房地产信托投资基金（REITs）号称既能让投资者在红火的房地产市场分一杯羹、又能合理有效地分散风险，因此近年来很受关注。那么，今天利得君就跟大家一起来聊聊REITs。
什么是REITs？
房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）：是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
简单来说，REITs是一种类似封闭式共同基金，但投资标的物为不动产的投资工具。
REITs从投资者那里募集资金，指定专业管理公司进行管理，管理公司通过购买或投资房地产项目（房地产项目范围很广，可以是住宅房产（比如公寓），零售房产（比如购物大厦），商务办公楼，酒店，厂房和仓库，等等），获得房屋升值收益或者房屋出租收益等。获得的收益在扣除了管理费等相关费用后，会向投资者定期发放分红。
说白了，就是很多人把钱凑到一块，交给一个基金经理，让他去投资房地产，赚到的钱大家分。
REITs有两种类型：一是股权型REITs，持有并管理物业组合。租金收入将转化为分红支付给份额持有人。还有一种是抵押型REITs，将物业作为抵押设立基金，该基金投资于抵押贷款或抵押贷款支持证券。抵押贷款所产生的利息将是REITs的主要收入来源。
REITs适合谁？
✔ 中产阶级或以上、有些钱但又不太敢冒险买房：有些人对于投资比较谨慎，觉得炒房太有风险，但是看好房地产市场，REITs是间接参与房地产的一种方式。
✔ 没有精力做房地产投资：相对于买卖房子、租赁房子来说，买卖REITs操作简便，不会像买卖房子那样手续繁琐，省去了大量的时间和精力。
✔ 对人民币贬值有些焦虑的人，喜欢定期收到现金流：海外或香港等地计价用的是外币等，能够对冲一些人民币贬值的风险，且投资者能够定期领取现金红利。
✔ 懂一定的房地产投资并有风险承受能力：房地产投资还是一个比较专业的领域，而且国内和国外的REITs发展步调不一致，国内的REITs还不是很成熟，需要投资者有一定的风险辨别能力。
怎么选REITs？
● 适当配置国外规模较大、交易活跃且累计回报率稳定的REITs。因为就目前国内市场上的“REITs”来说，发展尚未成熟，都不符合西方主流REITs的标准。
● 投资标的质量高，比如地段好、出租率高、往期收益率高等。买入这些REITs，相当于持有了核心城市的优质酒店、写字楼，可以一起分享出租和升值的收益。
REITs有什么风险？
⒈房地产政策风险
REITs实质上是间接投资房地产的方式，随着房地产市场的调控措施不断出台，以及市场上不断曝出的兑付风险事件等，REITs会受到政策不确定性影响。
⒉受经济周期变化影响
REITs受通货膨胀和利率水平影响：如果发生通货紧缩，房地产物业资产价值下降，REITs净值随之下滑，REITs租金收益等也会下降，从而导致分红收益下降；同样的，如果面临利率上调压力，市场对房地产的需求水平会下降，可能会影响REITs经营现金流，且利率上升将造成REITs市场价格走低，影响其整体回报率。
⒊价格波动风险
购买任何一个REITs，就相当于购买一支公司股票，因此需要做一定的尽职调查。如果投资者没有做好尽职调查，“瞎买瞎卖”自然带有一定风险。且其价格每天都会有上下波动。
REITs到最后的价格波动幅度和事实上的房地产是类似的，但我们很多人在平时感觉不到房地产的价格波动。主要原因在于，我们的房屋并没有在证券交易所上市，没有人去每天给我们的房屋估价。很多房地产价格指数的更新周期为每季度，甚至每半年，因此其中很多月内的价格波动被掩盖了。
⒋管理费差异大
类似的投资标的，国内和国外的管理费率差异很大，4-10倍都有可能，比如国内的管理费率是1.2%，国外仅0.1%。
⒌非实质上的REITs
可能只是打着REITs旗号的BOT融资产品，有BOT提前终止风险：比如有些项目的产权根本不在基金手里，实际上证券化的就是个BOT项目的“特许经营权”而已，这从根本上断了这一产品实现破产隔离的可能性。因为收益权实际并没有得到法律上的明确保护，，一旦出现问题和极端情况，必然又是多方互相扯皮。
或者是私募产品，很多是债权、或者债权+PE的模式，和国外市场上的REITs有本质的区别。
⒍国内税收政策影响
REITs的出现需要政府支持，因为reits必须免税才有利可图，国外都是免税的。但国内在没有相应税收政策出台的情况下，所谓REITS还是炒作居多。
就抵押型REITs来说，风险有：
■利率风险。债券类REIT对利率非常敏感，如果它的借贷成本大幅上涨，利润就缩水了。
■违约风险。如果遇到像2008年那种房地产大崩盘，别说盈利了，本金拿回都困难。
■预付风险。如果债务人提前偿还了债务，就只能把这笔钱用当时的利率水平再投资出去。而当时的利率水平如果低于之前，肯定就亏了。
■周转风险。这种REITs买的债券通常是长期持有的，但它借的贷款有可能是短期的。所以，如果有个短期债务必须偿还，但手里的长期债券都不能赎回，流动性枯竭就破产了。这种时候就得利用各种短期融资工具来让自己周转下去。
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