机构人士称整体价格从4月开始累计跌幅约8%；预计下半年房价将迎来更大范围回落
北京二手房、新房网签成交量持续走低，市场进入调整周期。中原地产研究中心昨日统计数据显示：北京7月全月累计二手房住宅签约合计7158套，环比跌幅达到了20%,这一成交量也是2014年6月6464套以来的连续37个月同期最低值，年度同比跌幅达到了70%。
根据北京市住建委公布的成交数据显示，2017年7月北京新建商品房成交154.73亿元，环比6月下跌8%，共成交2160套，环比6月减少1418套。其中居住类产品（普宅、豪宅、别墅、自住房）成交136.07亿元，与6月基本持平，共销售1794套，环比6月减少81套，成交均价51898元/平米，环比6月增长5000元/平米。
“北京等一二线城市在3月调控后，数据逐渐开始反映出调控影响。二手房整体价格从4月开始到现在3个月累计跌幅在8%左右，部分区域房源价格超过了10%，目前的价格大约回到了春节前后水平。”中原地产首席分析师张大伟表示。
中原地产数据显示，价格下调比较明显的房源，主要集中在部分急于换房的客户上，由于成交量暴跌6成以上，成交周期明显拉长，北京市场连环单比例非常高，此类个案有价格下调超过10%的。但二手房价格不透明，也有很多报价虚高的案例，不代表市场价。
今年3月17日以来，北京打出房地产调控一系列组合拳，包括细化限购限贷政策、遏制炒作“学区房”、整治“商改住”、加大住宅用地供应和在途项目开工入市力度等，房地产市场逐步降温。
据伟业我爱我家集团市场研究院数据统计，2017年上半年北京全市二手住宅网签总量约8.7万套，环比2016年下半年减少36.5%，同比2016年上半年减少35.8%。总体来看，北京二手房网签量结束了自2014年上半年以来连续增长的态势。
由于七八月是房地产市场的惯例淡季，成交量、成交价格有可能继续下行。张大伟预测，“预计7-8月有可能继续下调5%左右，价格会回到2016年10月左右。成交比例中改善比例增加，刚需开始全面进入观望状态。”
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也表示，在北京从紧从严的调控形势下，二手房交易量将在谷底企稳并持续低迷，下半年房价将迎来更大范围、更明显的回落，购房者也将迎来比较好的购房机会。
■ 走访
“房源报价下调多是换房”
在月成交量跌破万套的同时，二手房的挂牌价和成交价也在逐步降温。近日记者走访了朝阳、昌平区域的多个社区发现，部分房源的挂牌价格在一步步松动。
为换房降价60万出售
“4月时报价450万元的一居室，这几个月经过两次调价，最终以小400万元的价格成交。”朝阳管庄片区一中介门店经纪人介绍，原房主出于换房资金周转的原因，最终决定降价出售。
在管庄的北京新天地小区，3月份曾以425万元总价成交的一居室房源，最近类似房源报价则在390万元左右。该社区的中介经纪人说，这类报价下调明显的房源多是换房业主，因为家里人口增加，急于趁着市场降温时筹集资金换房。
同样的情况也出现在天通苑。天通苑北一区附近的中介门店经纪人介绍，小区里100平米左右的两居室4月的成交均价基本上在46000—50000元/平米，到了6月价格出现了每平米2000—4000元不等的下降。目前该类房源的成交价基本维持在42000—45000元之间，“最近有房源报价在41000元/平米，而且有可谈的空间。”
部分换房人先卖再买
在市场降温的环境下，有部分换房人采取了先卖后买的方式，在目前的市场上寻找降价的可能性。
孙先生在春天市场高点将房源出售，经过长期了解和价格协商，最近终于入手一套合适的房源。据他介绍，几个月间这套房源总价降价在百万左右。
伟业我爱我家胡景晖表示，北京二手房市场目前已滑落谷底，并逐步在低位企稳，交易量继续下行的空间已然不大，在当前的政策环境下，北京二手房市场应该还将继续保持这种状态，维持低量。二手房价目前也在随着需求量和交易量的大幅萎缩而出现回调，且房价回落的范围已经从中高价位的非普通住宅扩展到中低价位的普通住宅，未来北京二手房价还将进一步回落。
信贷收紧也成为换房群体增强降价意愿的重要因素。
“有些业主愿意在价格上让步，实际上对于付款方式要求较高。”有经纪人表示，因为银行放款周期变长，全款或八成这样的付款方式更打动卖房人。
“伟嘉安捷”指出，“3·17”政策出台后，利率优惠降低和放款节奏对市场产生潜移默化的影响。据介绍，从5月起二套房的利率全部调整为基准上浮20%，加大了还款压力。此外，从3月底开始各家银行的放款速度便逐渐进入缓慢态势，尤其是针对二套房大额的放款，由于申请办理的人较多，部分区县的银行放款和整体贷款办理流程都变慢。
■ 土地市场
东城区一宅地近底价成交
昨日，北京土地市场迎来8月首次拍卖，共有三宗土地出让。位于东城区永外大街的住宅用地由于地处城市核心区，格外引人注目。其余两宗土地均位于平谷区。不过，永外大街地块“爆冷”以接近底价成交。
永外大街地块最高单价不超9.35万元/平米
作为近三年来北京土地市场上位置最靠近二环的住宅用地，永外大街地块开拍前却并未吸引太多房企参与竞拍。直到网上报价时间截止前，才有两份报价被挂出，分别为华润、招商、碧桂园联合体以及保利、首开、平安联合体。
记者查阅北京市规土委相关资料显示：该地块位于东城区永定门外地区，用地性质为R2二类居住用地与B4综合性商业金融服务业用地，起始价为38.2亿元。
该地居住建筑规模需执行90/70政策，均价不高于89068元/平米，最高单价不高于93521元/平米。商业部分50%需自持经营20年，此外还有7000平米的配建需要无偿移交。
最终，该地块未经现场竞价，被华润、招商、碧桂园联合体以38.4亿元竞得，溢价率仅0.5%。据克而瑞机构计算，该地块的楼面价为5.2万元/平米。
同永外地块的冷清相比，平谷区的两宗地块却引来了激烈竞争，触及竞价上限，最终被金科摘得。
对此，中原地产首席分析师张大伟认为，此次东城区地块成交爆冷，并非代表土地市场降温。“出现接近底价的成交也让市场非常意外，很难从地块属性与市场层面寻找为什么3宗地块中，东城接近底价成交，而远郊区的平谷地块竞争到价格上限。”
张大伟认为，整体看，主要原因还是土地属性复杂，特别是其中的商业金融部分大部分需要持有经营20年，而且不小于7000平米需无偿移交。
根据该地块所在区域中介信息显示，永定门附近东革新里小区、西革新里小区等老社区二手房均价在7.6万-8.2万元/平米左右，要低于该地块的限价。
碧桂园获得北京核心市场“入场券”
在此次东城区地块近底价成交的背后，是碧桂园终于在京夺得了一块核心地块。
早在2015年，碧桂园曾多次出现在北京土地招拍挂市场，并于当年10月与中国金茂组成联合体，摘得丰台花乡四合庄两宗金融用地，溢价率达140%，折合楼面价近3万元/平米。不过该宗地随后波折不断，最终以碧桂园的退出而告终。
今年5月，碧桂园在北京土地市场上以2.2亿元拿下密云一宗居住用地。不过，该地块规模小，可操作空间不大。因此一些业内人士分析认为，此次碧桂园联合华润、招商组建联合体拿地，才是其布局北京的关键落子。
（原标题：7月北京二手房创成交新低 下半年或更大范围回落）
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