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文 / 杨羚强
“中梁人五年实现3000亿，帮助高层财务自由，收入过亿；帮助中高层实现富裕之家，收入过千万；帮助中层实现住洋房开豪车，收入过百万；帮助基层有房有车……”
中梁地产战略发布会的一纸PPT最近刷屏。尽管销售金额增幅超过147%，但这家前7月累计销售额达到408亿的开发商，显然并不满足于行业第26名的位置，野心勃勃地提出5年3000亿的宏大目标。
但是，实现这个目标，中梁需要付出比其他地产公司更高的代价。在销售排名前30的房企中，中梁是唯一没有上市平台的地产商。为了实现5年3000亿元的销售规模，中梁大量利用信托和私募资金拿地。而且由于政策限制，这些资金所拿的地块都在非热点的三四线城市。
在业界看来，中梁的赌博不是没有机会。但是，对房企的赌技，有着非常高的要求。无论是产品，还是投资，都要更精确，只要一招出错，很可能就会摔倒多米诺骨牌中的一块。
这也许是，中梁那纸高管年收入亿元PPT发布的原因。
三四线城市杠杆拿地
留意去年一线城市“地王”现象的地产圈内人知道，造成当时“地王”迭现的重要原因是信托、资管计划、私募基金等渠道的资金大量流入土地市场，让地产企业在自有资金仅有10%甚至更少的情况下杠杆拿地。
但是在今年一月，中国基金业协会推出的《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划**房地产开发企业、项目》（简称《规范第4号》）后，北京（楼盘）、上海（楼盘）、广州（楼盘）、深圳（楼盘）、厦门（楼盘）、合肥（楼盘）、南京（楼盘）、苏州（楼盘）、无锡（楼盘）、杭州（楼盘）、天津（楼盘）、福州（楼盘）、武汉（楼盘）、郑州（楼盘）、济南（楼盘）和成都16个市场的房地产开发项目开始融资变难，拿信托、私募、资管计划里的资金去支付土地出让金的，更是在严禁之列。
但在三四线城市，由于监管部门并没有严格规定，开发商在拿地之后，依然可以动用信托、私募、资管计划等渠道的资金用于支付土地出让金。这使得房地产企业有机会在三四线城市高杠杆拿地，并形成中梁今年销售业绩增幅，远高于同业的高增速就发生在这一背景下。
比如，7月底刚刚成立的四川（楼盘）中梁尊享1号集合资金信托计划(第九期)，就是一个可以用信托融资支付土地出让金的信托计划。
根据上述信托计划公布的方案，信托资金全部用于向上海午全午全进行股权投资，受让上海中梁持有的上海午全20%股权，最终实际用于支付项目公司在安徽省亳州市蒙城县2017-8、2017-9地项目土地出让金（包括偿还股东前期代付的土地款）及开发建设。
而同期成立的另一个信托计划-中梁飘往置业股权收益权投资集合资金信托，也是投资景德镇梁泰置业有限公司（以下简称“景德镇梁泰”）负责运营的A20地块项，并以这一项目公司的母公司——上海飘往置业有限公司100%股权收益权以及景德镇梁泰提供A20地块项目土地追加抵押担保。
翻看中梁去年及今年已经发行的信托计划，绝大部分的信托计划，投资以及抵押项目在非核心城市圈周围的三四线城市。
而几乎所有信托计划都是以中梁地产的董事长杨剑作为连带责任保证担保。换句话说，中梁任何一个项目债务偿还出现问题，杨剑都要用个人资产替这些项目补上“窟窿”。中梁地产5年3000亿的销售规模，是以押上杨剑全部身家为代价的。
100%的准确率：才能保证战略的成功
中梁地产略显激进的财务风格，和上市前的闽系房企很像。在2012年到2016年的5年中，很多规模迅速膨胀的闽系房企就是依靠高杠杆策略，成功实现了销售规模的逆袭，最终完成了上市所必要的规模。
然而，中梁地产需要背负的风险，却远比那时的闽系更高。当年，由于三四线城市人口净流出，房地产企业纷纷离开三四线城市，转而在一二线城市布局开发，并因此迅速抓住了那五年一二线城市人口激增的红利。
而由于政策原因，中梁地产却选择在三四线城市拿地。北京师范大学金融研究中心主任钟伟说，“如果2017年年初在中国的三四线小城镇拿地，套你一辈子是应该的，赔钱也是应该的。”
中国指数研究院上海分院副总经理张志杰说，总的来看，三四线城市不是好的投资标的，只有人口基数大和都市圈附近的三四线称号司可以持续。
但这不代表，中梁地产在三四线城市的大规模投资，一定会是输定的。
张志杰说，至少在今年内三四线城市的楼市行情不会终结。
而中梁地产的高管更乐观，说“中国的房地产至少还有20年”。
对此，兰德咨询总裁宋延庆认为，在产品有竞争力，投资足够精准的情况下三四线城市仍然有机会。
他举了北方一个三四线城市的例子说，那个城市原来的房子品质很差，是塑钢窗的，所以价格卖得很低。但是，现在房子已经和一线城市的顶级豪宅品质一模一样。所以，虽然房价涨了一倍多，但是却不愁卖。他认为，三四线城市，未来会是个股时代。有能力的企业会在三四线城市越干越好，没有能力的企业则会陷入泥潭。他相信中梁有能力在三四线城市圆三千亿的梦。
不过，对中梁来说，理想很丰满，现实很骨感。只要一招出错，就可能满盘皆输。
从这个角度看，能拿到亿元薪酬的高管，不仅要有足够的胆量，还要有过人的谋识，才可以保证在头发丝上跳舞的中梁，涉险局仍能过关。
而这样的人，显然同样需要押上自己的身家才能赢得老板的信任。事实上，中梁目前的高管，本身都是合伙人。
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