近期房地产市场动作不断，一方面房屋租赁市场受到极大关注，相关政策密集出台，另一方面，地产调控影响持续，房贷收紧、成交探底，价格有所松动。
而严厉的调控政策加上紧缩的金融环境令楼市成交持续降温。上海易居房地产研究院的数据也显示，7月50城新建商品住宅成交面积已经连续4个月环比下跌，连续5个月同比下跌。
政策层面：租赁政策密集出台
增加租赁房屋供应、放宽落户限制……近日，全国各地纷纷推出发展住房租赁市场的相关政策。继广州推出租购同权政策、上海低价推出两幅只租不售土地之后，无锡、武汉也分别发布了租赁房可落户政策、开展培育和发展住房租赁试点工作(征求意见稿).
截至目前，首批试点的12个城市中广东、武汉、成都、沈阳、佛山等也陆续出台了实施方案。从实施方案看，大部分城市都更多的着力于发展国有住房租赁平台、降低租赁住房税负、扩大租赁房源和建立市场监管体系。
8月2日，广州住建委、广州国规委、广州发改委、广州公积金管理中心等10大职权部门联合发布《关于严格落实房地产调控部署全面加强市场管理的通知》(下称“通知”)，明确表态保持楼市调控力度不放松，坚决整治预售、销售定价不合理行为，不接受价格指导的项目一律不予核发预售许可证或办理网签，而且将加大明码标价、一房一价的检查力度。
此次文件出台虽然并无新的政策内容，但依然引起了业内的高度关注。
楼市正在回归理性
7月成交继续下滑
7月，易居研究院监测的 50 个典型城市新建商品住宅成交面积为 2233 万平方米，环比减少7%，同比减少 21%。从数据来看，目前已经出现了连续 4 个月的环比下跌，连续 5 个月的同比下跌。连续多月的环比和同比下跌，说明市场在持续降温，这也体现了各地政策的有效性，部分城市投资投机需求得到有效地抑制，房地产市场正在回归理性。
图 1 50个典型城市新建商品住宅成交面积
(数据来源：各地官方房地产信息网，易居研究院)
廊坊领跌全国
对 7 月份全国 50 个重点城市新建商品住宅成交面积的环比增幅进行排序。从排行中可以看出，增幅较大的 5 个城市分别为南宁、常德、北海、三亚和嘉兴。对于南宁和三亚来说，预售证集中发放，推盘量较大。而对于嘉兴来说，环比增幅较大和 6 月份整体成交很低迷有关。从环比跌幅数据看，包括廊坊、赣州、苏州、佛山和呼和浩特等城市有明显下跌。对于廊坊来说，严厉的政策管控导致了市场交易的下滑。对于苏州来说，新房供应量锐减，导致了成交数据的下滑。
表 1 7月份50城楼市成交环比增幅
(数据来源：各地官方房地产信息网，易居研究院)
多城市楼市成交同比跌幅超过50%
对 7 月份全国 50个重点城市新建商品住宅成交面积的同比增幅进行排序。从排行中可以看出，同比增幅较大的5个城市为三亚、北海、九江、威海和昆明。对于三亚来说，同比增幅较大和去年同期的成交规模较小有关。而对于北海、九江、威海和昆明来说，购房政策相对宽松，市场交易总体较高。从同比跌幅的数据看，同比跌幅最大的 5个城市为廊坊、济南、福州、呼和浩特和北京。对于廊坊、济南、福州和北京来说，购房政策总体是较紧的，持续的政策高压下住宅成交量容易下滑。
表 2 7月份50城楼市成交同比增幅
(数据来源：各地官方房地产信息网，易居研究院)
今年“金九银十” 铁定泡汤
上海易居房地产研究院研究员赖勤表示，7月份市场延续降温态势，一方面，楼市调控政策持续作用，引导前期过热的楼市步入平稳，另一方面，受限于预售证审批、预售价格管控等因素，供应量偏紧，成交量受到影响。另外，高温天气对成交量的影响也是不容忽视的，夏天历来是楼市的传统淡季。目前来看，严厉的调控政策加上紧缩的金融环境会继续对楼市产生影响，预计 8 月份市场交易继续趋弱。另外，预期四季度政策面不会明显松动，传统的“金九银十”，今年铁定泡汤了。
安居客房产研究院首席分析师张波表示，热点一二线城市的供应量和成交量还将持续走低，预计8月楼市的热度并不会比7月更高。值得一提的是，国家试点12城的租赁试点、广州“租售同权”新政、各地纯租赁土地的不断挂牌，全国楼市分化的新形势，都将会对未来楼市形成交叉性的深远影响。
附注：
50 个典型城市分别为：北京、上海、广州、深圳、长春、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、福州、南昌、武汉、重庆、昆明、南宁、海口、呼和浩特、兰州、牡丹江、张家口、廊坊、威海、徐州、无锡、镇江、扬州、温州、嘉兴、芜湖、滁州、蚌埠、安庆、焦作、宜昌、襄阳、常德、岳阳、九江、赣州、莆田、佛山、东莞、惠州、韶关、北海、柳州、三亚、宝鸡。其中一线城市 4个、二线城市 16 个、三线城市 30 个。
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