在社区商业这片阵地，房企仍是主力军。企业竞得地块常被要求一定比例的商业自持，这成为房企进入该领域的先天因素。
RET睿意德中国商业地产研究中心总经理崔崇彦曾表示：“中国很多社区商业的开发往往是作为其住宅项目的附属产品。”目前，社区商业市场活跃的房企有万科的“第五食堂”、龙湖的星悦荟、世茂的MiniMall、蓝光地产的“蓝街”等。
此外，21世纪经济报道记者发现，盒马鲜生、缤果盒子等新零售业态的电商也陆续加入。
社区商业并非是近几年才出现的概念。早在20世纪50年代，社区商业就兴起于美国，随后发展至其他国家。1998年，以新加坡“邻里中心”为范本的苏州邻里中心——新城大厦首次出现在中国。不同于传统意义上的小区商店，苏州邻里中心是类似购物中心的形态。
中购联购物中心发展委员会主任郭增利表示，早期零售商出于业务拓展需要，更倾向于选择聚客能力强、商圈范围广的购物中心，从而保证客流量。而随着生存竞争日益加剧，一味做大型购物中心面临经营等方面的考验，于是就近消费的社区商业成为企业争夺的“蛋糕”。
那么，“社区商业”是如何定义的？
按照天华迈卓副总经理宋若嘉的观点，社区商业指的是建筑面积在5万平方米以内、辐射范围在1.5公里以内的商业，以满足居民日常需求为主，同时提供公共服务和精神服务。
他表示，商务部将商业社区分为三类：第一类是邻里商业，服务1-1.5万人；第二类是居住区商业，服务3-5万人；第三类为社区商业，服务8-10万人。
郭增利则认为，社区商业不仅是以面积、表现形态等维度区分。目前社区中自发形成的底商履行了社区商业的服务功能，但缺乏统一规划管理，不属该范畴。而从开发模式看，社区商业与购物中心一致，即通过开发物业，经过土地规划，做社区商业定位、招商、品牌组合，最后实行统一管理。郭认为，标准社区商业的业态逻辑应该是“统一管理，分散经营”。
广阔市场下的困境
资本关注缘于近年来社区商业呈现蓬勃发展的态势。
商务部2016年12月发布的《居民生活服务业发展“十三五”规划》显示，2015年，我国居民生活服务业营业收入为5.2万亿元，同比增长12.6%，高于国内生产总值增速。
宋若嘉表示，居民的生活便利性需求，是未来最大的趋势。当下居民消费中有60%左右是生活型消费，其中有50%-60%可以在一公里内解决。
郭增利则表示，未来的商业市场中，社区商业占比会逐渐增加，但是由于社区商业服务面积较小，未来商业的平均面积也会相应减少，出现小而分散的特征。判断社区商业好坏的标准之一，是消费频率。
目前这类业态的市场占有率仍偏小。郭增利表示，正常情况下，社区商业的消费占到整个社会消费的30%-40%，才能体现生活配套服务的便捷性。然而，中国目前整个消费市场上社区商业占比没有超过10%。
交通堵塞、生活节奏加快等也在推动社区商业发展。《中国社区商业规范化发展研究报告》显示，在消费需求层面，有就近消费意愿的受访者占比高达92%，但我国社区商业发展水平并不高。报告显示，受访者对周边社区商业和生活型商业的满意度仅为42%。这说明我国社区商业市场具有广阔发展前景。
不过社区商业市场发展目前尚存各种困境。御岭资本创始人、合伙人牟榕就认为存在五个问题：规划协同差，定位不清晰，专业人才缺乏，资本环境不成熟，地区发展不均衡。宋若嘉表示，目前市场缺乏成熟的证券化渠道与退出机制。
郭增利表示，社区商业的发展需要地产商、零售商和政府三方合作。房企需要从服务的心态出发，积极打造社区商业；零售商要注重细水长流的经营方式，来保证消费黏性；社区商业可以理解为民生工程，这更需要政府在税收等方面的扶持。不过，他坦陈这一逻辑在中国很难落地。“商业逻辑是最短时间赚最多的钱，而社区商业的逻辑则相反，是通过有效长期的服务得到稳定增长，再实现可能不是很高的平均利润率。”他说，“大家都不愿意让利给别人。（原标题:博弈“最后一公里”： 社区商业抢夺战背后的逻辑困境)