最近身边正在买房的朋友都在抱怨，房贷利率贵了不少，而且还不确定银行放不放贷，整天都是提心吊胆。
在6月初的时候，菜导曾经发过一篇文章《房贷利率狂涨41%，就算你想买房都难下手了！》，而如今房贷利率还在上涨。
一线城市中，北京、深圳、广州首套房贷平均利率都超过了基准利率，全国九成银行都已经没有房贷优惠。
由于房贷贵房贷难，再加上各种限买限卖的政策，楼市交易量呈现下滑状态，特别是一线城市楼市交易就像结冰了一样，几乎冻结。
不过，我一直都在思考一个问题：这么严厉的政策到底对楼市调控起到了多大的作用？
为此我查阅了央行的相关数据，最近还去楼盘实地考察了一下，发现实际情况比大家想象中的更加复杂。
买房热情有增无减
大家先看下面这张图，数据都是从央行官网上扒下来的。
先来说说什么是居民中长期贷款。在居民贷款中，中长期贷款主要是车贷和房贷，而且房贷占绝对比例。所以，居民中长期贷款常常也被视为等同于居民房贷。
既然如此，我们就来看看，在调控如此之严，房贷利率不断走高的情况下，新增房贷规模到底受到多大影响。
今年的调控政策是以北京“317新政”为起点，所以我们就来看看3月之后的新增房贷规模情况。
从3月到5月，新增房贷规模呈现递减趋势，但到了6月出现反弹，再到7月虽然规模有所下降，但相比3到5月还是有所增长。
这里面就有问题了：照理说，随着楼市调控房贷收紧，新增房贷规模应该出现比较明显的下滑才对，但实际数据看上去并没有，不仅下降趋势不明显，而且还有反弹。
这说明什么？调控政策不断加码，房贷利率不断上涨，但购房需求依然很旺盛，这显然也不是刚需能解释的，只能说还有很多人在炒房。
这让我想起最近陪朋友看房的经历。
前两天，陪朋友去佛山看一个新楼盘，全部都是120方以上的改善型住房，采用房价首付+装修首付的双合同，首付少则要准备100万，基本不接受公积金贷款。
不说双合同有违规嫌疑，也不说拒绝公积金贷款的歧视，反正我在现场看到的是情况是人山人海水泄不通，感觉大家买房子都像抢白菜一样。
要知道改善型住房都不是面向刚需，也就是说大部分来抢房的人都是为了投资，如今买房卖房成本如此之高，炒房的热情似乎并没怎么熄灭。
上面的图表中，还有一个数据更加触目惊心：今年上半年，居民存款增加3.94万亿，居民房贷增加2.82万亿。
大家可以算算，新增房贷占新增存款多大比例，超过70%！换句话说，老百姓今年挣到的钱大部分都变成了房贷，大家还在往楼市里面冲。
炒房的洪流滚滚
为什么会这样呢？相信大家心中都有这样的疑问，难道是调控政策没有发挥作用吗？
显然不是，特别是从一线城市交易量来看，以房贷利率为核心的调控政策已经发挥了作用，甚至伤害到刚需群体。
比如说，文章开头提到的正在买房的朋友，都是首次购房的刚需族，因为银行收紧房贷，不仅导致他们购房成本大增，而且还要担心银行不放贷导致购房失败。
那么，原因何在呢？
首先，我之前多次提到过，现在楼市处在分化状态，不再是以前同涨同跌的格局。现在调控最严的是一线城市，所以一线城市基本歇菜，这必然导致投资型资金的外溢。
这些钱流到哪里去呢？就流到了像佛山这样的二线城市。投资热情的进入，必然推高这些城市的购房热情。这个情况在三、四线城市更加疯狂，已经出现了明显的疯涨态势。
但是这个原因仍然没有解释清楚核心问题：调控这么严，为什么大家还是爱炒房呢？
我们之前已经多次分析过，一线城市房价难以大跌，但也难以交易相当于有价无市，二三四线城市的房价，显然已经补涨过头，接下来必然回落。
但是，还有这么多人冲进楼市，只能说明大部分人对房价看涨的预期并没有改变，这里面其实涉及到几个层面的原因。
首先，很多人还在沿用以前的思维炒房，认为不管是几线城市，房价还会继续涨，所以有点钱就想去炒房。
这种因循守旧的思维显然很可怕，楼市的各种信号已经明确说明如今已经不是炒房的好时机了，像李嘉诚、潘石屹、王健林这些人早就在抛售各种物业，但还有这么多人视而不见，跟政策对抗逆势而行。
其次，盲目从众的心理在作怪。就像我在那个楼盘现场看到的那样，身边每个人都处在一种疯狂抢房状态，身处其中的时候很难不受感染。大家都在说房炒房，很少有人冷静下来想想这其中的风险到底有多大。
最后，这其实也是一种资产荒下的无奈选择。现在市面上很难找到高收益的投资产品和项目，看来看去，好像还是炒房划算，所以但凡有点钱都想着去买房。
可问题是，大家都没搞清楚一个问题：资产荒又不是某个人才面对的问题，这是大家都面对的事实，现在根本就不是一个能够赚快钱的时代了。
所以这三者叠加就形成了巨大的惯性，虽然调控政策不断加码，但是仍然难以挡住炒房的洪流。
房子真的不能再炒了
今年以来，我已经多次提醒不要炒房，炒房的风险在加大，想靠炒房暴富的时代已经过去了。
但无论是央行的数据，还是现实情况，看来没有多少人认识到炒房的风险。
从一线城市和热点二线城市来看，炒房已经没有市场了。且不说高昂的房价并没有下跌多少，但从交易量来看，就会发现楼市已经被冰封了。
如果现在你为了所谓的资产配置去买房，要考虑的已经不是你究竟是不是高位接盘，而是将来能不能脱手这个大问题。监管层提出的“稳定房地产市场”，大家要仔细体会一下“稳定”两字的真正含义。
再说其余二三四线城市，这一轮以去库存为名的疯涨其实已经接近尾声，一个非常明显的信号是房地产库存已经降至历史低位。
更重要的是，这些城市并没有大城市的人口流量和优质资源，本质上缺乏房价长期看涨的基础，如今去库存的目标已经完成，恐怕房价掉头的日子不远了。
此外，政策方面还潜伏着房地产税等不确定因素，未来房产交易的成本显然会越来越大。
结合上面的图表还可以看到，现在居民新增存款非常不稳定，而且居民存款同比增速几乎没有变化，这意味着大多数人还债能力越来越弱，这个信号非常危险。
这些人真的好好想过未来自己的偿债能力吗？经济行情这么差，如果自己失业了呢，就像乐视的员工一样，就像之前深圳那个被华为辞退的中年老员工一样，你能抗住那么大的生活压力吗？
所以说啊，你只想着要有房，但有没有想过如果房子不能再轻易变现，而你又没有偿债能力的时候，到时房子变成你人生的庞大负债时，如果面对？
假如现在有100万现金投资，抛开刚需购房不说，我更愿意选择持有流动性好的投资产品，比如说合理配置货币基金、P2P产品、商业保险等，而去年前年我也让大家去换点美元长期存着当保命钱，这些话都不知道几个人听进去了？
即使是刚需买房，我也会仔细衡量自己的负债能力，绝不会赌上全部身家硬上。
时代真的在变，如果不信我的话，可以看看这个国家最顶层的有钱人在怎么处置自己的财富，或许你会更清楚这其中的“春江水暖鸭先知”。
国家领导人也说了，房子是拿来住的不是用来炒的。这话意味深长，只是很多人根本没有意识到。
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