近日，易居房地产研究院发布了一份《关于房地产泡沫的量化分析》，首次将中国近期的房地产泡沫（主要以2016年数据为准）与日本80年代末期的泡沫，进行比对分析。
过去很多年，国内很多专家与机构，撰写了大量文章和报告，将中日的房地产市场或者泡沫，进行对比，但都是定性分析，而易居院这份报告是首次进行定量分析，且得出量化结果。
此报告由我指导同事朱丽娜撰写。报告较长、表格较很多，在此仅摘出主要内容，与大家分享。
我国自1998年“房改”以来，房地产市场快速发展，在拉动国民经济快速增长的同时也带动了房地产价格的快速上涨，尤其是2016年以来房价地价的快速增长，再次引起了各界对房地产稳定性的担忧。
2016年7月中央政治局会议提出“抑制资产泡沫”，12月中央经济工作会议提出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。今年两会政府工作报告提出：遏制热点城市房价过快上涨。
近期，国家层面将去杠杆和防范金融风险，着力防控资产泡沫被放到了更加重要的位置。中央财经领导小组办公室相关负责人也提出要妥善解决房地产泡沫问题等存在的“灰犀牛”风险隐患。
房地产泡沫问题被多次提及，可见我国房地产市场确实存在着一定程度的泡沫，亟需采取相应措施抑制风险。
上世纪80年代中后期日本房地产市场出现了严重泡沫，泡沫破裂后对日本房地产和日本经济都造成了严重打击。
当前我国房地产业发展与泡沫经济期的日本有许多相似之处，分析日本房地产泡沫破灭前后的特征和原因，能够为抑制楼市泡沫，推动我国房地产市场健康发展，提供有益的借鉴。
日本房地产市场泡沫的特征分析
日本地价的周期性变化与国民经济走势具有高度的协同性，只是地价波动大于经济波幅。
1970年代以来日本地价出现了两次波峰，1973年的地价上涨伴随着人口和经济的快速增长，这一时期日本的GDP增速保持在10%左右，因此并未形成泡沫，即便在地价大幅下挫后，经济的高速增长也使得地价并未出现持续下跌。
而1990年的地价上涨主要是由于1985年广场协议签订后，日元大幅升值吸引大量资本进入房地产市场导致地价快速上扬，而此时日本经济已进入中低速增长期，无法为房价提供有力的经济支撑，导致房价大跌后便与日本经济一起陷入长期的低迷。
从全国范围来看，1972到1986年，日本全国地价年均涨幅约6.5%，GDP年均增幅约4.8%，地价增长率/GDP增长率约1.35，地价增幅略高于GDP增速；而房地产泡沫期的1991年，日本全国地价增速与GDP增速间的比值达到最高峰的3.15，较房价合理年份偏离约133.3%。
房地产泡沫破灭后，日本全国市街地价格转为负增长，GDP也陷入低速增长并延续至今。
总体来看，日本全国市街地价格指数与家庭收入增幅走势基本一致。
二战后，随着日本经济的逐渐恢复并快速发展，日本家庭收入持续增长，对住宅的需求也日益旺盛，日本全国地价尤其是六大都市市街地价格保持了较快增长。
1973年地价的大幅上涨正是受到经济快速发展和家庭收入持续增长的推动，此时地价上涨与家庭收入增长基本同步，在1972-1986年间，日本全国地价平均涨幅约为6.5%，而同期的家庭收入增幅为8.6%，地价指数增幅/家庭收入增幅约为0.8。
但在房地产泡沫期，地价的快速上扬并未伴随收入的明显增长，1987年地价指数增幅/家庭收入增幅达到3.2，高出房价合理年份约300%。
房地产泡沫破灭后，日本全国市街地价格指数与实际收入增幅双双下滑，走势再次趋于一致，2014年两者涨幅相差不足一个百分点。
房价收入比本质上反映的是房价水平和家庭购房能力的比例关系。房地产泡沫期，日本房价收入比快速上扬，公寓价格收入比涨幅更是超过独栋，1990年日本首都圈公寓和独栋价格收入比分别达到最高值的7.9和8.6。
在房价合理期的1983-1986年间，日本首都圈公寓价格收入比均值为4.4，独栋价格收入比均值为6.1。
1990年日本首都圈公寓和独栋的房价收入比分别较房价合理期高出79.5%和41.0%。
我国房地产市场发展现状分析
1、土地成交均价与GDP增速
总体来看，我国土地成交均价每年波动幅度较大。2005年以来的12年间，除2006年、2008年、2011年和2012年地价增幅低于GDP增速外，其余年份地价增幅均超过GDP增速。
2016年，我国地价增幅较上年同比增长24.1%，GDP增速为6.7%，地价增速与GDP增速的比值达到3.6；而在地价较为合理的2005-2013年间，该比值约为1.6。
从绝对值来看，我国地价增速/GDP增速已高于泡沫时期日本的3.15，全国地价确实存在着偏热；但我国地价增速/GDP增速的偏离度为125%，略低于日本房地产泡沫期133.3%的水平。
2、土地成交均价与CPI增幅
房价的变动影响着居民的消费水平，而居民的消费观念和能力也在一定程度上刺激着房地产市场的发展。
我国房价、地价增幅与消费价格指数波动走势总体一致，但房价和地价增幅显著高于居民消费价格指数波动。2016年，我国土地成交均价快速上涨，同比增长24.1%，而同期居民消费价格指数仅增长2.0%，地价增幅/CPI增幅达到12.1。
