近日，国土资源部、住房和城乡建设部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（以下简称《方案》），缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，正式确定第一批包括北京、上海在内的13个城市将试点开展利用集体建设用地建造租赁住房。
《方案》还表示，利用集体建设用地建设租赁住房，可以增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，有助于构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制；有助于拓展集体土地用途，拓宽集体经济组织和农民增收渠道；有助于丰富农村土地管理实践，促进集体土地优化配置和节约集约利用，加快城镇化进程。
此次《方案》的出台，被认为是之前中央提出“租售并举”措施，通过发展房地产租赁市场来解决广大民众的“居住”问题，以及部分地方政府提出“租售同权”政策的进一步落实。因为没有足够的土地用来建造租赁房，那么发展房地产租赁市场就成为空谈。
同时，由于《方案》鼓励集体建设用地来开发住房租赁市场，这会激发租赁、集体用地市场的复苏：一方面《方案》中所列出的试点城市都是一二线城市，本身土地资源都很有限，而让更多存量集体建设用地来建造租赁房，解决了租赁房建设和发展问题。另一方面，一些村镇集体经济组织在盘活相关土地方面有了积极性，从而形成了增收增利的效应，从而助力改革顺利推进。
实际上，经过多年的房地产开发，我国商品房存量非常大，但主要用于销售，租赁住房比例太小，无法满足居民的多元化需求。如今推行租赁住房政策,在集体建设用地上建造更多租赁房，填补之前的空缺。那么，集体建设用地上造租赁房将给市场带来啥影响呢？
首先，对于租房者来说，在集体建设用地上建造大量租赁房，从而有了更多的租房选择权。同时，我国居民的住房模式也会发生悄然改变，由原来的购房居住，逐步变成了一部分人通过租房来解决居住问题。这也体现了中央提出的“房子是用来居住”的意图。正是由于选择租房的人逐渐增多，未来热点城市房价过快上涨势头将会得到有效遏制。
此外，由于集体建设用地的上市，解决租赁房建造问题，这又将会使房租上涨的势头得到暖和，租房者的压力会有所减轻。目前，各热点城市的房租与收入比都已处于高位。数据显示，在各城市房租收入比值当中，北京58%，深圳54%，上海48%等3个城市房租收入比皆高于国际警戒线30%，属于租金偏高的城市。而大量租赁房入市的预期，将使之前房租较快上涨势头得到控制。
再者，拿集体建设用地来造租赁房，能够激发开发商的投资积极性。在一线城市，土地成本占开发总成本的50%左右、税收成本占20%左右，开发商如果拿地用来建造租赁房，回报率只有1-2%，而集体建设用地在的税收和成本就会下降很多。因此，对拿集体用地来开发租赁房的房企来说，年化投资回报率5%以上绝对没有问题。
或许有人会说，5%的投资回报率，对于开发商来说是否过低？通常开发新的商品房，回报率要远大于此。但是，面对当前各城市房地产调控日益收紧，以及房贷利率的上调，开发商的日子并不好过。而如果租赁房每年能有5%以上的稳定回报率，且背后还有各级政府支持，开发商肯定积极参与。当然，投资建设租赁房也给民营房企转型提供新思路。
最后，过去集体用地一般不好流通，所以集体土地的价值不高，导致使用效率低下。而这次中央层面提出集体用地建造租赁房。这也意味着，集体建设用地可由村镇集体经济组织自行或者直接选定房企合作建设。如此一来，既盘活了闲置的存量用地资源，拓宽集体经济组织和农民的增收渠道，更为拓展集体用地优化配置，促进城镇化进程提供借鉴。（原标题：集体土地建租赁房 住房租赁模式已开启）