01
时间倒退到3年前。
那时的西安放全国而言，没啥热词，房价也真心便宜：
据CREIS中指数据资料显示，2014年，西安住宅6739元/平，同比下降7.1%，均价水平回到2011年。
那一年的西安“新区城市运营”模式初露端倪，楼市库存巨大，大鱼吃小鱼的游戏刚刚开局。
IN 2014 XI'AN
·9月1日起全面取消限购
·西咸新区获批国家级新区 全国房企纷纷抢滩
·品牌开发商血拼价格征战曲江二期
·浐灞·新天地、紫翰庭院等楼盘开发商“跑路”
·房价环比连降5个月
·……
那一年，对于西安土著来讲，说买入未来城市“钱景”=遥遥无期，说楼市涨价=遥不可及。买西咸就跟“出国”一样远，是万万不可以去投资的。入驻曲江二期绝对是“刚需±”的无奈表现，都在降价就预示着房价要“大跌”。
那一年，或源于对城市的不信任，或源于楼市的不争气，西安“看空派”占了多数，并认为房价还会一跌再跌，买房投资=崩盘等死。外地接盘侠们热火朝天的新区拿地，本地土著们也并不关心。
也就是从那时起，西安土著们在他们传统概念范围内，基本失去了3年内资本上一个台阶的机会。接下来3年内的“暗涨”直至今日的“最严调控”，又让本可以换“洋房”等改善产品的很多土著，再次失去了换房机会。
毕竟，时代在变，城市在变，产品在变，人的需求更在变。
02
2015年，在全国楼市分化更为显著的彼时，西安房价依旧是不到7000的水准。
由卖方市场转向买方市场，多年的提前透支许多购房资源被反复淘洗，而土著收入并没有明显增加，加上实体经济不景气，种种原因使得西安（房价)仍无动于衷原地踏步。
业内称，大家普遍感觉楼市日子不太好过，可市场却呈现“一半是海水、一半是火焰”的状态。同质化产品积滞多，去库存乏术，让产品分化进一步加剧。
西安人在长期的楼市观察中厌烦了牵着鼻子买房的路数，逐渐从自身实际出发，不被消费趋于理性，让营销束手无策。
楼市的消费也由刚需逐渐向改善过渡。即便是首置，也希望买到全新升级版的房屋，对产品的要求到了越发精细的需求阶段。
伴随着西安“大鱼吃小鱼”的局越做越大，以万科为代表的品牌房企在城中开发的社区开始脱颖而出，暗暗推高了原本实在太low的本土人居水准，也导致价格洼地不断被填平。
·彼时的西安人比较钟情高新和曲江。
·新的理念开发使西安各个板块开始异动，频频火花四射。
·浐灞生态建设更加亮丽、大兴新区在城市交通便利下更显便捷、西咸不仅是海绵城市试点，其创新型项目也在不断释放。
这个阶段最大的特征是：
楼盘扎堆，到处都是售楼处的景象深入脑海，“打折甩卖”是常态。
“房价难以大涨”的印象貌似依旧挥之不去，投资期望值仍偏低。而当你真正去（品牌房企的）售楼部询价时，却发现，价格偷偷“暗涨”了。
精细化要求下西安楼市呼吁“走心”产品，能够直抵人心的产品开始没有理由不被关注和青睐了。
03
2016年的中国楼市惊天大逆转，疯狂的局面几近失控。每平米10w+的房价遍地开花，不光北上深，四小龙等热点二线城市集体跟进飙涨。
于西安而言更不例外：
商品房成交创造新纪录，为历年最高。
中心城区房价涨幅较快，达到历史新高。
西安万元单价楼盘，数量达到最多。
外来购房人群激增，创下历年之最。
土地成交活跃，地价创下新高，达到历年之最。
全国投资者普遍有一个现象：对于城市的买入等级越来越低了。
伴随着热点城市限购的升级，购房（投资）者的目标不断“下移”：
一线→四小龙、强二线；强二线→二、三线重点城市；二、三线→强四线…
