近日，国土资源部和住房城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（下称《方案》），探索试点集体建设用地建租赁住房，为住房租赁市场增加新供给。在广东，广州、佛山、肇庆3个城市在试点城市范围内。
在集体用地建设租赁住房，意味着租赁房源供给量或将有所增加。那么，市场的新蛋糕究竟有多大？
住房租赁市场将迎新增量
根据国土部和住建部印发的文件，此次发布《方案》的目的，是为了增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制。
《方案》要求完善集体租赁住房建设和运营机制，提出村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。在监管方面，《方案》还提出租赁住房不得以租代售、不得转租，探索建立租金形成、监测、指导、监督机制，防止租金异常波动，维护市场平稳运行。
此次发布的《方案》，得到一些行业专家的积极评价，方圆地产首席市场分析师邓浩志指出，试点方案的推出等于是定向释放了增量土地，“这次集体用地参与到租赁住房建设，将会成为楼市新的增量，而这种做法也会减少租赁房对商品房的‘抽血’。”邓浩志认为，《方案》对于建设租赁用房与稳定房价都有着积极意义。
建设难度小于旧城改造
在城市中，集体土地多集中在城中村和城区外围，因此必须面对拆迁与建设的问题。在广州，冼村等城中村的改造便经历了漫长的过程，那么今后在集体土地建设租赁住房，会不会同样遇到一些阻力？
对此，邓浩志持乐观态度。“这与之前的旧城改造不同，因为旧改的城中村土地已经被收归国有，但集体用地建设租赁住房，土地性质并没有发生变化”，因此他认为，改造的难度会相对小一些。
不过，中山大学政治与公共事务管理学院特聘副研究员何力武向记者表示，整体市场需求结构变迁外加政府各种税费优惠和补助，能否令住房租赁的收益相对占优，是在城中村发展住房租赁业务成功与否的关键所在。
“就城中村租赁供给变迁而言，关键是村集体到底掌握了多大规模和多大比重的物业”，何力武说。
“小产权房”将何去何从？
提到集体用地建设住宅，不少人会联想到“小产权房”。尽管小产权房的交易不受法律保护，但由于价格相对便宜，部分购房者仍然会选择购买这类房屋解决居住问题。记者注意到，在国土部和住建部联合发文后，也有一部分声音认为，小产权房获得了新的出路。
广东省房地产研究会副会长韩世同认为，允许集体土地租赁，意味着房地产开发企业可以进入这类市场，因此市场竞争会更加激烈，但小产权房依旧不能流通与销售。
其实，《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》中就明确规定了集体租赁住房不得“以租代售”，因而也进一步强化了集体土地建设租赁住房的用途。不过，由于小产权房都是以居住为目的修建的，因此也能够用作租赁。
那么，未来小产权房的出路在哪里？对于这一点，广东中原地产项目部总经理黄韬认为，目前很多小产权房的建设，在安全、消防及道路交通方面的设施仍然不够规范，达不到广泛租赁的需求，需要经过细分、规范、改造等一系列措施。
政策有利于缓解住房紧张
对于城市中的租房大军而言，可供租赁的房源当然是越多越好，这样选择余地增多的同时，价格可能会更加优惠。那么此次出台的新方案，对于房地产市场会有哪些影响？
对此韩世同表示，因为租房的房源增多，增加得较快，因此尽管短期内政策对商品房的影响不大，但是未来对于租房市场还是会产生作用。
而黄韬则认为，这次印发的方案，是进一步落实住房本质指导思想延伸的一个措施。他表示，如果能实施下去，对于缓解目前的住房紧张将会有很大的作用，这样也能使得楼价更加趋于稳定，也会对未来住房的格局、市场的发展方向产生一定的影响。
“从使用价值这个方向来看，发展集体用地租赁住房可以充分展现住房的本质，这个方向值得鼓励与探索”，黄韬说。
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广深两地已展开探索
在国土部与住建部联合发文前，广州和深圳都已在各自公布的租赁新政中提出，要通过集体经济发展租赁住房业务。
广州7月公布的《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》中，明确提出要发展“城中村”现代租赁服务业。鼓励村集体、经济联社租赁经营“城中村”住房，将符合安全、消防、卫生等条件的住房统一出租，规范管理。
同时，广州还提出鼓励并扶持住房租赁企业、物业服务企业参与老旧社区、“城中村”和厂区租赁住房微改造，实施专业化运行管理。
深圳并非此次国土部和住建部公布的试点城市，但在8月28日公布的《深圳市住房租赁试点工作方案》（征求意见稿）中，提出在“十三五”期间，要通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套（间）村民自建房或村集体自有物业，经质量检测、消防验收等程序后，统一租赁经营、规范管理。
深圳新政公布后，“收储100万套城中村住房”立刻成为网上热门话题。邓浩志认为，深圳的做法，可以看作是城中村出租房源从不规范到规范的落实过程，不过他也表示，由于这类房源之前大多数都被是用来出租的，所以其实对租赁住房的供应增量影响不大。
(原标题：集体土地建租赁住房 市场新蛋糕有多大？）