租房新政向租户权益倾斜，终结市场乱象尚需时日
租房时代来了吗？
上班族在北京租房多年，是继续在租来的房子里结婚生子，还是在高房价的压力下勒紧裤腰带凑首付款？对数量庞大的“刚需”人群来说，每次房地产市场调整期，租与买都是艰难抉择。
上周，北京租房新政公开征求意见，意在赋予租房者更多享受公共服务的权利，也是希望刚需人群将租房作为除买房之外的安居手段。记者连日来调查发现，租房在权益和生活品质上与买房还存在巨大落差，众多租客能否打消顾虑退出买房大军，还得看北京租房新政的落地效果。
不稳定
一年被赶出来三回
伴随着楼市降温，在回龙观租房的小赵终于松了一口气。过去近一年的时间，他一连换了三次房，三次都是被房东“赶”出来。
三次租房都是找正规中介，签一年期的正规合同，但隔不久小赵就会接到房东的电话：“房子准备卖了，不租了，你抓紧找房吧！”
过去一段时间二手房价格疯涨，租赁市场也一同“遭殃”。不少房东趁价格上涨较快，获利较多，便不顾合同由租转售，租客也不得不面临“被违约”的遭遇。小赵说，虽然房东愿意承担违约金，但只有一个月房租的违约金既不能在暴涨的房价下对房东产生约束，也无法弥补自己频繁搬家的损失。
被房东“赶”走之外，租客也正遭遇着另一种“不靠谱”。在朝阳区北苑地区租房的刘海向记者诉苦，几乎每隔一段时间，房东都会提出涨房租，而且每次的上涨幅度能达到千元以上。“未来肯定会买房，不想再过这种不安稳的租房生活。”
这也让房地产市场的“购”与“租”陷入怪圈：楼市买卖过热，期望通过发展租赁市场进行降温，但租赁市场不健全不稳定，又加剧租客买房，抬高楼市热度。
在国际上，许多租房率较高的国家都对房东肆意撕毁合同等行为给予重罚。德国的住房自有率仅有四成，60%左右的居民靠租房居住。但德国有着十分严苛的租金管制，各州主要地区房租3年内涨幅不得超过15%，房主不得将租金提高至平均水平的10%以上。此外，德国还严禁房东随意赶客，十分注重保护租客利益。“国家还需从制度层面上给予租客更多的权益保护，为相关管理部门提供监管依据，去指导和约束各个市场主体的行为。”伟业我爱我家爱集团副总裁胡景晖说。
有隐忧
子女入学排序靠后
“我们是公立幼儿园，由于资源有限，还只能招收京籍子女。”棉花胡同幼儿园园长李建丽对记者说，300多个名额，光京籍的就报名1000多，资源有限，按规定非京籍子女还不能进公立幼儿园，但可以去私立幼儿园。
购房与租房，享受到的教育资源差异太大，是上班族选择长期租赁的最大障碍。
在义务教育阶段，租房特别是非京籍租房能否就近入学？北京市教委的教育咨询热线回复，非京籍租房需要提供包括户口本在内的“五证”到相应的街道进行审核，审核通过就可就近入学。但记者调查发现，由于学位资源紧张，子女就学存在先后顺序。
比如在幼升小环节，一般学校都会根据是否有所在片区的户口、房产进行排序。“肯定要优先保障房子和户口都在片区的，租房者的子女只能排在后面。”海淀区一位担任小学校长多年的教育人士对记者透露，一些资源紧张的热点学校，房子、户口都在片区的家庭爆满，租房人群的子女入学希望渺茫。
她介绍，非京籍租房子女的入学一般也会解决，比如通过协调到周边其它学校入学。海淀区教委今年发布的《关于2017年义务教育阶段入学工作的实施意见》显示，本市户籍适龄儿童，是随监护人到责任学校进行信息审核，办理登记入学手续；非本市户籍适龄儿童，则是随监护人到居住地对应学校联系就读，学校接收有困难的，由学区协调解决。
“承租人子女可以就近入学，并非保证优质学区入学，承租人子女上优质学校的可能性并不大。”中原地产首席分析师张大伟说。
不仅如此，去年，西城区就明确“一套房6年内只能直系子女入学”，海淀也宣布“每套房屋六年内只提供一个学位”。“也就是说，如果房东把房子里的学位用了，租客的子女也很难享受到入学机会。”该教育人士说。
新期待
租赁房未来应标准化
“购租并举”高涨的呼声背后，是当下全国住房租赁市场的整体收益率非常低，不足2%，甚至跑不过一年期存款利率，真正一门心思把租赁产业做大的企业少之又少。
业界分析，发展租赁市场的一些政策还需细化落实，市场各方的积极性必须充分调动，才能真正推动租赁市场健康发展。
比如，租购并举的激励政策落地，往往会强化“租售同权”的心理预期，但在北京、上海等特大城市，真正实现租售同权并不现实，只能尽量以人性化的配套政策，提升刚需人群对长期租房的接受程度。另外，市场人士还担心，一旦实现“租售同权”，学区房的租金上涨压力也会大增。
“但租金价格维持稳定是租赁市场发展的首要前提，因此保证足够的租赁房源将是重中之重。”胡景晖说，政府层面需要提供更多房源，包括土地招拍挂阶段就提供专业的租赁用地、在新房项目中配建租赁住房，甚至激活现有的存量市场。未来的租赁产品也应当标准化，让租客拥有更好的租赁体验，生活更加稳定。
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