有人笑称：西安的调控，正是在用“史上最严”证实着自己的地方实力和投资价值。
一线品牌房企的房子品质和设计带来了升级，正好对了西安人的胃口，精装房开始大面积问世，毛坯逐渐减少，房价开始明显开涨。
去年有几个问题曾经被业内拿来热议：
· 火热的楼市现状，到底是居住需求真正增加还是仅仅本地人们的消费观念升级了？
· 虽然房价到年底翻了一倍多，可是，西安房价绝对值放眼全国其实还是很低？
· 新出来的好房子，涨价是正常现象，这种涨价和炒房真的关系不大？
用两句话总结起来就是：
西安良好的发展前景+政府形象提升+开发商带来的人居产品提升，造成的天时地利人和状态，吸引了大批本地人买涨不买跌；
相比于全国房价的飞速上涨和限购的递进出台+西安的城市“钱景”利好+房价低洼地带，外地购房者联合围攻，导致一波热潮簇拥而上，房价就这么狂飙上去了。
04
2017年，本以为会一路高歌的西安房价，被6月28日“力挽狂澜了”。
这个会被计入西安楼市史册的日子，在世界关注的大西安元年，似乎是在暗暗的昭告天下：欢迎你，成为“国际”大西安人！西安的房价，目前，还不高。
上半年也让西安土著一改多年的傲气和虚荣，不是你挑三拣四的问题了，是你要找关系才能买到房；不是你抱怨价高质底，现实就是你可能已经买不起了。
而更贵的已经不是房子了，是购房资格。
于市场端而言，合作、代建的形式越发成熟，品牌房企以其品牌效应以及新产品去替代原本低劣的人居死结，这样的浪潮也就代表着西安房地产市场正在全面走向品牌化房企征战时代。
而伴随着招拍挂、竞配件种种正规的拿地模式，逐一淘汰，使得房地产从前端就走向更加健康平稳的成长趋势，也是一个“大鱼吃大鱼”，重塑西安城市建设的脱变过程。
由此，我们知道，今年城市标签贵了，城市的地价自然就高了；房子的品质高了，房价自然水涨船高。
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那么西安3年后会如何？
有评论者说，现在的房价水平不应当是“进行时”，而是“未来时”，是1-3年之后的价格水平，部分区域和地段，甚或是3-5年后的水平。
涨上去的房价还能再降下去吗？
一种说法是，除非ZF不在乎GDP了，不过不太可能。另一种说法是，要跌一跌，再这么涨，留不住人，刚需也买不起，房子卖给谁，不跌天理不容。第三种说法是，在购买力得以控制的未来，有支撑涨价价值的楼盘，还得涨；水准低的依旧没人瞧。
哪一种说法较可信？未发生的事，一切都是预测。
不过购房者应该知道的是，当前房价走势已进入“新常态”：一是，不再是一味的只涨不跌，高峰和波谷将是常态；二是，在长效机制到来之前，即便涨的趋势依然会延续，也不排除这期间某个阶段的涨幅得以控制，甚至小幅下跌。
对于阶段而言，按照量价关系判断，房价涨的前奏是成交量先上涨，随后价格上调；房价跌的前奏则反之。一如西安上半年楼市行情，成交量在2016年底先涨起来，然后在部分区域的部分楼盘不断冲顶带动下涨起来的。
不过“四海为家”这里有来自开发商端很真实的声音：
“事实上，像上半年那样的疯狂，我们也不希望看到，我们更希望把房价稳一稳，把水准提上去，等等城市发展的脚步，等等购房人的腰包，慢慢地涨，大家的日子都会好过很多。”
最后，历史是没有“如果…当初…”这一词的。
过去已经回不去，只有动脑经思考当下及未来，现在买不买房？未来房价还会不会涨？
其实，等到未来成为现实，最害怕的是“悔不当初”。