住宅地产离场的今典，与这一场规模狂欢无缘。8年前，张宝全抽身转型，大有“众人皆醉我独醒”的自信与勇气。
真正的高手总是着眼未来，通观全局，为后面10年20年乃至更长时间进行布局。
张宝全喜欢将传统房地产与红树林比喻成两种植物——传统房地产是草本植物，一年一收；红树林是木本植物，生长期可长达百年。说到底，这就是一则关于土地持有的逻辑：传统思路下，房子卖出后企业需要再找地，但拥有强大内生力的红树林则不需要。
他向观点地产新媒体表示，红树林分为两个阶段，第一个阶段是用自己的钱来讲一个故事，风险是故事没讲完钱没了，前两年就是今典投资压力最大的时候。
2017年红树林模式的台子搭完，第一阶段完成了，接下来就是快速扩张的问题。
“红树林看起来很傻，用重资产讲了个故事，最大的风险就是资金链。如果不能开业，或者第一批模式没有做完就不能支撑下去，那就死定了。”因而，张宝全丝毫不掩饰地说，红树林真的需要有一些情怀的才会做。“今年(红树林)是鸡变凤凰，还只是样子长得像凤凰，当4.0模式真正形成后，空中系统运作起来，凤凰才飞得起来。”
张宝全前期投入了大量的资金与精力打造红树林模式，为未来几十年辅就了一条康庄大道，也实现了土地价值的最大化。
一个“文青”的梦想轮回
做了二十五年的文化商人，虽然今典兼顾了其他诸如影视、文化业务，但张宝全最大的精力投入还是红树林。
二十五年，张宝全“身在曹营心在汉”——惦记他的电影梦想已经二十五年。
“还想拍电影，不然都是白干了。”他说，这么多年兜的圈太大了，该给自己一个交代了。
回想1992年，从电影学院毕业的张宝全，想拍电影，但困扰他的是钱。他决定赌上一把——先赚了钱再拍电影。于是他到了海南，投身于热火朝天的房地产市场，也有了后续红树林的故事。
出于对电影的热爱，张宝全的地产业务也带上了这些元素——他将电影中的蒙太奇手法嫁接到度假项目的设计，在红树林世界中建设国际电影节标准颁奖影厅、电影外景地……早早便布局发展数字院线、研发数字电影放映技术；此外，张宝全还投资拍摄了多部电影。
当过部队通讯员、写过小说的张宝全喜欢用文字记载他的生活与心情，喜欢画画、写书法，也乐于将自己的作品赠予前来拜访的媒体朋友。今年4月25日，张宝全还在微博上发布了他的书画集《夜课》正式出版前的小样。长期坚持早课、夜课创作的张宝全，带有寻常地产商身上少有的文艺气息，并在采访过程中不时流露出他感性的一面。
说起画画与他的新爱好自由搏击时，张宝全称，人们很多时候需要短暂地脱离现实，而去生活在别处。画画、搏击能达到这样的效果，这也是一种“修行”。
以下为观点地产新媒体对今典集团董事局联席主席张宝全先生的博鳌领袖访问采访实录：
观点地产新媒体：今年红树林的重点是什么？
张宝全：今年我们重点是运营内容的提升，就是(1+X)的4.0生活方式商业模式的落地
什么叫1+X？意大利有一家eataly生活超市，它在全世界只开了4家店。人们从早上起床进去，到半夜才出来，在里面吃喝玩、娱乐全都有。它是以超市为1，加上吃喝玩乐，一年的销售额是15亿美元，这就是现代的卖生活方式的商业。
卖生活方式不只是解决内容的问题，而且要想办法让客人在一个地方把各种需求都满足。
这种产品打破了传统的商业模式，传统商业模式是卖单一产品、单一功能或者单一IP。而红树林不是，我们是1+X，我给它定义叫新商业4.0。
比如传统的百货是2.0，后来加了休闲，就是3.0，而1+X是 4.0，红树林要做的就是这个。
红树林前几年是在做硬件，今年要解决的就是这些内容。像eataly超市这样的，我们将引入或复制到红树林里面。
观点地产新媒体：管理方面还是交给他们来做？
张宝全：我们会成立合资公司，由合资公司来做。
红树林要将全世界最好的时尚、文化、休闲、娱乐装进来。
红树林和传统房地产是完全不同的东西，红树林是木本植物，它是一棵树，这个树是要长50年甚至100年的，它越长越大，只要长出来就固定住了；房地产是草本植物，一年一收或者两年一收，收完再找地去种。
红树林真的要有一点情怀的人来做。我最艰难时间是去年和前年，当时项目好多都没开业，还在不停地投钱，精装的时候投入更大。但到了今年，三亚湾仅春节一个月的收入就达到1.1亿，创造了国内星级酒店单月营收的记录，明年还会更高。
观点地产新媒体：2012年的时候，蔡洪平就说很看好红树林，但是就像您刚才说的，他认为会有一段时间很难熬。
张宝全：去年底最艰难。红树林就两个阶段，第一个阶段是用自己的钱来讲故事。风险在哪里？风险就是故事没讲完，没钱了，结果死路一条。第二阶段就是复制、扩大，这个无非是一个快和慢的问题，并不影响我的模式往前推。我相信到今年年底红树林模式完整呈现出来，大家就会看得明白了。
观点地产新媒体：去年采访时听您讲了一些，今年又拿了一些新的东西出来。