从历年土地均价增幅与CPI增幅间的关系来看，在地价合理期的2005-2013年间，土地成交均价增幅与CPI增幅间的比值为5.1。
2016年该指标的偏离度为137.3%，尽管远低于日本房地产泡沫期290.9%的水平，但目前我国的房价和地价增速已远远超过了一般物价的波动，应警惕房价和地价的过快增长。
3、地价波动与收入涨幅
自2005年以来，我国家庭收入持续增长，但增速有所放缓，2013年由于统计方式调整，家庭收入出现了负增长，此后转为正增长。
从地价与收入增幅间的关系来看，地价增幅曲线总体沿收入增幅曲线上下波动。2016年，我国土地均价增幅24.1%，同期家庭收入增长7.8%，地价增幅/收入增幅约为3.1。
地价较为合理的2005-2013年间，地价增幅与家庭收入增幅间的比值为1.3。2016年，我国地价增幅/家庭收入增幅的偏离度约为138.5%，不足日本房地产泡沫期的1/2，但地价增速整体上仍然快于家庭收入的增长。
4、房价收入比
房价收入比综合考虑了房价和收入的关系，因此对判断房价泡沫有重要的参考价值。从我国房价收入比的纵向变化来看，6.5至7.5为全国房价收入比的合理区间。
在1998-2009年间全国房价收入比呈现上升态势，从侧面说明房价上涨的速度快于收入上涨的速度。2009年，我国房价收入比达到8.1的峰值，超过房价收入比合理值7约15.7个百分点。
2010年开始，全国房价收入比呈现逐年下滑的态势，体现了房价上涨的幅度小于收入上涨的幅度。到了2016年，受全国房价上涨的影响，房价收入比较2015年有所提高，即从2015年的7.2上升到2016年的7.4，但房价收入比仍然在合理范围内。
从历史数据来看，2016年的房价收入比数据依然要低于过去部分年份，如2009年和2010年。从该指标来看，全国房价很难说存在明显的泡沫。
但从重点城市来看，2016年北上广深房价经历了一次暴涨，房价收入比均值达到22.6，而房价较为合理的2007-2014年间房价收入比均值约为13.0，房价收入比偏离度达到73.8%，接近于日本房地产泡沫期首都圈公寓价格收入比的偏离度，一线城市房价的过快上涨值得警惕。
中日两国房地产市场的比较分析
从地价增幅/GDP增速、地价增幅/家庭收入增速、地价增幅/CPI增速，以及房价收入比这四项指标的偏离度来看，近年我国房地产市场各项指标均不同程度高于房价合理期。
尤其是地价增幅/GDP增速、一线城市房价收入比的偏离度已接近于日本房地产泡沫期的水平，但地价增幅/家庭收入增速、地价增幅/CPI增速的偏离度仅分别为日本泡沫期的46.2%、47.2%。
如果将日本房地产泡沫期上述四项指标的偏离度分别赋予25%的权重，那么2016年我国地价增幅/GDP增速、地价增幅/家庭收入增速、地价增幅/CPI增速，以及房价收入比偏离度分别相当于23.4%、11.5%、11.8%和23.2%。
通过简单计算，大致可得出：2016年中国房地产泡沫化程度相当于日本房地产泡沫期（1990年前后）的70%。
然而，这一指标必须略加修正！由于未能搜集到日本房地产泡沫期全国房价收入比的完整数据，上述四项指标中的房价收入比指标为我国四个一线城市与日本东京都市圈的对比，而我国一线城市房价收入比偏离度要显著高于全国平均水平。
此外，北上广深等一线城市的经济、人口占全国比重也远不及东京都市圈在日本全国的占比，加之我国幅员辽阔，各地区在经济发展、城市建设、楼市发展方面的差异也远大于日本。上述因素都不同程度地隐含在其他三项指标中。
综合考量之后，我们认为：中国一线城市及周边（也即四大都市圈，同时也可代表中国都市圈）的房地产泡沫化程度，大致相当于日本都市圈1990年前后（房地产泡沫高峰期）的70%。
但全国整体的房地产泡沫程度，应显著低于日本1990年前后的水平，估计只有30%左右。
另外，我国中央政府较为及时的意识到了房地产泡沫的潜在风险，从2016年开始多次在重要会议上提出要防范、抑制房地产泡沫，督促热点城市出台了诸多房地产调控措施，并且初见成效。
今年二季度以来，多数热点城区的楼市成交量下滑，房价上涨势头放缓，个别城市房价有所下跌。
这就意味着，以四大都市圈为主的热点地区的房地产泡沫得到控制，未来将趋于收缩。
不过，未来一两年，我们也应防范部分城市房价大跌的风险，也即要防范“灰犀牛”狂奔，让大都市圈的房地产泡沫慢慢收缩，最终回归理性。
日本房地产泡沫对中国的启示
从中日两国房地产市场的比较来看，当前我国房地产市场确实存在全国略偏热、局部过热的现象。
除了有必要对部分热点城市采取限购限贷等短期行政管制手段之外，还应考虑建立长效机制。正如去年12月中央经济工作会议提出：要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。
综合运用金融、财税、土地、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止房价出现大起大落。
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