近日，中国房地产体系接连推出的重磅措施引人注目，先是广州等城市推行“租购同权”政策，随后北京的“共有产权住房”计划也引来极大关注。8月3日，北京住建委发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》和《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则》，向社会公开征集意见。
何谓“共有产权住房”？
根据北京市发布的暂行办法：共有产权住房是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。
也就是说，个人与政府按照出资比例共同拥有房屋产权。安信证券陈天诚给出了更通俗易懂的解读：
个人与政府各出资一部分获取各自份额的房屋产权，个人享有房屋使用权。
共有产权住房具有保障性住房和商品房的双重属性。其中，商品属性多于保障属性。
陈天诚认为，共有产权住房是自住型商品房升级版，实质是政府帮着背杠杆。经济适用房和自住型商品房是政府出让利益去补贴房价，而共有产权住房是政府以分担房价获得产权的方式来减轻购房者压力。
自住型商品房享受30%的优惠获取住房100%产权；共有产权住房让政府负担30%的资金后，虽然可以以同样30%优惠获取住房，但只有70%产权，想要住房回归商品房属性还需向政府购买剩下30%的产权。
总的来说，房价一分不少，政府和购房者一起背了杠杆，变相减轻购房压力。
政策意图
北京计划实行共有产权住房的主要目的是完善住房多层次供给体系，未来将实现商品房、共有产权房和租赁房为代表的供给体系。
安信证券陈天诚看来，共有产权房的实用性强过自住房和其余保障房。这其实是对原来自住房的纠偏和改良，其强调“职住平衡”使得它比其余类型保障房实用价值更高。
意义何在？
共有产权房首次明晰了居民家庭与政府的权利分配，房屋价格机制实现了市场化。
从实质性权益来看，共有产权房处于政策性租赁住房与经济适用房之间，有利于保障“夹心阶层”。
从抑制房价角度看，陈天诚认为：
上半年北京自住型商品房价降低7%左右，若暂行《办法》实施，自住型商品房将转变为共有产权住房。倘若优惠幅度不变，按比同地区同档次房价便宜30%，外加其他政策性住房调整为共有产权房，今后公共产权住房对北京房价影响力度会进一步加强，但核心是不能相机抉择，不能房价一跌，又开始放松市场。
如何退出？
按照北京的征求意见稿：
1、可通过产权让渡从政府手中回购产权，让住房成为己有：购房者前期仅获取部分产权，在购房方面的出价相对会比较低，有助于降低购房成本，而随着后续购房能力提高，可以继续从政府手中回购相应的产权。
2、可转让代持机构或适格者：在满5年后，共有产权住房优先出让给代持机构，或由代持机构许可出让给满足申购标准的共有产权房候选人。既满足刚需，也能让寻求改善型住房的客户得到灵活退出方式。
3、可出租：共有产权房可用来出租，但已购共有产权住房用于出租的，购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分，具体应在购房合同中约定。
“共有产权”其他城市经验
北京并不是首个推出“共有产权房”的城市。
江苏淮安自2007年开始首推“公有产权”试点，上海2009年启动共有产权的保障房的建设项目。2014年，住建部等六部委将北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石作为共有产权住房试点城市。
其中，上海的共有产权住房试点经验最为丰富，探索过程最完善。
从2010年开始，上海推出第一批共有产权房，到2016年10月共推出6批次共有产权房。到2016年10月14日，第一批共有产权房已满5年，可以上市交易，上海当时出台了交易细则。期间，上海连续5次放宽共有产权房准入标准，目前的标准是：人均住房面积低于15平米，可支配收入最高低于7200元/月。
如果仅仅观察共有产权保障房对房价的抑制作用，数据是这样的：上海在2010年推出共有产权保障房，当年新房均价22000/平米，2016年新房均价36000/平米……
北京试点与上海试点的异同
1、北京共有产权房允许出租，上海则规定，在购房人取得完全产权之前不允许出租。
2、北京向外地人开放，“在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%”。上海的共有产权房只针对拥有上海常住户口的人群。
3、北京的共有产权房主要针对的是限定了区域与工作地点的首套购房者，在一定程度上是为了吸引和留住人才。而上海的“共有产权保障房”则针对住房困难家庭，在居住面积和收入方面都有要求。（原标题：一文读懂中国房地产体系重磅举措：共有产权住房）
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