近日，九部门联合下发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，12个城市被列为试点城市。记者发现，广州、杭州、成都、郑州、沈阳、成都等9个试点城市已发布方案或介绍了方案的主要内容，各地均着力加强承租人权益保障。多地提出“购租同权”，从落户、入学，向医疗、就业、社保等更多社会福利领域拓展。
增供应——租赁房源更充足 将抑制房租过快上涨
“增供给”是加快发展住房租赁市场的大前提，官方的这一“加法”操作体现在两个方面：一是增加租赁市场的房源数量；二是同步扩充租赁主体的类型，即房源类型。
为多渠道筹集租赁房源，广州采取了直接增加租赁用地投放和盘活存量两种形式。首先，以招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地的，土地溢价率超过一定比例后，由竞价转为竞自持租赁住房面积；其次，允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。
武汉则采取了按比例配建租赁住房的方式增加供给，在中心城区商业、办公密集区域周边或者工业园区、产业园区集中区域，选取合适新房，按比例(约为10-20%)配建租赁住房。
在扩充租赁主体方面，郑州提出，要发挥国有住房租赁企业的引导作用，2020年前，国有租赁平台企业持有的住房租赁房源将占全市增量的20%左右。
南京则为新型租赁主体的培育设置了具体目标，2017年，国有规模化住房租赁企业不少于14家，民营和混合所有制试点企业不少于4家，房地产经纪机构试点不少于2家；同时还将成立住房租赁管理联盟。
“随着更多更靠谱的租赁房源入市，将对房租的过快上涨起到一定抑制作用。”安居客房产研究院首席分析师张波在接受中新网记者采访时表示。
搭平台——房源全纳入 未来租房更容易、省心、少走路
试点城市已发布的方案中，均涵盖了搭建政府住房租赁交易服务平台这一重要内容，杭州更率先宣布将与阿里巴巴、蚂蚁金服合作搭建全国首个智慧住房租赁平台，最快于9月底前上线。
据了解，建成后的杭州住房租赁监管服务平台，将实现租赁环节、租赁房源、租赁信息“三个全”的目标。即实现供应主体、租赁合同网签、评价信用体系租赁环节的全覆盖；实现国有租赁住房、长租公寓、开发企业自持房源、中介居间代理房源、个人出租房源的全纳入；实现企业、人员、房源、评价、信用等信息的全共享。
“具体的应用场景和体验流程，还有待杭州主管部门出台细则和规范。”蚂蚁金服工作人员对中新网记者表示，目前，相寓、自如等多家品牌公寓已经引入芝麻信用，符合一定芝麻分要求的用户可享受押金减免、月付房租、免佣租房等权益。
租赁环节全覆盖、房源全纳入、服务一体化是各地搭建服务平台的基本原则。
如南京提出，打造房源信息发布“一张网”，为企业和群众提供多渠道、无差别、全覆盖、全业务、全过程的便捷服务；广州要求，推广线上线下租赁服务一体化，实现现代租赁产业链条信息的全方面交互；佛山也表示，将整合各租赁企业的租赁管理系统，提供信息发布，房源核验和网上备案，居住信息申报等服务，同时，对个人承租住房租金支出给予有关优惠。
建信用体系——红黑名单等手段加强监管 推进月付房租模式
针对杭州住房租赁交易服务平台，有两个体系值得期待：首先是评价体系，租赁主体可在租前、租中、租后，进行多维度、多阶段互评，包括买卖双方对经纪人服务的评价、租客对房屋状况和房东的评价、房东对租客收房以及缴费行为的评价等；其次是信用体系，信用好的房东会获得更多租客青睐，信用好的租客不仅能免押金租房，还有可能按月缴纳房租。
不仅是杭州，成都、南京等地同样提到了信用体系建设。
比如，成都就将在全市统一的住房租赁交易服务平台中，搭建各类住房租赁市场主体的信用管理体系，设置“红名单”和“黑名单”制度，通过公示形成守信联合激励和失信联合惩戒机制。
无独有偶，南京也要求健全住房租赁企业、中介机构和从业人员信用“红名单”、“黑名单”分类管理制度，将信用记录纳入信用信息共享平台。对诚实守信、规范经营的租赁主体，优先享受优质服务和支持政策；对存在违规行为的中介机构，将其纳入租赁平台黑名单，对外公示，对严重失信主体实施联合惩戒。
在严跃进来看，信用评价体系能让之前的不可能变为可能。“在一个互联网信用查询体系建立后，按月缴纳租金模式才能推进，甚至可以免租金。或者说，承租人可以灵活采取不同的租金支付方式，大胆引入按揭租房模式。”
强保障——购租同权 租户可享入学、医疗等更多权益
一个多月前，广州就承租人子女就近入学提出“租购同权”。随后，包括不在试点12城内的北京、无锡等地也发文明确承租人子女就近入学的权利。
伴随租房市场的改革浪潮，承租人还能享受到哪些权益？对此，南京提出，非本市户籍承租人持已备案的房屋租赁合同可作为合法住所证明，申领居住证；本市户籍承租人子女，按照南京市学前、义务教育阶段招生入学政策接受教育。同时，逐步实现购租同权，特别是在义务教育、基本医疗、计划生育、公共卫生、健康促进、基本养老、就业服务、社会保障、社区事务、科技申报、住房保障和公积金提取等方面。
沈阳甚至还为购租同权的实现设置了时间表。沈阳规定，2018年12月底前，持有居住证的承租人按规定在就业扶持、住房保障、养老服务、社会福利、社会救助、居委会选举、人民调解员选聘以及随迁子女入学、参加中考等方面享受公共服务和便利，实现购租同权。
成都虽未明确提出“购租同权”，但也提出要让承租人住的更安心，明确要引导城镇居民通过租房解决居住问题，符合申领居住证条件的居民凭房屋租赁合同备案凭证可申请办理居住证，居住证持有人按规定享受公积金、义务教育、医疗卫生等基本公共服务。
如此来看，租购同权绝非狭义的概念，而将逐步覆盖到社会保障的方方面面。
“购租同权，就是通过政策引导来提高租房者待遇，最终达到维护租赁关系稳定的目的。”中原地产首席分析师张大伟如是说。
近一年多时间里，已有近30个省市出台了有关住房租赁市场的政策内容。张大伟认为，“对楼市调控来说，建立购租并举的住房制度，不仅是房地产长效调控的机制之一，长远来看，还能减少非理性购房需求，避免房地产市场大起大落。”（原标题：九城住房租赁试点方案亮相：“购租同权”扩围）
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