财经365讯：到目前为止，2017年楼市仍处在供求博弈阶段，资金短缺苗头已现但还不是普遍现象。随着调控深入，房企资金压力会越来越大，房地产投资增速还将持续下滑，同时资金回笼压力会迫使部分企业降价销售，届时楼市将进入深度调整期。
房企急购地缓开发
国家统计局公布了2017年1-7月份全国房地产开发投资和销售情况，数据显示，包括房地产开发投资增速、商品房销售面积及销售额增速、房地产开发企业到位资金增速等多项指标，均出现明显回落。
对此，国家统计局新闻发言人毛盛勇认为，房地产投资增速尽管有所回落，但和去年同期相比，还是加快2.6个百分点。另外，1-7月份商品房销售面积比上半年有所回落，但仍然保持两位数的增长，非重点城市增长幅度超过20%，房地产市场“还有条件保持比较平稳的运行”。
资金面的紧张首先由销售层面传导而来。1-7月累计商品房销售面积同比增长14%，为一年以来的新低。商品房销售额68461亿元，增长18.9%，增速回落2.6个百分点。
尽管销售面积增速下滑，但在三四线城市带动下，去库存形势依然良好。7月全国库存数据63496万平米，为最近31个月的最低值。
有意思的是，在房地产行业整体回稳趋势明显，投资增速创下年内新低的同时，房企土地购置面积却一路走高。
1-7月份，房地产开发企业土地购置面积12410万平方米，同比增长11.1%，增速为2014年以来新高；土地成交价款5428亿元，增长41.1%，增速扩大2.5个百分点。
中原地产首席分析师张大伟指出，房地产投资增速与房企土地购置面积增速从2015年底以来，一直保持较高正相关性，但两者在近期出现背离。
房贷额度紧张排队放款
近日，北京、广州等地房贷利率又有上调趋势。各地房贷政策并未出现大规模的集中调整，但银行对于房贷利率的执行层面，进行了不同程度的内部调整，部分银行上调了房贷利率。近期，额度紧张排队放款已经从限购城市逐渐蔓延至全国，且排队等待时间也越来越长。
首套房利率基准基础上继续上浮的趋势尚不明显，但二套房利率上浮趋势明显。虽然最低利率依然按照基准上浮20%，但多家银行客户经理对记者表示，目前二套房执行利率已经在上浮20%的基础上，再根据客户资质决定具体利率，上浮20%已是极优质客户才能获得。
除了利率上浮，多家银行的个贷客户经理表示，放款排队时间基本需要三个月以上。招商银行某支行客户经理对记者表示，目前状况看，如果现在开始准备手续，到年底都不一定能获得放款。
全国住宅库存创33个月新低
国家统计局发布最新数据显示，今年前7个月，全国房地产开发投资59761亿元，同比名义增长7.9%，增速比1月份-6月份回落0.6个百分点，其中，住宅投资40683亿元，增长10.0%，增速回落0.2个百分点；全国商品房成交均价 7928 元/平方米，同比增长 4.3%，增速比1月份-6月份回落0.3个百分点，其中住宅成交均价 7624元/平方米，同比增长3.9%。
截至7月底，全国住宅库存创33个月新低，去化周期回到2012年水平，12.3个月可卖完。“今年一季度以来，商品房均价增幅基本保持在 4%-5%，远低于去年增幅。由此可见，一方面在新一轮调控之下热点城市新房定价受限，另一方面近期三、四线城市成交比重上升也拉低了商品房均价。全年来看，预计成交均价增幅将保持在 5%以内。”
同时，从企业销售业绩来看，2017年7月份单月成交业绩也出现了明显回落。据中原地产研究中心统计数据显示，已经有27个标杆房企公布7月份销售业绩，包括恒大、万科等27家龙头房企，7月份合计销售金额为2250.8亿元，与6月份的3568.7亿元相比，下调了37%，但总体依然处于历史同期高位。
北京租售市场最新消息
北京房市七月仅售一套房 商住市场进入“绝迹”模式
