投资公寓使用权 小心遇一房多租
这样一则广告会让你心动吗？“位于海珠区政府旁，客村、大塘双地铁，均价13000元/平方米，25~41平方米，有平层有复式，最低25万元一套，开发商直接签返租合同，每个月一个点收益按月给。如40万元总价，每月即收4000元，50万元总价，每月即收5000元，60万元总价，每月即收6000元。就像发工资那样，中途领得不耐烦了，你可以将这套房子原价卖回给开发商，还赚到了之前所有的租金！”
这类房产投资项目真的如其号称的“零风险，高回报”吗？日前，记者前往一探究竟。
在楼市调控持续加码，限购、限贷、限卖的行情下，市场应对型产品也层出不穷，更有不少打着高回报的房产投资项目出现。之前曾有“98万元置业珠江新城公寓”引发抢购却因产权分割问题引起中介纷纷撤场一事，此事后不少中介又开始推荐新的房产投资项目。
记者找到了中介推荐的其中一家“高回报”房产投资项目星信公寓。该公寓位于海珠区大塘街西边地段，在海珠区政府旁，距离大塘地铁站步行20分钟左右，从地理位置来看，还是不错的。
买家实际上买的是使用权
记者在现场看到，星信公寓是一栋六层高的建筑，目前还在进行装修中，前来看楼的人不少，既有年轻人，也有不少大爷大妈，现场就听到有销售人员通知有单位成交。
据销售人员介绍，项目有200多套商业性质的公寓单位，现在仅剩几十套，最便宜的要30多万元。项目销售的是公寓的使用权，买家需要和发展商签订一份租赁合同，租赁合同上写着租赁时间是20年，再赠送5年的使用权，相当于买家购买的是25年的使用权，前八年需要将公寓交给一家酒店运营公司，整个项目统一作为酒店运营，因此还要再和酒店运营公司签一份经营委托合同。
在这份合同中，开发商承诺每月按固定回报支付买家租金，回报率为12%，即购买30万元总价的公寓，月租金3000元，40万元的公寓，月租金4000元。租赁合同中还注明：如果在前三年想退出，发展商会以80%的价格回购公寓，买家可拿走已获得的租金回报，如果在3年以后退出，发展商会以原价回购公寓。
现场的一位看房者对记者表示，公寓位置不错，如果做酒店经营应该有不错的回报，而且投入也不算特别多，回报能达到12%，而且如果三个月不能收到租金，发展商会提前将房子交付，再加上开发商有回购保证，他考虑想入手一套。
从项目现场打出的宣传来看，项目表明自己是国家发展“租赁住房”的新产物，北京、上海、广州等城市均推出要求有发展商自持比例的土地，还有不少土地是发展商100%自持，在这样的情况下，业内猜测这些项目很有可能采用销售长期使用权的方式来快速回收资金，在这些新项目还没有消息出来之前，市场上已开始出现销售使用权的项目。
“330”后公寓卖使用权渐多
自楼市“330”新政规定商业公寓不可卖给个人以后，广州不少公寓推出应对政策的招数，比如采取卖使用权给个人的方式进行公寓出售，目前至少已有位于荔湾、海珠、南沙的两三个商业项目，用此种方法出售，基本都是二三十万元可购买一套单位25年左右的使用权。而此次，星信公寓引起关注则是，在销售使用权的同时，项目还有返租的做法，这究竟是进入租赁时代的楼市新模式，还是新瓶装旧酒式的浑水摸鱼，无论是理财产品还是房产投资，年12%的回报率都是相当不错的，而高额返租正是以往不少商铺采用的销售方式，且多数因无法兑现高额回报承诺而引发纠纷。
记者了解到，售后返租常见于商铺，发展商将项目分割成众多个小面积产权商铺出售给小业主，同时与小业主签订返租合同，承诺在一定期限内商铺统一经营，同时会按时支付给业主固定的租金。但因承诺往往难以兑现，市场上屡有纠纷，已被明文禁止。根据《商品房销售管理办法》第十一条：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。国务院办公厅转发建设部发布的《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》第四条表明：“承诺售后包租、返本销售的予以严肃处理。”
虽有此类规定，但市场上仍可见不少商业项目采用返租方式销售。
业内：回报可能高权益未规范
现在，一个新的问题出现了，出售使用权实际是长租的方式，提供返租模式是否也属于被禁止的范畴呢？
业内人士表示，随着各地发展租赁住房的政策实施，土地拍卖规则的改变，租赁时代的到来，市场上各种租赁产品也会应运而生，此类出售使用权的项目可能会越来越多，如果经营得好，确实很有可能获得不错的收益和回报，但如果发生纠纷，比较缺失相关政策维持秩序。
北京和杭州下发过《企业自持商品房屋租赁管理有关问题的通知》，明确房地产开发企业自持商品房屋不得销售或转让，对外出租单次租期不得超过10年，违者取消土地招拍挂资格，租赁合同应进行网上签约，并按规定办理登记备案。不过，如果是非自持土地开发的项目仍难以监控。而使用权是否可以多次转让，是否受保护等问题也是没有清晰明确。
风险：有合同在手变数仍难控
相比购买产权房，现在来看购买20多年的使用权价格便宜很多，投资收益似乎也相当不错，那么购买使用权是否有风险呢？广东君厚律师事务所律师卢彦铮表示，产权与使用权的根本区别在于：拥有房屋产权就拥有了房屋的所有权，产权人可以依法占有、使用、收益、处分房屋；而使用权仅仅是所有权的权能之一，不是完整的所有权，使用人只能依法占有、使用房屋而无权处分房屋。产权都是有登记的，现在“一房多卖”的难度很大，因为产权可以核查，而如果只是签订了长期租赁合同，一房多租的情况难以核查，面临纠纷时情况将更加复杂。如果产权所有人将房屋抵押、转让或其他方式处置，尽管有租赁合同在手，但各种变数依然难以掌控，导致投资回报可能难以实现。
目前，使用权的出售价格定价没有可参考的标准，究竟价格是高是低难以判断。值得注意的是，《中华人民共和国合同法》规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年”，这意味着超过20年的租赁合同的超出部分是不受法律保护的，如果业主一次性支付20多年的租金，后续租金也存在争议与风险。
对于像星信公寓这样为增强业主投资信心，承诺租金达不到承诺的比例就回购房子的做法，卢彦铮表示，回购是开发商对买家回报的担保方式，不过需要注意的是，法律对于固定回报禁止的范围大，保护的范围小，要根据情况仔细研究。
