最近这一个月，房地产圈子可谓是新鲜事不断，先是广州出台了“租售同权”政策，一时炒的火热；接着上海住建委就表态，正在研制“商业用房改建为租赁住房”实施细则；这不，北京也紧随其后，8月3日，北京市住建委官网发布，《北京市共有产权住房管理暂行办法》开始向社会公开征求意见。“共有产权住房”政策横空出世，这种房子对整体房价会不会产生影响呢？
一、什么是共有产权房？
所谓共有产权住房，是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。
简单来说，“共有产权房”主要目的是让中低收入住房困难家庭购房时，可通过和政府共同拥有房屋产权的方式，减少买房成本，市民以后可向政府“赎回”产权。
共有产权房其实是自住房的升级版，共有产权房就像众筹买房，也就是个人跟政府共同出资买房，个人根据自己情况可以多买点，也可以少买点，可以现在先买点，以后再买点。至于转让，就限制多多，比普通意义众筹的限制多了很多。
二、共有产权房：标志性特点是什么？
第一、产权比例和区分：共有产权住房的价格，相比地段同类房子，有显著价格折让。折让部分就算是ZF的“股份”（通过机构代持）。例如某处商品房均价1万元，ZF提供的“共有产权”房售价是7000元，你买了，就获得70%的产权，而另外30%产权归ZF所有。
第二、特定门槛：符合限购条件、且家庭成员名下均无住房的，每户可以买一套。单身购买，需要年满30岁。有房家庭离婚，夫妻无房的一方提出购买申请，需要离婚满3年。值得注意的是，北京明确规定，共有产权住房的30%要卖给符合限购条件的“没有北京户口”的家庭和个人，新北京人份额，每年供应约1.5万套。
第三、处置权：买房超过5年后，可转让。可以按市场价格转让你持有的“股权”；满5年的时候，你也可以按照市场价购买ZF持有的“股权”，获得100%产权，成为商品房。
第四、出租权：可以出租，按照股权分配租金，ZF要拿走应得的。
三、共有产权房：合伙“生意”能赔钱吗？
首先，购买者和ZF所占的产权比例，由此块售价与周边售价的比例决定，也就是说，共有产权房相较于周边同价值的房屋，售价越低，ZF产权占比越高。
其次，如果满了5年，想卖房，收益是和ZF共享。常识，共享收益，当然得分担亏损了。所以，房价如果跌了，ZF还得掏钱和你一起卖房…这就像是ZF和你合伙开公司，那么请问，这个房子有可能亏钱吗？这买卖有了ZF“入股”，要赔钱是很难的。
四、共有产权房：是在让利于民吗？（马光远）
以“自住房”的定价为例，以前自住房的售价低于周边同地段普通商品房售价的30%，但你以前买的“自住房”是完全产权的，但在转换为“共有产权房”之后，售价也可能低于同地段售价的30%，但你得到的是一个只有70%产权的房子。
也就是说，共有产权房的个人出资额等同于自住房的出资额，这意味着目前购买人获得的70％的产权，相当于以前自住房的全部产权，也就是说，用这些钱以前可以获得全部产权，但现在只能获得70％的产权，这意味着，在房子品质等不变的情况下，你购买到的共有产权房的产权相对于以前的自住房缩水了30%。
马老师：目前的模式，淮安的也好，北京的也好，制度弊端极为明显。等于以前的自住房只是改了个名字叫“共有产权房”，价格没变，面积没变，但产权少了30%。这叫让利吗？
五、共有产权房：对商品房能有多大的影响？
2017年4月北京发布的规划，未来五年全市计划供应住宅用地6000公顷、年均1200公顷，其中自住型商品房将供地1020公顷、拟建25万套房。新北京人的指标是每年1.5万套。
北京市统计局数据显示，2016年末北京常住人口2172.9万人，其中，常住外来人口807.5万人。5年以上纳税人口未知。算算摇号比率，很低是不是？
所以，就每年1.5万套得“共有产权住房”供应量来看，就是僧多粥少的局面，依然会造成大量符合条件的新北京人排队购买，如果不能逐年增加供应来覆盖不断增加的“需求”，队伍自然会越排越长。常年买不到共有产权房的人自然会转向商品房市场。况且，共有产权房无论从性质、数量、限制政策等方面归根结底还是保障性住房，故此对商品房市场影响微乎其微。
总而言之，北京即将推出的“共有产权住房”，是自住房的优化版，听上去很美好，也有一定的积极意义。自住房政策的效果大家都清楚，摇号、抢购、灰色地带，但是依旧很难满足人们的需求。不过对于刚需和社会夹心层来说，共有产权房大大降低他们的购房门槛，ZF高度重视，起码的居住问题得以解决，是大大的进步。就这一点，我举双手支持，点赞。
房产小白观点：实际上，共有产权房和租售同权都是供给体制的改革手段，是建立长效机制的组成部分，目的是真正实现“住有所居”，避免炒房。因此，现在出台的所有房地产调控政策其首要目的是解决“住有所居”，其次是房地产市场健康发展。因此关于“共有产权”能抑制房价上涨、甚至能使房价暴跌的说法都是不客观不理性的。
真正影响房价的归根结底是供求总量和供求关系：共有产权房是保障性住房性质，面向特定受众人群(优秀人才)且供应数量有限(因为政府资金有限)，普通人不一定能很容易的买到。而在北上广深等一线大城市的买房需求仍然旺盛，常年买不到共有产权房的人自然会转向商品房市场。故此对商品房市场影响微乎其微。（原标题：晋慧敏:北京共有产权房对房价的影响）
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