湖北省鄂州市不动产统一登记工作已全面步入常态化、正规化，但登记工作在操作层面也还存在多重难题，值得进一步思考。
统一登记中的问题
历史遗留问题处置难。主要表现在：有的业主有房产证无土地证；有的业主有土地证无房产证；还有“两证”全无。目前，全市“两证”不全的近1.5万户。究其原因，一是因用地手续不全、土地用途未变更或土地出让金未交清等，无法办理土地证；二是有用地手续，但由于规划、质检、消防等原因验收不合格或根本就没有规划手续而无法办理房产证；三是既无用地手续又无规划等相关手续的，涉及67家企业的500多套违法建房。
登记行政诉讼、行政复议集中出现。不动产登记机构统一归并后，原房产、土地、林业等部门不动产登记所引起的行政诉讼、行政复议集中向不动产登记机构涌现，呈井喷式爆发。由于对原部门办理情况不清，对办证过程不了解，只能疲于应诉，造成败诉率高，一旦败诉，就得赔偿，造成巨大损失。目前，鄂州市不动产登记中心收到原单位颁发的不动产登记行政起诉书7份，已被动参加庭审2次。受理各类信访35件，接待信访135人次。为应对此类问题，须安排专人处理，耗费人力财力，严重影响登记中心的正常工作，且效果不明显。
登记错误法律责任追偿难。少数业主申请办理不动产登记时，提供虚假材料、虚假证明，甚至提供虚假公证、虚假身份，但因技术手段、人员能力等因素限制，登记机构无法对相关资料、证明逐一核实鉴定，极易造成登记错误。《物权法》规定，登记错误给业主造成损失的，应由登记机构先行赔偿，但没有明确申请业主所提供虚假资料应承担的法律责任。此外，登记错误可以向造成登记错误的人追偿，但追偿非常困难，因此只能由国家赔偿。
登记职能职责难以厘清。土地、房产、林业等部门虽然也实行了统一登记，但是不动产权属界定职能仍分属各部门。统一的仅是最后的登记发证职能，而登记前的确权、勘察、审批职能均分属各部门。职能不清、职责不明易导致公众对不动产统一登记的认识误区。
测绘标准不统一。目前，房产、规划、国土、林业都有各自的勘测部门、各自的技术规程和测绘标准。如封闭阳台，规划部门按阳台面积的一半计算建筑面积，而房产部门则按照整个阳台面积计算建筑面积，造成登记机构无所适从，若按照规划部门面积发证，业主不满意、开发商不满意；若按房产面积发证，增加了容积率，又要补交相关费用。
登记机构性质不统一。有的为公益一类，财政全额拨款；有的为公益二类，财政差额拨款；有的为自筹自支单位；还有的地方采取“以钱养事”的方式聘用不动产登记工作人员。这种不统一的机构性质，造成人员身份不同，从而导致管理工作的混乱，以致法律责任不清、责任追究难。自2016年11月1日起，湖北省取消了房屋、土地的登记费，鄂州市不动产登记机构面临经费严重紧缺的局面，难以保障登记机构人员的稳定。
政府行政干预、人为设置前置条件。有些地方政府或主管部门为维护社会稳定，或为招商引资，或为收取出让金及相关规费，干预不动产登记机构的登记行为或设置前置条件，强制不动产登记机构违规办理相关不动产登记手续。如政府在出让土地时，开发商还未缴清出让金，但因多种原因，土地部门却发放了土地证，房产部门也发放了房产证，房屋也已出售给了业主，现在业主来办理转移或抵押，政府相关部门出具文件要求停止办理这些小区不动产登记手续，以追缴开发商未缴的出让金。这本与购房者无关，但却造成大量信访投诉及行政复议。
解决统一登记中问题的思考
出台相关法规政策，协调处置遗留问题。解决历史遗留处置难的问题，应由当地政府牵头组织国土、房产、建委、规划等部门成立专班，协同合作、各司其职，对历史遗留问题进行梳理、分类，全面清理，逐一解决办证难等问题。其中，因部分问题地方政府难以自行解决，建议国家、省级层面出台相关法律法规，推进问题解决。
分头化解行政复议和行政诉讼。对行政复议和行政诉讼中集中出现的问题，可综合考虑纠纷发生的时间，对发生在统一登记前的可仍由原部门负责。如借鉴湖北省林业厅的做法，该厅下发专门文件，就林业部门的职责、电子档案移交、林权纠纷调处责任区分等5个方面的事项作了明确规定，明确对实行统一登记前产生的林权纠纷，由当地林业主管部门牵头负责。建议省级国土管理部门与省建委、房产、规划等部门沟通，将原来因在各部门办理的登记引起的行政复议和行政诉讼问题，仍由原办理登记部门受理，减少不动产登记机构应诉压力。
分类厘清登记错误法律责任。对不动产登记错误法律责任的承担，应就具体情况进行分类分析，厘清责任。如果是业主提供虚假材料、虚假证明、虚假身份造成的，应由业主承担相应法律责任；因工作人员失职导致登记错误的，工作人员则应承担全部责任。此外，还应对行政干预和人为设置不动产登记前置条件的部门进行清理、通报并追究责任。若出现法律纠纷，责任由出具文件的部门承担；造成经济损失的，由相关部门赔偿。
明确登记机构性质，建立信息共享平台。对于不动产登记机构性质、人员性质及经费问题，建议上级管理部门从不动产登记机构实际出发，明确登记机构性质、人员身份，从法律层面上保证不动产登记机构健康、平稳运行。对于解决业主办理不动产登记程序复杂、信息不通、重复提交资料的问题，建议建立不动产登记信息共享平台，由政府协调国土、房产、林业、民政、规划、财政等相关职能部门参与，将各部门的数据信息进行整合，形成大数据、大信息系统，建设可供各单位共享的信息平台。
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