张宝全：全球度假平台是空中模式的核心，我这么讲一点不为过。中国的酒店过剩，造成的结果是物价涨了十几倍，但酒店出租房价只涨了两倍，所以中国的品牌酒店，就是传统商务酒店，7成不盈利或者亏损。中国传统商务酒店的本质是卖睡觉，平均房价还是很低的，就是供大于求造成的。
很多做度假的企业，也把这种酒店复制到度假区，这些酒店本来是卖睡觉的，不是卖生活的。红树林完全不同，红树林是卖生活的，客房只是附属。
观点地产新媒体：当初做这个转型很是成功的。
张宝全：我们是把未来的事都做了，当然这个过程中也给我们带来很多的压力，所以这8年对我们来讲也是很难的，这都是自己给自己找麻烦。
观点地产新媒体：您准备第二期去上市？
张宝全：红树林的模式不一样，可以选择整体上市，也可以选择单体或者某一项产品去上市。我觉得有很多东西不一定需要装到一起，当财务上还没呈现的时候，谈上市太早。
但是今年就要开始做准备，在这个时候还是要专业的人来考虑方案，而对我来讲，最重要的就是把这个体系做完。
观点地产新媒体：您这棵树要一直长期开花结果的话，不会出那么多的问题。
张宝全：这些树是一样的，只是最难的就是前面几棵，把前三个项目做完了以后，就会有互相促进、进化的能力。前两年是今典在投资上压力最大的，今年、明年是在运营上发力的两年。
我说今年是鸡变凤凰，但现在只是样子长得像凤凰，但还不会飞，当里面的东西都实现4.0时，才是真的凤凰。
对于运营团队也一样，未来“养鸡的人”也要变成养凤凰的，而且我们也要把养凤凰的人找来。
观点地产新媒体：这就是您挖的养凤凰的人？
张宝全：对。上次有一个开发商跟我说他要转型，问我要注意什么，我说转型的过程就是乱，上下乱、新老乱，最后的结果是老的走一半，新的走一半，就像流水一样的。他说能不能不发生？我说不发生你转什么型？还是原来的一帮人干着同样的事情，还是在种草本植物，根本没有种树。
观点地产新媒体：以前大家看不懂，现在慢慢看懂了，今年博鳌房地产论坛主题定为“跨越与去地产化浪潮”，其实就是去传统的销售型物业。
张宝全：我们红树林是三个“去”——去地产化、去酒店化、去餐厅化。
观点地产新媒体：红树林自身的内循环已经够了，不上市也没有任何问题？
张宝全：我们把全球度假平台推出来，推出红树林V客会卡，不上市也能解决问题。当然今典还是可以拿单一项内容去上市的，当eataly开到5个时，就可以把它打包起来作为一个公司。全国其它地方需要加盟的，我们可以输出管理，这样也有盈利。到明年底我估计可以准备我的电影，后年拍的可能性很大。
观点地产新媒体：还是有一个做导演的想法？
张宝全：电影投了好几部，但是自己导的电影还没有拍。
观点地产新媒体：还是想当导演？
张宝全：肯定的，不然都是白干了。
观点地产新媒体：为了拍电影下海挣钱，挣到钱了没时间。
张宝全：这么多年兜的圈太大了，但是我觉得也差不多了，该给自己一个交代了。
观点地产新媒体：大部分同一代的企业家都退到二线休息了，您现在还战斗在一线，还要当导演？
张宝全：所以也有人说，你是操心的命，你不干活了，回来也要种地，你也忙得不亦乐乎，或者写字、画画、打拳，够你忙的。
观点地产新媒体：现在您也在打拳，打拳给您带来了什么不同的感受？
张宝全：所谓的文化消费和精神消费的最高境界就是脱离现实，就是忘记你是谁，能够生活在别处，看电影也好，度假也好，都是一样。
每天这么多工作，画画的时候会全身心投入，别人把这个叫修行。修行就是把自己都忘了，这是很高的境界，要训练这种忘掉自己的能力。
观点地产新媒体：搏击是很激烈的，画画又是很冷静的，您很能够接受这两种反差很大的东西？
张宝全：这不冲突的，本来我是木匠出身的，还是当工头的，带着一群人跑到南京、上海去干活。
观点地产新媒体：转变还是很大的，之前蔡洪平谈到张总，他说别人看不懂你的模式，说他看懂了，但是他还是心里打鼓。他说你们的布局是非常好的，就是不知道下一步会怎么走。
张宝全：那么他现在可以跟我合作了，现在财务数据已经证明了，至少从去年的增长可以看出来。我估计今年下半年到明年，想投资红树林的、跟我们合作，或者让我们做输出管理的会多起来，这个故事到今年才基本说完。
观点地产新媒体：在去地产化这方面，您可以说是房地产行业的先驱，度假这一方面，现在国内有没有跟您比较接近的，或者潜在的一个竞争对手？
张宝全：基本没有。而且我们的模式形成之后，当他看懂的时候门槛就很高了，我们做一个项目都要投入上百亿，别人没法跟着学。像那些资金充足的大企业，也投了上百亿建一个大的度假目的地，但可能还是传统的形式，不是像我们这样以自营为主，卖生活的。
现在又有新的问题，就是很多企业在做特色小镇，都到我这里来挖人，因为特色小镇要有内容，红树林相当于一个浓缩的特色小镇。当然他们挖的是地产方面的人才，这些人并不一定影响我的建设，但是会给我带来麻烦。
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