财经365讯：从1997到2007，香港回归20年来，楼市可以说跌宕起伏，特别是97年金融风暴后，香港房价重挫7成，而从2003年结束连续6年的跌势以来，香港房价十几年间已飞涨370%。而总的来看，香港回归20年来楼价升幅也已超过五成，平均每年升幅约为2%，此外，整体私人住宅市值更是翻了一番，从97年的41022亿，升至今年的77582亿。
另从今年来看，根据截止六月底最新公布的数字，今年5月香港整体私人住宅的售价指数已经升至333.1，同比涨幅达20.8%，这也是自去年10月以来连续8个月创下新高，今年首5个月的累计升幅则已经达到8.4%。
在楼市不断火热的情况下昨日花旗发表最新报告却对后市发展泼了一盆冷水。其预料随着8月份迎来行业淡季，香港住宅房价至2018年2月份将会周期性下跌10%，花旗同时预楼市下跌也将使得香港地产股于下半年股价表现会逊于大市。
外资大行突然对后市不看好?难倒香港楼价真要掉下来了?从二手市场的情况我们可以看到，当某屋苑的上车盘楼价升破六百万时，成交往往急速向下。现时香港的十大屋苑，超过一半的屋苑入场费已超过六百万，近期十大屋苑的成交是近年新低，购买这些屋苑不能承造高成数按揭便是其主要原因。
自金融海啸之后，香港的楼价已经上升多年。现时全港最平的大型私人屋苑嘉湖山庄，或是粉岭的居屋屋苑，四百万以下的两房入场单位已经绝迹。现在楼价已经与家庭收入脱轨，暂时是依靠低息和租金上升来支撑著楼市。但是未来三至四年一手楼供应大增，如果适逄经济下滑或者有金融危机的出现，本人相信楼价很难在这个高位得到支持。届时配合发展商低价散货，楼价便有下跌的危机。我们没有水晶球去判定现时楼价是否已经见顶，但从近年支持楼市上升的三大主因(低息，租金上升，新楼供不应求)已开始逆转，我们也应提高警觉，准备楼市下跌的来临。
现时根据香港金融管理局的规定，楼价在1000万以下的物业，买家在银行申请按揭的按揭成数不可高于六成(贷款上限为500万)。如果买家希望借多一点便需要参与按揭保险计划，但所购买物业的楼价不可高于400万(最高9成按揭)和600万(最高8成按揭)。假设购买一个价值750万的单位，在银行申请按揭首期需要准备300万，加上印花税和其他杂费，手头上没有340万也买不了价值750万的单位。但如果购买750万的新楼，发展商提供高达85%的按揭 (有某些发展商更向买家提供高达9成按揭)，买家准备的首期连印花税等却只需140万左右，跟在银行承造按揭相比首期要求相差200万。如果你是准买家，你会选择购买二手楼还是可承造高成数按揭的新楼呢?
据7月底最新数字显示，香港预计未来三至四年潜在的一手私人住宅供应量约为9.8万个单位，是自2004年9月起每季公布有关数字以来的新高。
值得注意的是，在这9.8万个单位中，有约2万个单位随时可供出售或预售，另有约2万个符合申请预售条件，发展商可随时申请预售楼花同意书;另外，这9.8万个单位并不包括已预售的一手楼单位，也即是说纵使在过去三年一手市场成交大增的情况下，香港未来一手楼的供应量仍然会不断增加。
香港财政司司长陈茂波也曾警告：香港楼市危险，香港房价“很容易出现回调”。在楼价涨幅方面，陈茂波表示，如果比较2017年六月和2008年高位的售价指数，会发现中小型单位(实用面积70平方米以下)售价的升幅为180%，而同期较大面积的D类住宅单位(实用面积100至159.9平方米)及E类住宅单位(实用面积160平方米或以上)的售价升幅分别只是76%和54%。
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