当下的中国房地产市场，正在发生的显著变化不是“黄金时代”向“白银时代”的转换，而是“增量时代”向“存量时代”的转换。
进入存量时代，转型与创新成为中国房地产的关键词，产业热浪席卷全行业。谁能抢占行业未来制高点？前路仍然需要探索和试水，先行一步可能是失败和迷惘，也可能是成功的第一步。8月9日，博鳌房地产论坛关于产业和模式的主题论坛上，业内专家学者和行业大咖对此都有自己的独到见解。
存量房市场超200万亿
为何说当下房地产市场进入了存量时代？从国际经验观察，当一个国家的住房自有率超过65%、人均GDP突破8000美元、户均住房套数大于1，由增量开发主导的新房市场趋于稳定和成熟，基于二手房流通和房屋资产管理的存量时代将逐步来临。
2016年中国二手房交易额超过6万亿元，占住房交易总额的比例达到41%，从这个关键指标看，中国总体上正处于向存量市场转换的过渡期。2016年北京、上海的二手房交易额占比已高达74%、72%，这个比例已经达到成熟国家成熟市场的水平。
存量房市场的范围也非常广阔，主要有以下几种：在售和待售新房库存、二手房、商办的交易市场及交易衍生服务；房屋租赁、管理以及衍生服务如搬迁、保洁、维修等；存量土地和房屋的更新改造；围绕交易和资管的房地产金融服务。
据链家研究院从资产端估计，中国存量房市场的资产价值约为245万亿元，按照2016年市价评估，住宅约为180万亿元，商办约为50万亿元，已售待开发土地约为12万亿元，已建成待售库存约为3万亿元。
链家研究院院长杨现领认为，即使把这些收入加在一起，围绕住宅类资产的服务及其收入规模，或者说是机构收入规模也只有万亿左右，考虑到超过200万亿的资产规模，未来的盘活空间仍然极大。
链家研究院认为，如果说增量时代，开发商存在的最大价值在于让超过1亿的城市家庭拥有了自己的房屋产权，那么存量时代的最大命题则是让这些房屋资产得到更好的配置和管理，实现资产价值的最大化。
产业破局 扩展到文旅模式与特色小镇
存量时代下，传统房地产企业要加快融合产业。传统的房地产开发模式已经过去，未来房地产一定是产业配套概念，将向产业融合方向发展，房地产要从“住”、“炒”转向更广范围的“用”。
改变进行时，从传统开发扩展到产业运营，包括文旅模式在内的产业热浪席卷全行业，小镇模式成为房地产的新风口。当拿下大片土地之后，文旅地产和特色小镇应该怎样发展？
在8日的“产业与模式”主题论坛上，中奥广场管理集团董事长、中国运动休闲特色小镇专家委员会成员吴振绵在论坛演讲上表示，小镇和楼盘最大的区别就是要有产业支撑，没有产业的小镇就是大楼盘。
而且“自选动作”要比“标准动作”的分量大得多，“标准动作”按照政府的说法就是宜居、宜业、宜游，而“自选动作”就是你能拉进来什么样的产业，这是非常重要的一点，“自选动作”要选好，要有特色。
吴振绵最后还表示，小镇的建设是国家战略，小镇的建设离不开开发商，小镇要打造最新的生活方式，所以我们要拉上企业家，拉上企业总部，或者拉上我们的特色产业到小镇去。
凤岗天安数码城有限公司总经理余安定关于特色小镇的问题有自己不同的观点。他认为，大都市圈的发展理论是符合经济发展规律和产业发展规律的。从特色小镇本身来讲，它可以成为产业地产的一个组成部分，但是从今天中国的发展现状来看，或者说我们已经做得比较成功的特色小镇来看，更多的是集中在文旅项目上。
从产业本身来讲，余安定认为，特色小镇这个概念在产业地产发展的历史当中，它可能只是一个阶段性的，或者说只是一个小的组成部分，我们在今天讨论中国产业地产未来的时候，最后聚焦在特色小镇，我觉得是以偏概全的，或者说管中窥豹。
中国房地产业协会原副会长朱中一则建议，抓特色小城镇有几个关键点，一是要注意特色，文旅是特色小镇里的一块内容，在第一批特色小镇里面，文旅的项目占了一半以上，正因为文旅项目多，所以在第二批特色小镇里头专门有一条规定，文旅项目在申报的总项目里面不能超过1/3。特色小镇主要是5个方面，要有鲜明的产业特色、和谐宜居的美丽环境、彰显特色的传统文化、便捷完善的设施服务、充满活力的体制机制。
产城融合 本质为提高利润降低成本
许多行业大咖在看到今年的资本话题“跨越与去地产化浪潮”后，都感到有些莫名其妙，因为大多数都是做地产的，是要革自己的命吗？为什么要把地产化去掉？
去地产化意味着要房企放弃主业，转而向特色小镇、产城融合……那么，这些热词的背后是什么?
星河产业集团副总裁阎镜予认为还是利润问题，大家要做产业地产、特色小镇，是因为拿地捆绑的住宅、商业会相对便宜一点，产城融合相关的部分，大家的利润率会高一点。
“如果去地产化以后，我们仍然是为了降成本，做的还是房地产的事情，那就不是国家真正倡导的特色小镇或者产业地产，可能是通过产业的一些方式去降低成本的手段。如果真的要回到做产业地产的角度来讲，可能就是产业真正怎样去赚钱。现在大家建写字楼也好，建厂房也好，可能很多就是要快速去化，建完之后卖掉。”
因此，城市开发类地产企业须结合产业。产业变迁驱动城市或地区发展，主导产业从一次产业逐渐向二次产业、三次产业升级，产业升级加速人口聚集，产业地产可围绕支柱产业以及新产业的布局相结合，推动房地产市场快速发展。
论坛最后，有人问道，中国房地产市场的未来机会在哪里? 与会专家总结道，面对16万亿的增量、245万亿的存量，以及只有万亿的机构渗透能力，这个问题已经不言自明，我们相信中国已正式迈入存量房的“黄金十年”、“黄金二十年”——这是一个没有终点、永续的市场，让资产流通起来、流动起来，这便是所有的机会。
opinion
即使把这些收入加在一起，围绕住宅类资产的服务及其收入规模，或者说是机构收入规模也只有万亿左右，考虑到超过200万亿的资产规模，未来的盘活空间仍然极大。
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