侠客岛评集体建设用地建租赁房：地价低了，租房价格必然降低
最近有一个大新闻颇不寻常。
8月28日，国土资源部网站披露了一则消息，《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（以下简称方案），提出在“租赁住房需求较大，村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源，政府监管和服务能力较强的城市（第一批包括北京市，上海市，辽宁沈阳市，江苏南京市，浙江杭州市，安徽合肥市，福建厦门市，河南郑州市，湖北武汉市，广东广州市、佛山市、肇庆市，四川成都市），开展利用集体建设用地建设租赁住房试点”。
从“经济适用房”、“租售同权”、“共有产权房”，再到这次的“集体建设用地建设租赁房”，业内人士认为，历经一系列政策暖风之后，这一次的住房政策算是有了较为明显的利好。
那么，跟之前的政策相比，这次的政策有哪些亮点？意义有多大？
亮点
先来看看具体的政策表述。
国土资源部的文件中，最核心的就是这句：村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。
就是说以后集体土地也可以承接城市住房建设了。说白了，原来那些处于灰色地带的“城中村”和城郊结合部的村集体都可以名正言顺地做起房屋出租生意了。这实际上打破了1998年以来，城市住房由政府征地、垄断国有土地建设的套路。
意义还不仅于此。
其实早在2014年，北京就已经进行过集体土地建租赁住房试点，并且取得了较好的成果。但之前只提到集由农村集体经济组织自主进行开发建设，并未提到联营、入股等方式。
而这一次的政策，很明显指明了，此类用地不是征地或简单地流入市场，村镇集体经济组织有极大的主导权，无形中也就增加了村镇集体经济组织在盘活相关土地方面的积极性。
当然，整个文件最重大的亮点，还在于创新性地从土地供应端出发，加强租赁房源的建设和供给。文件中明确提出了，“村镇集体自行开发”，这实质上意味着他们可以绕过传统的开发商土地竞拍等手段，在很大程度上制约了土地价格。
土地的价格低了，那开发成本自然也就少了，而租房的价格也必然随之降低，对目前的租房市场无疑是很大程度的利好。
现状
那么这个逻辑是否符合当下的现状呢？
说回目前中国的住房市场，长期有着“重购轻租”的特点，这其实是“发育不良”的。
在中国租房率不足10%，欧洲国家租房率近50%；中国房屋租赁交易额占房屋交易总额不足7%，同一数据美国占比是50%；2012年。全国租赁住房用地仅占全部居住用地的10.5%。
社科院发布的2016年《社会发展蓝皮书》显示，当前我国城镇居民家庭住房自有率高达91.2%，仅有不到10%的家庭通过租赁市场解决居住需求，特别是一线城市以外的地区，租房比例小之又小。
同样地，还有机构投资者的严重缺位。据清华大学房地产研究所所长刘洪玉介绍，我国住房租赁市场中，约90%的房源为个人出租，而在一些国家市场，专业租赁企业提供的房源占比在30%左右。
链家研究院发布的《租赁崛起》中给出了这样一组数据：截至2016年，全国有一定规模的品牌公寓企业只有1000多家，运营管理的房间数量只有约100万间，不足市场份额的5%；与之相比，这一比重在日本租赁市场中达到87%，美国则为60%。
按理来说，市场经济条件下，凡有需求就会刺激供给配套。链家研究院的一份报告指出，目前中国的房屋租赁市场规模是1.1万亿，预计到2025年，中国租赁市场规模将增长到2.9万亿元，到2030年将会超过4.6万亿元。
但是在中国，这么大的市场，为什么发展不起来？
原因
最直接的原因，无非是赚不到钱。
中原地产首席分析师张大伟算了一笔账，以目前市场的行情来算，像广州这样的城市，住宅物业租金回报率较高的能达到2个点左右，即使是一些高端公寓租金回报率也就5个点，但是国内资金成本的年化利率是5-8个点。开发商正常运作的话，是不可能盈利的。
