最近,市民小李全款付清买了宋先生的房子,当他等着领不动产证时,却被房管部门告知:宋先生的妻子投诉说丈夫背着她把房子卖了,新不动产证暂时不能办理。小李一听纳闷了,房产证上不是只有宋先生一个人的名字吗?小李急忙到房管部门了解情况,更加意想不到的是,因宋先生与他人有债权债务纠纷,被人申请法院把房子查封了,新不动产证暂时不能办理了,小李脑子一片空白……在房产交易中,假证、房屋权属有无查封抵押,有没有划入拆迁范围,共有人的情况,售房人有无债权债务纠纷等都给交易带来风险,该如何化解呢?
作用
公证可减少交易纠纷
云南省昆明市国信公证处有关人员认为,房屋交易同一般商品交易本质上并无不同,卖方希望买方能尽快“交钱”,买方希望卖方尽快“交货”。房屋如何安全地过户?购房款如何安全地支付?孰先孰后?这一来一往就产生了风险的博弈。
房屋如何安全过户,涉及到多方面的问题,如房屋权属是否清晰、有无查封和抵押、有没有划入拆迁范围、共有人的情况、售房人有无债权债务纠纷等。有时候售房人故意隐瞒与房屋交易有关的情况,编造虚构事实,提供虚假证明材料,更有甚者,冒名出售别人的房产,这些情况的存在就为房产交易发生纠纷埋下了隐患,但是作为一般购房人很难就全部情况进行甄别。
此时,公证就如一个过滤平台,交易行为通过这个过滤平台能够将不合法、不真实的成分过滤,从而减少交易纠纷。此外,公证是房地产领域的专家,涉及的税费流程、法律问题都可在公证处得到全面准确的解决。由公证代为收集提交相关材料,代为交税过户,可以免除当事人奔波之苦。
解析
房产公证有什么用?
除了市民担心的一房两卖风险,房产交易还存在交易对象虚假、处分权不真实、落户遇阻、产权人有债务导致房产被查封等等风险。记者在云南省昆明市国信公证处窗口提供的一份资料中了解到,房产公证可进行身份审查,通过证件比对、人证比对,确保交易双方身份真实。公证通过权属审查,确保交易标的权属真实无查封等权利受限情况,并通过审查婚姻关系共有人情况进行处分权审查,确保卖方是合法的产权处分人。同时,公证处还对合同进行审查,帮助双方代书合同条款,确保交易过程反映双方的真实意愿,合同内容合法有效。
此外,对于一些人卖房后,户口迟迟未迁出,影响买房人落户的情况也可进行预防。这就是公证要进行的落户情况审查,通过落户情况审查,让买方知悉房屋落户情况,并对后续户口的妥善处置设置相应合同条款。还有最重要的就是资金监管,通过关注合同履行,确保交易资金安全。
房屋交易通过公证,在纠纷救济上也能得到帮助。公证有专门的执业责任保险制度保障风险救济,一旦公证出错造成损失,如果公证处存在过错,受害人可以凭借生效判决先行从公证处获得赔偿。
成效
房产纠纷大幅降低
从上世纪90年代开始,为防范风险减少纠纷,提高登记效率,昆明市房地产管理部门就开始运用公证这一法律手段,加强房地产登记管理,倡导在房屋登记过程中选择公证的法定证明效力。这一理念逐渐深入人心,并为市民所接受,也成为一种交易习惯和模式。20多年的实践,房产管理部门的纠纷争议得以大幅降低。关于房屋交易的纠纷,诉讼也大幅降低。
近一年来,公证代办疏导分解了不动产登记机构面临的压力,也取得了较好的社会效益。公证的沟通职能,在不动产交易涉及的所有机构中搭建了一座便利的桥梁,把各个环节很好地衔接起来,从而让交易双方得到了更好的服务体验。