中国人赴美买房65%选择全款支付 美专家提醒：警惕房价波动风险
50万美元，联排别墅，朋友介绍的经纪人……来自四川省成都市的吴女士未多加思索，便当即拍板，在美国加利福尼亚州帕萨迪纳（Pasadena）市全款购置了一套房产。
事实上，跟吴女士一样赴美购房的中国人越来越多。次贷危机后这几年，中国人在美国房产海外买家的占比已从2007年的9%增长至如今的14%。美国房地产经纪人协会（NAR）发布的《2017年美国住宅型房产国际交易调查报告》显示，2016年4月至2017年3月的这一年间，中国人再次成为美国房产头号海外买家，一年花掉317亿美元，其中65%的买家选择全款支付。
房产调研机构CoreLogic的美国房价指数（HPI）预测显示，2017年5月至2018年5月这一年时间内，美国房价还将上涨5.3%。CoreLogic首席经济学家弗兰克·诺斯福（Frank Nothaft）在接受媒体记者采访时提醒中国购房者，投资美国房产当警惕房产价值波动。
中国买家购房年花317亿美元
根据NAR的报告，2016年4月至2017年3月期间，中国买家在美国的购房成交总额达到317亿美元，超过了来自加拿大、英国、墨西哥和印度的买家，成交金额连续四年蝉联冠军，创下新高。同期，中国买家购入40572套房产，购房数量连续三年荣登美国海外住房买家榜第一名。
中国买家的购房实力不仅仅体现在数量上。美国最大的房地产数据平台Zillow集团的首席经济学家亚伦·特拉萨斯（Aaron Terrazas）在接受媒体记者采访时表示：“与其他海外买家相比，中国买家更中意价格偏贵的沿海地区。Zillow统计数据显示，三分之一的中国买家主要关注的城市有六个，分别是圣何塞、旧金山、西雅图、洛杉矶、圣地亚哥和波士顿。这些地区价格都不便宜，因此中国购房者的目标价中位数就非常高，2017年第一季度达到了53万美元，相比之下，美国当地购房者的目标价中位数仅为25.8万美元。不仅如此，中国买家还喜欢相对较新的独立式住宅。”
为什么越来越多的中国人热衷于购买美国房产呢？特拉萨斯表示，这其中的原因各不相同。“就业和子女教育是中国人赴美购房的主要驱动因素之一。从中国人的社区搜索记录来看，他们倾向于劳动力市场强劲的地区，尤其是技术人才就业良好的地区。除此之外，中国人还喜欢有实力雄厚的学校配套的社区。”他同时指出，“投资也是中国买家赴美购房的主要原因之一。”
在美购房的吴女士就是一个典型的例子。她向媒体记者透露，她与丈夫共同经营着一家公司，儿子在美国宾夕法尼亚大学就读硕士，在美国买房一方面是为了自家人的居住所需，另一方面也是以投资为目的配置海外资产。
美国房地产经纪公司RE/MAX Champions加州地区房产经纪人Linda Ing告诉媒体记者，她的客人几乎百分之百是以投资为目的，因此他们并不是买最好或最贵的房子，而是选择投资回报率最高的地方。有些客人是听朋友说某一地区投资回报率较高，就和朋友一起购买了房产。
26%中国买家申请美国贷款
美国抵押贷款银行家协会（MBA）近期发布的一份报告显示，今年7月，美国的可获信贷指数上涨了0.3%至179.0。这说明美国的信贷政策在一定程度上有所放松。
尽管如此，中国买家要想在美国申请到房贷也是非常困难的事，因为美国的贷款筛查机制非常严格，而且大多数抵押贷款机构，包括一些大型银行，认为放贷给国外买家风险太高。
据汇丰银行网站信息，国外买家在美申请抵押贷款有以下几个程序：贷款预批及申请、信用核实、提交信贷记录、银行对账单和收入证明等相关资料，以及完成房产交易。除了复杂的手续，国外买家的首付比例也比较高，甚至达到40%以上，利率也比当地居民更高。
