《飞屋环游记》
导 读
兰德咨询总裁宋延庆说，百强房企中近30家提出做养老，目前能盈利的几乎没有。
地产壹线 梁爽 发自广州
继保利、万科等房企之后，又一家房企将目光投向养老产业，这次的主角是广州市国企越秀地产。
7月26日，越秀集团董事长张招兴在广州市华南医养融合研究院成立仪式上，首次对外公布集团进军养老产业的战略：计划未来10年在全国落地50个养老项目，目前已经在广州市海珠区、武汉等地开展4个项目。
兰德咨询总裁宋延庆接受网易房产采访时表示，目前百强房企中有近30家明确提出要做养老地产，普遍面临两个突出的问题，一是盈利难，二是盈利难导致规模化难。他表示，目前地产商做养老产业缺乏成功案例，大部分是亏本经营。
中山大学政务院副教授、关注养老产业的陈永杰博士则指出，开发商所谓的“养老地产”分成两种，一种是针对健康老人的自理型公寓，一种是针对失能失智老人的护理型公寓。陈永杰认为所谓的自理型公寓并不能真正解决养老的问题，只打了一个擦边球，甚至更像一个噱头；而护理型产品，才是真正直面养老需求的产品，但在市场上奇缺。
据网易房产观察，越秀地产目前已落地的产品，部分呼应了上述“护理型养老公寓”的需求，走的是医养结合的道路。
越秀地产最先落地的两大养老标杆项目是位于广州海珠区的养老综合体“海颐苑”项目，以及位于武汉精武路的养老公寓项目。
其中武汉的养老公寓建在“地王”内。2013年，越秀地产在武汉斥资逾90亿元拿下精武路“地王”，该地块产品类型包含商业和住宅，其中商业部分建筑面积接近30万平方米。越秀地产总经理林昭远透露，公司将拿出其中约3万平方米的商业部分，打造一座面向健康老人的养老公寓。
彼时，武汉精武路地块的平均楼面价约1.2万元/平方米，业内曾估计未来售价达到3万元/平方米方能盈利。
网易房产获悉，武汉的这座养老公寓计划建40层高，大概提供450至500个养老床位。项目交通便利，靠近协和、同济、亚心三家医院，附近有中山公园，优越的地段非常适合高端养老。
越秀地产方面有关负责人坦承，拿贵价地发展养老项目实际上是“不经济”的，这么做表明集团进军养老态度坚决。
宋延庆反而认为，拿武汉中心城区的“地王”项目其实是“经济”的，他表示，这块高价地块开发成商业公寓或者酒店，可能不如养老公寓赚钱。项目的地理位置和周边的医院配套，让养老公寓能迅速找到自己目标受众。
如果说武汉精武路项目缺乏面向失能失智老人的服务，那么位于广州海珠区的海颐苑养老社区，算得上是真正意义的医养结合型社区。项目毗邻珠江，由越秀集团旗下广纸集团的旧厂员工宿舍改造而成，总建筑面积约1.6万平方米，预计提供养老床位约300个。其中，面向高龄失能失智长者的护理楼将提供约约30%床位，余下7成是给健康活力老人居住的养老公寓，预计以出租为主。
海颐苑项目由越秀地产将与广纸集团成立合营公司共同运作，广纸集团提供自有物业，大大降低开发成本。但投资额也不低，仅改造费用就要1亿元。
除此之外，越秀地产也将发展落地社区嵌入式养老，目前已初步在广州中心城区选定两个楼盘。由于地产商新开发项目大多数位于郊区，而养老项目的选址要求在交通和医疗配套更好市中心，因此找到合适的位置落地并不容易。
“我们两个标杆型项目都位于主城区，以后的策略也是在主城区做养老。把最好的位置拿出来，用最高端的物业做养老，显示公司做养老的决心和定位。”上述负责人表示。越秀地产希望，到2026年，越秀养老成为广州第一、全国领先的养老产业品牌。
根据宋延庆的总结，越秀地产的构想基本覆盖了目前房企进军养老地产的两类模式：一类是社区嵌入式养老，把养老当作住宅地产的配套，强调“一碗汤的距离”，消费者可能在自己家附近再买一套房子给老人住，有利于促进销售；第二类是医养结合，一个标准的医养结合项目要包含健康老人的自理型公寓、失能失智老人的护理型公寓、医院、康体中心、可售的养老住宅等5大模块，产品配比复杂，盈利比较困难。
盈利方面，林昭远透露，养老项目将采取轻资产化运作，未来若运作成熟，考虑引入越秀地产旗下的Reits基金进行合作。
越秀地产初步设定的商业模式是，公司业务覆盖养老产业的开发投资、运营培育、金融化退出全链条。其中，投资采用私募基金、养老和保险资金等渠道，严格控制土地和开发成本，可售部分通过会员卡或者产权销售来实现资金快速回流；培育阶段采用私募、ABS等方式，以专业运营实现盈利和价值提升；最后以Reits、私募基金等金融工具实现价值变现。
健康活跃长者的养老公寓以开发销售为主快速回笼现金，偏向住宅开发模式；服务式公寓和护理院则持有并长期经营，以会员/押金+月费+医保为主要收入，偏持有型商业开发模式，出路是资产证券化；嵌入式机构注重连锁经营和规模化，收费模式多元，出路之一是上市。
林昭远对网易房产表示，越秀地产已成立“广州越秀养老产业投资控股有限公司”（简称“越秀养老产业公司”）作为推动养老产业的业务主体，该子公司由越秀地产100%控股，与住宅开发、商业地产并列成为越秀地产旗下的三大平行业务。
越秀养老产业公司总裁张博透露，公司筹备养老业务已有一年多时间。团队中既有来自集团内部地产开发等业务领域派来的成员，也从台湾等地聘请而来的外部专业人员进行运营管理。
“我们在战略上想清楚了，把养老作为集团战略性业务来培育，前期投资力度较大，短期内不考虑投资回报，相信未来养老市场是向好的，高端产品是稀缺的，现在启动战略的时间点刚刚好，”张博说，“粗略估计，一个养老项目从开始运营到成熟，可能需要5年时间，3年实现盈利的难度不会太大。”
对于“医养结合”，张博表示，越秀地产做养老强调要靠近医疗资源，因此要么自己建医院，要么把项目放在医院旁边。考虑到建医院的要求高、投入重、风险大，目前的策略是“靠近医院”为主。
根据越秀地产的规划，未来10年，越秀养老将发展超过50个项目，分三个阶段发展——
2016至2017年为培育期，以发展广州海颐苑养生社区、武汉精武路养生公寓以及广州数个社区嵌入式养老项目为主，打造行业标杆项目；
2018至2020年为拓展期，以广州为重点区域，布局武汉和杭州，进一步扩大影响力；
2021至2025年为快速发展期，深耕广州、武汉、杭州，并拓展北京、上海等一线和重点二线城市，最终达到200万平方米开发体量，项目总价值500亿元。
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