1-7月，万科销售规模突破3000亿元大关，达到3127亿元，同比上升44%，保持较为强劲的增长势头。城市深耕战略的执行效果较好，万科布局的69个城市中，16个城市销售规模排名第一、33个城市排名前三，1-7月销售过百亿元的城市更多达12个
2017年上半年，住宅产品94%为144平米以下的中小户型，而在主流需求中，90-144平米偏改善类的需求占比进一步提升至57%
从销售区域分布来看，万科北京区域(环渤海地区城市)以及中西部地区的销售表现较好，增速显著超过南方区域(广深地区城市)和上海区域(长三角地区城市)，因为这些地区受调控政策影响相对较小。特别的，北京区域加中西部区域的销售面积占比，在今年上半年，首次超过了50%
1.1.3、土地投资情况
2017年上半年，万科新增项目总建面约1537万平米，总地价约862亿元，如果加上广信资产包，则总建面约1748万平米、总地价约1413亿元。以此计算，万科拿地建面与销售面积之比约94%，拿地总地价与销售金额之比为51%。自2016年以来万科持续加大了土地投资的力度
截至报告期末，万科在建项目(已开工项目)权益建面约4257万平米，规划中项目(未开工土储)权益建面约3461万平米，合计权益土储约7718万平米、总土储超过1.1亿平米，基本可以满足未来三年的销售需求
万科今年以来加大了中西部地区三四线和重点二线城市的布局，新进入了鄂州、兰州、玉溪等中西部地区城市
万科进一步使用经营杠杆，加强了合作拿地的力度。2017年上半年，按拿地建面计算，万科合作拿地占比达到65%(2016年全年为60%)。合作有利于分散风险，同时在获取二手地资源的过程中，很重要的方式就是与存量资源所有者合作开发，万科输出专业能力，双方共享收益
【1.2、城市配套服务商】
1.2.1、物业管理服务
首次获得“物业管理龙头企业-企业总部基地“荣誉称号，说明了万科物业不仅在住宅物业方面保持行业领先，同时也拓展到其他类别物业管理服务
上半年物业管理合并收入30亿元，如果不考虑内部抵消，单看物业费收入，应该是远超这个数字
1.2.2、商业开发与运营
6月底管理规模超过850万平米，北京区域上海区域杭州区域广深区域武汉区域西安区域，并成立商管基金，支持业务扩张
1.2.3、物流仓储服务
主打高端库，包括冷链等，满足客户定制化的仓储需求，降本增效
客户主要包括电商、第三方物流、零售等
已经获取250万平米，签约锁定250万平米，目前总共500万平米
共同参与普洛斯的潜在私有化，目前交易还在进程中，需要新交所审核和普洛斯股东大会通过
1.2.4、长租公寓
泊寓业务覆盖21个一二线城市，累计已获取房源7万间，累计开业2万间
1.2.5、养老、教育、冰雪度假等
养老：城市级和社区级，11个城市，181个项目，已经开业运营160余个
教育：全日制学校，社区营地，户外营地
冰雪度假：吉林松花湖(自持)、吉林北大壶(输出管理)、北京石京龙(输出管理)
【1.3、未来展望】
深耕城市群，审慎投资，防范风险
积极发展“轨道+物业”
二、问答环节
Q1：地价在上涨，房价受到限制，毛利率和利润率的未来展望？
A1：万科现在是68个主要城市的布局。中国660多个城市，万科不可能全部进入，现在进入城市的量已经差不多了。中国第二阶段城市化，是城市圈和城市带的发展模式。将围绕城市圈和城市带来做投资。地产业务能不能赚钱，看看香港，关键看自己的本事，看自己的核心竞争力，跟地价和房价关系不大。我国房地产市场目前足够万科再发展20-30年，包括新房投资，包括存量房租赁业务。最核心的还是自身的核心竞争力。
Q2：私有化普洛斯之后，我们自身物流地产拿地会否有竞争关系？
A2：整个交易过程还没有全部完成。但毫无疑问，普洛斯在国内的仓储物流份额是绝对的第一，我们认为这个平台非常有价值。今天万科和普洛斯结成了联盟，无论是客户资源和能力方面都有优势互补、协同效应，在此基础上做更多未来的增量业务。用各自的优势服务好客户群体。
