财经365讯 近日，住建部、国家发改委等九部委联合发布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，鼓励各地多渠道增加新建租赁住房供应，盘活存量住房，多措并举大力发展住房租赁市场。
沈阳日报25日消息，7月24日，沈阳市政府办公厅发布《沈阳市住房租赁试点工作方案》(以下简称《方案》)。到2020年，全市新建租赁住房2万套，建筑面积100万平方米以上。
最近，住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。目前，住房城乡建设部已会同有关部门选取了沈阳等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。
建立政府住房租赁交易服务平台
《方案》规定，建立政府住房租赁交易服务平台，提供住房租赁信息发布和房源信息核验便捷服务，推行统一的住房租赁合同示范文本，实现住房租赁合同网上签约和登记备案，定期公布合法备案的房地产中介机构名单和从业人员信用等信息；加强住房租赁市场监测，及时掌握了解、分析研判住房租赁市场状况；强化监督管理，对哄抬价格、发布虚假信息等扰乱市场秩序的中介机构，限制其合同网签资格。2017年9月底前，初步完成平台搭建工作；10月底前，正式上线运行；12月底前，实现全部设计功能。
组建国有住房租赁平台公司
组建国有住房租赁平台公司。2017年12月底前，组建2家国有住房租赁平台公司，通过建设、改建、收购或长期租赁等方式取得房源并负责房源的租赁运营和管理。12月底前，完成1万套公租房建设、500套存量房源收购、确定1-2个改建房源项目。到2020年，国有住房租赁平台公司形成一定的市场规模，持有的住房租赁房源占全市增量的20%、总量的10%。
支持房地产开发企业开展住房租赁业务
《方案》规定，促进房地产开发企业拓展住房租赁业务。引导房地产开发企业从传统的开发、销售向租售并举模式转变。支持房地产开发企业将其持有的存量房源投放到租赁市场或作为青年公寓、养老公寓、短租公寓、酒店式公寓或医养中心等。着力培育一批为不同年龄、不同层次群体提供个性化住房租赁服务的房地产开发企业。2017年12月底前，全市新增3-5家开展住房租赁业务的房地产开发企业。到2020年，全市开展住房租赁业务的房地产开发企业达到50家，持有的住房租赁房源占全市增量的20%、总量的10%。
9月底前制定房屋租赁中介行业准则
《方案》规定，要规范住房租赁中介机构。扶持培育一批服务规范、信誉度高的住房租赁中介机构，鼓励其开展连锁经营、跨区经营。严格落实住房租赁中介机构备案制度，引导住房租赁中介机构及其从业人员规范承接业务，加强房源信息核查和发布管理，实行明码标价，规范居间服务。
市房产局、工商局建立联动机制，定期互通中介机构工商登记和备案信息，并在政府网站等媒体上予以公示。鼓励依法登记备案的房地产中介机构提供住房租赁托管服务，鼓励物业服务企业利用管理便利，拓展住房租赁业务，对居间代理住房租赁业务规模超过100套的物业服务企业，可给予减免物业服务履约保证金、企业信用加分等鼓励政策。2017年7月底前，出台加强房地产中介机构备案管理的相关文件；9月底前，制定房屋租赁中介行业准则；12月底前，出台我市房地产中介机构信用信息管理办法，培育规范化的居间服务中介机构10家。到2018年，建立健全全市住房租赁中介机构信用信息管理体系；到2019年，建立健全中介机构守信激励、失信惩戒机制；到2020年，全市发展规范化的居间服务中介机构100家，托管的住房租赁房源占全市增量的30%、总量的15%。
支持和规范个人出租住房
《方案》规定，支持和规范个人出租住房。落实个人出租住房的优惠政策，支持个人委托国有住房租赁平台公司或通过政府住房租赁交易服务平台，将自有闲置住房投入住房租赁市场。凡是委托国有住房租赁平台公司或通过政府住房租赁交易服务平台登记备案的非本市户籍承租人，可凭住房租赁备案合同办理居住证。到2020年，全市个人持有的住房租赁房源占全市增量的30%、总量的65%。
将新建商品房项目中配建一定比例租赁住房作为土地出让条件
《方案》规定，鼓励新建租赁住房。对三环以内、开发区等住房租赁需求量大的区域，将新建商品房项目中配建一定比例租赁住房作为土地出让条件，并允许分期支付新建租赁住房项目土地出让金，土地出让方案和合同中要明确租赁住房出租年限，租赁住房在出租年限内不得分割产权出售。探索土地拍卖竞价方式，通过“设定自持比例、限地价、竞房价”或“限房价、竞地价、超过一定溢价率后转为竞自持面积和年限”等方式，引导房地产开发企业根据市场需求选择自持住宅规模。2017年出让的经营用地中新建、配建租赁住房面积不少于5万平方米(含房地产开发企业自持面积，下同)。到2020年，新建租赁住房2万套，建筑面积100万平方米以上。
引导社会投资主体将“烂尾楼”改造为租赁住房
《方案》规定，要盘活存量土地、房屋用于住房租赁。引导社会投资主体将城镇中的“烂尾楼”、闲置厂房、事业单位改制后腾出的办公用房等改造为租赁住房，但不得分割产权出售。在符合住宅设计规范、不影响房屋结构安全和消防安全的前提下，允许住宅改造户型后按套或间出租。
到2020年新增公租房保障1万户
《方案》规定，优化公租房管理。住房保障采取实物配租与租赁补贴相结合并逐步转向租赁补贴为主。积极探索科学的公租房轮候排序方式，对环卫工人、公交(地铁)司机、开发区职工、新就业大学生和青年医生、青年教师等需要帮助并为城市发展做出重大贡献的群体，要加大倾斜力度。到2020年，新增公租房保障1万户。
10月底前首次公布城区住房租金参考价
《方案》规定，稳定住房租赁关系。完善住房租赁的法规制度，明确当事人的权利义务，严格规范市场行为，特别是租金控制、租赁关系解除等。推行住房租赁合同示范文本，实现网上签约，落实登记备案制度。市房产局要做好城区住房租赁租金水平的调查摸底，合理确定市场租金参考价，并每半年分区域和房屋类型予以公布。2017年10月底前，首次公布城区住房租金参考价。
《方案》规定，积极推进购租同权。建立承租人居住证权利清单，不断扩大承租人权利。2018年12月底前，持有居住证的承租人按照法律法规规定在就业扶持、住房保障、养老服务、社会福利、社会救助、居委会选举、人民调解员选聘以及随迁子女入学、参加中考等方面，享受公共服务，实现购租同权。
给予税收优惠鼓励住房租赁消费
《方案》规定，落实营改增关于住房租赁的有关税收政策，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不足3万元的，2017年12月底前，可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；对一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可选择简易计税方法，按照5%的征税率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得减按10%的税率征收个人所得税；住房租赁企业购买普通商品住房，结合实际制定阶段性补贴激励政策。
《方案》规定，鼓励住房租赁消费。职工连续足额缴存住房公积金满3个月，本人及配偶在我市无自有产权(含尚未取得《房屋所有权证》)住房且租房自住的，可凭租赁备案证明和无房证明，提取夫妻双方住房公积金支付房租。租住公租房的，按照实际房租支出，据实提取；租住商品住房的，根据市场租金水平和租住住房面积，合理确定住房公积金提取额度。2017年9月底前，市公积金中心出台相关操作指南。
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