易居研究院发布最新北京房地产市场报告显示，今年前7月市场交易总体偏低，商住房、高端物业出现明显降温，在政策持续调控下，市场出现较大调整。业内人士预计，三季度北京供地节奏将加快，住房供应结构调整工作也会加快展开。
今年前7月交易相对疲软，属于历史低位水平，在认房又认贷、商住房交易管制等政策框架下，投资投机需求得到有效抑制，市场交易数据更多体现了刚需和改善型的购房需求。受成交结构等因素的影响，7月北京房价有所反弹。报告显示，7月北京新建商品住宅成交均价为48463元/平方米，环比增长12%，同比增长46%。
受商住政策影响，7月北京商住房项目仅成交一套，面积为43平方米。目前，商住市场交易几乎零成交，相比2016年月均34万平方米的交易规模，当前市场已基本上处于“绝迹”状态。
北京别墅市场成交量已连跌四月，但对比历史数据仍属于中间位水平。7月北京别墅项目成交面积为7万平方米，环比减少23%，同比减少69%。成交套数为305套，环比减少13%，同比减少62%。成交均价为40639元/平方米，环比减少5%，同比增长13%。
北京二手房报价两极化
在北京二手房市场量价持续走低的背景下，业主的报价也开始呈现明显的两极化特征。西城同一小区的学区房，业主报出的单价最高相差5万元/平方米。
有业内人士则指出，北京二手房报价两极化，一方面说明调控取得了不错的成果，另外也表明买卖双方对后市的预期出现了明显的分歧，市场的调整期恐仍会持续。
即便是郊区的非学区房，业主的报价也出现了很大的差别。以通州区的中建红杉溪谷为例，该小区低密度项目，以联排和叠拼别墅为主，目前单价最高的一套为8.4万元/平方米，单价最低的一套为5.7万元/平方米，在4月10日一套7.7万元/平方米的下叠售出后，该小区尚无一套房源成交。
北京共有产权房可办理落户入学
关于能否落户、入学等问题，北京市住建委在反馈中明确，共有产权住房属于产权类住房，可以按照本市相关规定办理落户、入学等事宜。
共有产权房的定价规则和购房人产权份额在《办法》中作了规定，其销售均价低于同地段、同品质普通商品住房的价格，而购房人的产权份额，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定。房子价格降低了，但产权归属问题也为购房者所关注。有学者分析称，相比自住型商品房，购买共有产权房可能是以相同的价格买了一个产权不归自己所有的房子，实际上购房者可能吃亏。
14日，北京市住建委还发布消息称，今年已推出19个企业自持租赁房项目，19个项目分别位于海淀、丰台、大兴、房山、平谷、顺义等六个区，住宅总建筑面积233.6万平方米，其中自持商品房面积127.5万平方米。
针对离婚人员的申请问题，北京市住建委再次重申，仅限制“有住房家庭夫妻离异后单独提出申请”的情形，对离婚前家庭成员无住房或再婚家庭，不受此限制。
同时考虑首都城市功能分布和区域产业布局的要求，结合北京“购租并举”的住房供应体系，公共租赁住房套型总建筑面积在60平方米以下，共有产权住房严格控制套型总建筑面积在60平方米以下的套型比例，最大不超过120平方米，通过政策设计引导住房梯度消费，满足不同人群住房需求。
租房市场信誉好能免押金
当前的住房租赁市场悄然出现不少新趋势和新变化：借助信用体系，免押金租房有望变为现实；靠谱房源有望更多、租金支付方式有望更多样；同时，承租人也有望享有更多与房屋所有人同等的权益。
在网上信用查询体系建立后，月租模式就能推进，甚至可以免押金。同时，承租人将能更灵活地选择租金支付方式。
结束语：房地产市场尽管有所降温，但总体运行比较平稳。这说明房地产市场的降温或者是适度降温，并不必然会下拉经济增长速度。随着各地推出新举措，加快推进房地产市场长效机制建设，整个房地产市场会有更好、更良性的发展。
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