Q3：商业地产未来是否会有统一的团队和投资规划？
A3：看好中国未来的持续内需增长，对商业板块的开发和持续运营很重视。印力确定为商管平台，万科原有商管物业团队等与印力在融合。但万科本身比较大，在城市层面，与印力平台还是会合作。投资规划还是看市场情况，还没有统一的规划。
Q4：物业管理规模？未来规划？
A4：物业还是做好本职工作，为客户提供更好的服务。目前是3.9亿平米的管理面积，收费面积2.1亿平米，300万户家庭。商业物业管理，包括华为总部、腾讯总部、京东总部，阿里的写字楼等，3000多万平米的商业管理物业服务。
Q5：毛利率持续性，地价的可控性，房价的情况，以及收购资产包的成本？
A5：从行业角度看，开发型物业毛利率会有长期的压力。我们上半年结算面积的单方成本下降了7%左右。主要还是从内部的成本控制方面来提升毛利率。当然，万科还是更看重ROE这个更加全面的指标。
Q6：上半年万科业绩增长40%多，其他大企业业绩增速更高，集中度提升趋势是否持续？
A6：今年上半年行业集中度大幅提高，说明了竞争的激烈程度，白银时代已经到来。规模越大，转型越难。房地产行业还有很多空间，把客户照顾好的企业仍有发展空间。同时，无论如何也要培养起来新的动能。
Q7：海外业务情况和发展规划？
A7：海外业务，首先是学习，学习成熟市场的商业模式和管理经验。其次是借鉴和融合。海外大部分项目是跟战略合作伙伴合作。
Q8：万科现金流量表的回款率中期有所下降，原因是什么？
A8：内部回款率90%以上。合并报表的现金流占比确实有下降，有政策调控逐渐加深的影响，也有银行的资金越来越紧张的影响。未来应对，一方面也在一线团队加快回款节奏，另一方面也是与银行金融机构加强沟通。
Q9：万科轨交+物业的发展思路？
A9：一种是与地铁集团合作。一种是与高铁合作。还有就是云轨/轻轨的合作。政府的诉求五花八门，有些希望单独小块开发，有些希望成片开发，有些希望和旧改棚改连起来开发。轨交+物业，地下的难度最大，出地面的容易很多。轨交+物业是受经济周期影响相对较小的，属于必需品。业态方面，可能不仅需要住宅，是否需要办公、商业，甚至孵化产业园区。希望万科的城市配套服务商的各项业务都能穿插到轨交+物业中去。
Q10：新业务的规模利润展望？ROE展望？
A10：新业务利润要赚到地产的利润是很难的。公司是计划不出来的，有个使命有个愿景，好好去做。第一，传统的地产开发业务还有很大的空间和机会，第二，新房饱和后，存量房机会又有很大。我们不能以住宅开发业务的思维去看新业务。
Q11：开工面积少于销售，未来货值？
A1：目前的土地储备万科确实不是最多的，但也足够2-3年开发。万科不主张囤地，保持2-3年的滚动开发。万科开工是很灵活的，销售好开工好，随行就市，保证不囤积。
Q12：新业务挺多，怎么管控和监督？
A12：每年秋季例会是万科的战略研讨，都会有三年事业计划书，回顾和检讨所有业务，并进行未来三年计划和展望。必须根据不同业务所在不同阶段进行管理，最近分为了5个类型10个板块：第1个是核心业务，住宅+物业管理，未来十年要持续贡献利润，要求很严格很具体;第2个是优势业务，已经从0到1到10，现在要从10到100，商管+物流，商管未来要做到数一数二，物流要做到全国甚至全球第一;第3个是拓展业务，长租公寓+冰雪度假，目前是有1，慢慢做到10;第4个是摸索业务，教育+养老，还在找盈利模式;第5个是潜力业务，轨交+物业和参与其他企业的混合所有制改革。万科的独特点是事业合伙人机制，不是总部控制型企业，是合伙人创造。
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