2017年4月11日，燕保·马泉营家园公租房项目现场排起长队。根据北京“租房新政”征求意见稿，京籍集体户租公租房可以落户。图/视觉中国
符合条件的无房家庭租房，其子女可享受义务教育；京籍集体户租公租房可以落户……昨日，北京发布的“租房新政”征求意见稿亮点颇多。
同时，新政也带来不少疑问。租赁住房赋权后，是否会拉高房租、平抑房价？是否会出现择校热、更多人往优质区域扎堆？在拥有优质教育资源的区域租房，就可以上名校吗？专家表示，新政对平抑房价有一定作用。另外，符合条件者租房可享受义务教育，并不意味着就可以读名校。
1 租房新政会拉高房租吗？
需要看出租房数量和租房人的比重
征求意见稿提出，将通过各种方式增加租赁住房的供给，鼓励机构租赁。另外，符合条件的租房者，其适龄子女可在租房所在区域享受义务教育。这些措施会不会拉高北京的租房价格？
中国房地产协会秘书长顾云昌分析，实际上，现在大城市租售价格比并不合理，租金价格与销售价格相比，对于用房的人来说，租房肯定合算。但对于房屋出租人来说，租金回报率只有1%-2%，在房价日益高企的发展过程中，卖房子回报率要大得多。
所以，许多开发商不愿意建租赁类房屋，只愿意卖房子。在市场经济国家，租房回报率一般在5%-6%，这样比较趋于合理。
此外，人们宁愿买房子也不租房子的另一个原因是，租售不同权，买房子以后孩子可以以房确定学籍所在地，可以办理社会保障等服务，但租赁房屋不可以。这种权益不对等，也造成了租赁价格不合理。
北京的这个政策出台以后，明确了一些权益的对等，这对人才流动、城镇化等，都是有利的。但远期是否会影响租房价格，还需要看出租房的数量和需要租房人的比重，如果租售同权了，很多人去租房了，租房越来越多，出租的房子不够，肯定租金涨价。没有人感兴趣，或者政策执行不到位，还是要买房。
2 新政是否会让房价下跌？
专家称对于抑制投机、平抑房价有作用
征求意见稿明确租赁房屋在学区划分、社会事务办理上也享有与购买的房屋同样的“权益”，还加强了租赁市场供给，这是否会让房价下跌？
北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵池秀认为，新政对于抑制投机、平抑房价，是有作用的。因为以后通过租房就可以实现孩子上学的问题，大家就没必要买房。供求决定价格，房价就很可能平抑，房地产市场可以平稳健康发展。
顾云昌认为，规范房屋租赁市场，促进房屋租赁与房屋销售经济效益平衡是大趋势。他认为，规范租赁市场，可以通过政策引导增加租赁房源，推动机构租赁房屋进入市场，实现“人人有所居”，而不是“人人有其屋”。
对于各地纷纷跟进“租购并举”政策是否会对房价产生进一步影响，顾云昌认为，各地政策实施方面有所不同，还不好通过实施方案判断市场走向。不管是房屋销售还是租赁行情，其实都将依据供需关系的变化来变化。从各地出台的政策可以发现，在提出“租购并举”的同时，也强调了租赁房源多渠道增加供给。
3 通过租房能上名校？
并不能保证，和购买学区房是俩概念
根据征求意见稿，对住房租赁予以一定赋权，符合条件者租房即可入学。这是否意味着，未来通过租房，就可以上名校？
北京市住房保障专家组相关专家举例说，比如说以前延庆户籍家庭，子女可以在延庆上学；或在西城买了房子，其子女在西城上学。未来该无房家庭如果在西城租房，并满足在西城区连续单独承租并实际居住3年以上等条件，其子女就可以在西城接受义务教育。
不过，这和购买学区房是两个概念。在西城区租房上学并不意味着可以上西城名校，只是说可以在西城区内调配，这里是“区”，而不是“学区”。另外还要看西城区的学位情况，如果学位满了，会协调到其他学区，具体办法由各区制定。
4 是否会扎堆教育优质区？
各区根据承载能力制定政策，不会过度扎堆
符合条件的承租人，其子女可在租房区享受义务教育。这是否会引发大家纷纷往拥有优质教育资源的区域扎堆呢？
专家表示，关于符合条件的承租人子女入学的问题，征求意见稿提出，具体的办法由各区人民政府结合实际情况制定，这里其实就是让各区根据自己的承载能力，来因地制宜制定更细化的政策。
专家认为，每个区的住房数量、教育资源以及就业承载能力，都是有限的。比如说这个区只能接受一百个人，如果有一千个人想去那上学，就有一个有限排序的问题，所以不会出现过度的扎堆情况。
因此，各区可以根据自身的有限资源，来制定自己的政策。另外，政策提出了一些限定条件，包括京籍无房家庭，需符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件，这是真正从职住平衡的角度出发来考虑的。
5 监管平台有何作用？
相当于大后台与各部门联网，不对口租房者
征求意见稿提出，将建立全市统一的住房租赁监管平台。
专家介绍，这个监管平台，其实就是一个大后台，并不直接对口普通的租房者或者出租者，它是为住房租赁提供备案等政府服务的。
另外，这个“大后台”与各个部门联网，监管平台通过连接网络交易平台，为网络交易平台提供后台数据支持，由网络交易平台为租赁当事人提供住房租赁信息发布，住房租赁合同网上签约、住房租赁登记备案申请等对外服务。
为公众提供住房租赁服务的则是各个网络交易平台，包括房地产经纪机构、住房租赁企业等，租赁双方通过这些对外的平台达成交易，这些网络交易平台则把住房租赁的相关信息传输给政府的住房租赁监管平台，进行登记备案等服务。
这些网络交易平台要达到一定的标准，符合“大后台”的要求才能对接政府的“大后台”，提供服务。
专家表示，相比以前杂乱的房屋租赁信息发布和交易平台相比，今后在北京必须达到相应标准，合法合规的平台，才能对接政府的后台，提供住房租赁服务。
这对租赁双方来说都是好消息，登录这些正规的网络交易平台，房屋租赁会更加规范、安全，监管平台也有利于规范假房源、二房东等现象。另外，住房租赁各方市场主体可以通过网络交易平台对其他相关方进行评价，评价信息可以在监管平台予以记录和披露。
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