于是新的问题就来了，为什么国内租金回报率这么低呢？按照简单的算式，租金回报率=（1年租金-房屋保养费）/房屋价格。租金回报率低，说明要么租金太低，要么房价太高。
国内租金低吗？上海易居研究院不久前发布的《50城房租收入比研究》报告显示，2017年6月，全国50个城市超七成房租相对收入较高，其中北京、深圳、上海、三亚等4个城市房租收入比高于45%，属于租金严重过高城市。也就是说，这四个城市，租房者要拿出将近一半的收入支付房租。有网友高呼：房租加日常开销，就不剩下什么了。
房价更高的北京、上海、深圳的租金回报率那就更是低得离谱，企业投资租赁住房还不如把钱存进银行吃利息。
所以，罪魁祸首，还是地价过高！
对此，万科高级副总裁谭华杰也有过分析，土地成本过高大大降低了租金回报率，因居住用地本来地价就贵，不动产价格偏高，而租金回报率过低，对于资产持有者来说很难从出租中赚钱。这是导致过去多年租赁市场无法发展的重要原因。
对症
绕来绕去，供地环节是一个终究绕不过去的关键点。此前我国房地产调控之所以经常表现为事倍功半，很重要的缺失即在于过于专注于在需求端做文章，对供给端的土地错配问题则着力不多。
政府终于开始“对症下药”，增加供地并优化结构。过去几个月一系列的政策就是证明。
譬如上海近期发布的《上海市住房发展“十三五”规划》明确提出，“十三五”期间新增住房供应总套数170万套，比“十二五”增加60%左右。其中，商品住房约45万套，以中小套型普通商品住房为主；租赁住房约70万套；各类保障性住房约55万套。
更早之前，广州发布的《广州市2017-2021年住宅用地供应计划》明确指出，未来5年，广州计划供应住宅用地3200万平方米，从供地占比来看，租赁住房占据了25.8%。
在增加供给的同时，“限价”也是重要的保障措施。7月24日，上海首批公开出让的两幅租赁住房用地底价成交，楼面价格分别仅5569元/平方米和5950元/平方。对比周边地价，开发商去年7月拿地时，成交楼面价就达到了3.03万元/平方米，可以说是“白菜价”了。
据知情人士透露，两块地拍卖前实际共有34家房企领取了申请书，但是最终分别仅有一家竞买企业通过资格审查并提交了竞买保证金，“这是有意设置高门槛，因为报名需要有相关单位盖章的资格认定书，以防止竞买者过多，成交价过高”。
掘金
不过，从更宏观和长远的角度来看，这类政策的提出，还在于可能改变房地产企业的发展模式，促进租赁行业机构投资者的崛起。
7月中下旬，住建部等九部门联合印发的通知提出的4项加快发展住房租赁市场的举措中第一项便是“培育机构化、规模化住房租赁企业”。
亚豪机构市场总监郭毅对《中国经济周刊》记者分析称，这就是希望市场上能有更多的机构化租赁企业，改变目前以小业主为主的供应结构。“只有这样才能提高租赁市场的规范度和透明度，挤压小业主的生存空间，保护租客权益。”
嗅觉更灵敏的或许还是企业投资者。在《租赁崛起》中，链家就称“未来的增长希望在租赁”。
这不仅是中介公司的预感，也是各大开发商的行业共识。据内部人士透露，过去几个月以来，无论是国内知名的大地产公司，还是区域地产公司，都已经迅速开启争夺战。
最积极的估计要属万科了，据不完全统计，截至目前，其已在北京、广州和佛山等地拥有5处自持物业地块。2016年在北京市海淀区西北旺的两宗地块以“竞报自持比例”方式招标，万科凭100%自持比例中标，堪称该场竞标的“最大赢家”。万科还在2016年成立了长租品牌“泊寓”，并在今年年初以30亿元入股链家，足见其对租赁市场的看重。
“无论是中介还是房企其实都已提前向租赁市场转型，抢夺自持物业和只租不售的地块更是不可旁落的战略布局。”郭毅说。
当然，至于到底能不能如愿以偿，还有待市场的检验。但“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位，不会变。
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