NAR的报告显示，2016年4月至2017年3月期间赴美购房的中国买家中有65%选择全款买房，26%申请美国贷款。
对此，特拉萨斯向媒体记者解释说：“通常，只有那些在中国和美国均有业务运营的银行才愿意贷款给这类买家，因为只有他们才能评估贷款人的信用风险及收入，一旦贷款人拖欠贷款不还，他们有能力回收其资产。”
今年以来，央行与国家外汇局加强了跨境人民币业务管理，使得个人购汇程序更加严格。2017年7月1日起实施的新《金融机构大额交易和可疑交易报告管理办法》已将大额现金交易的人民币报告标准由20万元调整为5万元。此外，办理购汇业务时必须填写《个人购汇申请书》，以提供真实购汇用途信息。但CoreLogic首席经济学家诺斯福对记者表示，目前尚看不出该规定对美国房屋销售的影响，尽管最近几个月，中国买家将目标价降低了约2万美元。
Ing则告诉媒体记者，她经手的中国买家几乎均采用全款购房，主要通过自己每年5万美元的换汇积累，以及充分利用亲戚朋友的换汇额度来筹集资金。
房价高企购房者需警惕风险
截至今年5月，美国房价已经连续6个月创下新高。CoreLogic的最新数据显示，继2011年3月跌入谷底后，CoreLogic美国房价指数（HPI）至今已经上涨了近50%。同时，CoreLogic HPI预测显示，在2017年5月至2018年5月这一年时间内，美国房价还将上涨5.3%。
诺斯福解释说：“强劲的房屋需求和有限的供应量是造成房价上涨的主要原因。经济的复苏以及抵押贷款利率的下降刺激了需求的增长。2017年7月，美国失业率小幅下跌至4.3%，这使许多家庭都有能力购房。不仅如此，美国30年固定利率贷款的抵押贷款利率如今非常之低，2017年7月的平均利率仅为3.9%。然而，新房修建数量依然保持在较低的水平，待售房产量保持在近30年的新低，供不应求使得房价稳步上升。”
摩根士丹利美国固定收益研究部主管Vishwanath Tirupattur也曾表示，受潜在购房者（尤其是千禧一代）增多、待售房屋数量接近新低、抵押贷款申请放松等因素影响，今年美国房价的年增长率将达到4%。
Ing也告诉媒体记者：“未来美国房价还将会继续上涨，并且最近几年内不会出现下跌现象，但涨幅并不大。”
但记者在采访中也注意到，虽然目前美国房市走势强劲，但中国购房者同样需要警惕其中的风险。以加州为例，据Ing介绍，目前加州房产的投资回报率为3%到4%，而2010年和2011年的时候，投资回报率约为12%。继2014年房价上涨后，去年到今年房价涨幅较小，投资回报率变低，但购房成本和租金并未变化，因此很多客人已开始从买房转向卖房。
诺斯福说道：“在美购置房产的风险与投资其他不动产一样，房产价值容易出现波动。CoreLogic美国房价指数在2006年4月达到最高点，2011年3月跌入最低点，期间跌幅达33%，许多当地社区价格跌幅甚至超过这一数值的两倍还多。”
对于准备或已经在美购房的非居住中国买家，他提醒说，除了按时交房产税，还必须按时缴纳房屋财产保险。
同时，特拉萨斯在接受媒体记者采访中，也提出了几点建议：“买家在购房时应该注意到，房价之外还有笔房产买卖手续，这是完成交易所需另外支付的费用。此外，买家还需留意的是，找一个经常与中国买家打交道、且信誉良好的经纪人。与其他国家不同，在美国，不管是买家还是卖家都有自己的经纪人。买家经纪人只对买家负责，将买家利益放在首要位置。因此，找一个值得信赖且可随时沟通的经纪人至关重要。”
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