今年北京住宅市场供应低迷已成常态，作为楼市传统旺季的9月，预计仅有9个项目入市，将成为历史上最为黯淡的“金九”。预计四季度开始，此前拿下限价地块的企业面临利润压力，这类限价项目将逐渐开启供应。
供应低迷
据亚豪机构统计数据显示，今年9月，北京住宅市场预计将有9个项目入市。入市项目中，包括一个纯新盘和8个老项目后期。
亚豪机构市场总监郭毅分析认为，纯商住宅项目入市量的不足，自去年开始就初现端倪，去年9月北京住宅市场34个入市项目当中，纯商住宅项目仅有13个。而今年调控收紧，以及商办“限购”之后，北京住宅市场的供应低迷也成为常态，前8个月预售项目数量月均仅13个，今年的9月供应量还不足前8个月的平均值。
从供应特征来看，别墅项目的供应占北京住宅供应的重要一部分。9月预计入市的9个项目当中，别墅项目占据5席，另外还有一个普宅、别墅混合居住项目，这也在一定程度上支撑别墅市场的成交量。
亚豪机构数据显示，今年以来，别墅销量已经占到商品住宅总销量的20.9%。别墅在北京一直是小众产品，从2006年北京开始网签后的十年时间里，每年别墅成交占到商品住宅总销量的比重从未超过10%，市场占有率甚至一度低至2%-3%。但是，最近两年别墅市场却表现出异乎寻常的火热。2016年，北京售出8257套别墅，占到整体市场的17.4%。
供应不足、且供应豪宅化带来的必然是成交量的持续低迷，由此引发的“金九”成色不足将成定局。
“源头管控”下的供应不足
在郭毅看来，北京住宅市场供应不足的原因有三点，包括去年住宅用地供应不足、今年项目取证的严格管控以及楼市调控政策收紧等。
去年土地市场当中，住宅用地尤其是纯商住宅用地出现成交低谷，这也成为今年供应市场无力破局的根本原因。数据显示，2016年北京合计出让土地44宗（3宗棚户区），获得土地出让金852.51亿元，同比降幅达57%，也创下了2012年以来的最低纪录。住宅土地供应方面，今年北京土地出让合计219万平方米，其中包括了多宗持有出租地块、公租房等地块，可售的纯商品房住宅面积仅有38.9万平方米，自住型商品房32.1万平方米。
此外，自去年开始对于住宅预售许可取得的严格管制，“8万元”红线使得取证项目量严重受限。虽然自8月开始“8万元”的价格红线已逐渐放开，出现了一批包括昆仑域(楼盘资料)、中国玺(楼盘资料)、北京金茂府(楼盘资料)在内的“过线”项目取证。但是在整体房价水平仍处于严格管制的背景之下，供应取证完全放开的可能性较小，一些“地王”新盘仍将处于排队取证的通道内。
除上述两方面外，今年的楼市调控收紧也是影响住宅市场供应的原因之一。今年的市场调控中对于二套房认定，以及信贷方面的调整，对于二手房市场的打击尤为明显，北京二手住宅成交已连续三个月低于1万套，而今年最高成交量的3月成交量曾高达近2.6万套。8月截至28日，二手住宅成交仅6331套，相比去年同期减少70%。二手成交的衰减使得“卖一买一”客群新增购置需求大量受限，新盘取证受限，老项目入市动力不足，由此今年北京住宅市场“金九银十”盛况难现。
年底供应有望回升
今年以来，供应低迷都是北京新房市场的主要特征，不过，北京楼市供应低迷的现状有望在四季度得到改善。
郭毅认为，一方面，8月上旬，北京市住建委放松高价盘预售证审批，丰台区北京金茂府(楼盘资料) 、招商中国玺和华润昆仑域三个项目预售证获批，预售价格均在9.5万元/平方米左右。至此，市场默认的房价“天花板”8万元/平方米被打破，未来单价超过8万元/平方米的高端项目也将纷纷整装，进入取证排队阵列，预期未来8万+项目入市量也将逐渐增加。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，8万元/平方米红线的放开，本质上是对具体项目进行具体政策对待，有助于释放更多的房源，缓解供不应求的矛盾。
郭毅表示，除8万元/平方米红线放开之外，自今年初开始，大量“限房价”且执行“90/70”的住宅地块出现，这些地块面临“高成本、低售价”的利润压力，因此加快周转将成为企业共识。预计从四季度开始，这类中小户型的“限价”项目也将逐渐开启供应。
资料显示，2017年上半年，北京市土地供应市场中，将供应平价房的地块占到了大多数。其中，“限房价、竞地价”地块已有17宗成交，建筑面积达到238万平方米。（原标题：北京楼市金九黯淡开局 源头管控下供应不足）