即便被视为坐在“风口”上，养老项目还是应从培育公众的认知和接受度开始，攻克“钱、地、医”三大难关，踏踏实实考虑离医疗机构近一点，将服务做得更尽如人意，蹚出一条成熟的盈利模式。
《财经》记者 孙爱民/文 王小/编辑
2017年9月5日，中国保监会副主席陈文辉在外资保险公司座谈会上表示，鼓励外资保险公司进入养老、健康等专业业务领域。
8月，财政部、民政部、人社部联合发布通知，鼓励运用政府和社会资本合作（PPP）模式，加快养老服务业培育与发展。此前，相关部门已经出台超过100项政策法规鼓励发展养老产业。
政策密集落地的背后，是中国养老需求的迫切。
一方面国家统计局数据显示，中国60周岁及以上的老年人口已经达到2.3亿人，其中失能、半失能老人约4063万。然而，国内2.8万个养老服务机构，只拥有680万张床位，相当于每千名老人不足30张床位。另一方面民政部今年对各地养老机构的排查显示，养老院的服务、管理等皆不尽如人意。
嗅到“风口”的热钱涌动。大中型地产商、保险公司纷纷进入养老产业，面向中高端消费人群，开创自己的养老模式。然而，至今没有一家公司能够主导市场格局，也鲜有成熟盈利模式问世，盈利者更是寥寥无几。
对养老产业跃跃欲试的资本，如何审慎决策，攻城拔寨中过“钱、地、医”的难关？又该怎样在复杂的监管环境与市场竞争中，蹚出一条成熟的盈利模式？
保险和地产公司冲在前
国内目前布局养老产业，尤其是中高端养老项目的，基本都是保险公司和地产公司。前者有钱，后者有地。
中国保险资产管理业协会的数据显示，截至2017年6月，共有8家保险公司投资了28个保险养老社区项目，计划投资金额近670亿元，实际已投资金额超过237亿元，全部建成时可以提供33万张床位。早在2014年，国内就已经有超过80家房企进军养老地产领域。
“在一线城市做2.5万－3万平方米的养老项目，加上重资产持有的话，没十几亿做不下来。”海航养老负责人谭超在接受《财经》记者采访时感慨，“由于投资、回报、回收期太长，民间资本、社会投资人不愿意进入这个行业。”
养老是长期投资回报，和市场资本追求短期利润矛盾。养老项目一般五六年才盈亏平衡，十年以上才有回报很正常。
从投资的角度看，养老产业并不比其他产业更赚钱。有过多年商业地产投资经历的谭超分析，一般写字楼的回报率为5％左右、工业地产为6％－7％、酒店为2％－3％，而养老的回报率为4％－6％，处于平均水平。
“大家都想挣快钱，可养老是长期回报、带有公益性质的产业。”谭超说，国内对养老产业感兴趣的资本都是通过银行、信托渠道融资，而这些资金往往追求当期回报、短期利益，“愿意进行十年以上战略投资的资本，几乎没有”。
发达国家在初期也遇到过同样的问题，引入长期资本作为解决方案，如房地产信托投资基金（REITs）和商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS），为养老项目提供了更多的融资渠道。
美国养老地产的主流投资商就是REITs公司，总资产规模可达百亿美元以上，大型REITs公司拥有的物业数量可达600多处，80％－90％的物业都是自有的。HCP、Ventas、SNH三大REITs公司，引入社保资金、保险资金、共同基金等，这些资金本身属于长期资金，追求稳定回报。
一旦养老项目产生了稳定的运营现金流，能够支持资产的估值，资产就可以在资本市场上，通过REITs的通道进行证券化，进而退出。REITs的好处是可以持续交易，谭超分析，“这样就降低了份额与投资门槛，可以吸收更多的社会资本、民间资本、个人资金，进入到行业投资人的角色圈，扩大投资人的基数与群体。”
钱的问题解决了，项目建设用地的问题来了。将老年人作为消费者的养老产业，在选址方面，跟城市、区位高度相关，与市区、郊区、旅游景观的项目完全不同。可即便每家公司有细化的选地标准，也不能随心所欲。
“想通过市场化拿地，地价太高；想承接一些公建民营的项目，项目都掌握在地方政府手里，没有足够的政府资源根本接触不到。”一名不愿透露姓名的业内人士告诉《财经》记者。
不少地方政府期望由一家大品牌、大企业整合当地养老市场，可房与地在区县一级民政部门手里，复杂的利益关系导致政府资源难以公平分配。在竞争公建项目民营时，大企业并不具备优势。
“大企业在决策、跟进机制方面，不如小公司灵活，很多是在当地拥有过硬政府关系的小公司、甚至个人拿到项目。”上述业内人士说，一些小公司不惜以返回扣的方式拿到项目，甚至造假套取补贴。
但小企业又难以承担后续接踵而来的成本压力。全国政协一项调研报告显示，目前民间资本投资养老服务产业非常艰难，除固定资产投入外，由人力成本、能源费用、房产税、土地使用税等构成的运营成本也非常高。
无成熟商业模式可循
从2013年养老产业“元年”至今，经过四年多探索，出现了海航养老“和悦家”、泰康“燕园”、保利“和熹会”等养老项目，可整个行业缺乏成熟的商业模式、盈利模式、回报模式，中高端养老项目多数亏损，靠地产等主营收入弥补养老管理的成本。
“很多市场参与者，对于养老到底是做什么的、为谁提供需求，没搞清楚；养老服务的供应商、投资人、需求方，每类人的角色没搞清楚。”谭超说。
中国社科院学部委员金碚的研究团队走访时发现，国内对于国外养老产业的复制不是很成功：不少养老产业一开始便采用机构养老的模式，在山清水秀的地方建养老院。然而，这种模式并没搞清楚中国老年人的需求特点——中国老年人在失能之前，不太愿意到机构养老，更不愿意与家人、社会隔离。
其实，从长远看，机构养老的照料是最齐全的、最专业的，对于半失能与失能的老人，是最佳选择。
金碚对《财经》记者说，在不同的情境下，老年人的需求会有所改变，社区养老与机构养老，要设计好服务来适应中国老年人的习惯与心理。
而缺乏先期的调研和设计，匆忙上马的养老项目，容易在运营中四处碰壁。
物业成本占据运营的很大一块。在欧洲，运营一家养老机构的物业成本在17％左右，而处于上升期的国内房地产市场，使得养老项目的租售成本居高不下。美国房地产顾问服务公司高力国际统计，京津冀区域养老地产项目整体月平均收费为8000元，长三角区域的项目月平均收费达8300元。
处于早期阶段的中国养老市场，还在培养消费观念时，高收费容易吓退一大批潜在消费者。一般养老机构入住率达到75％－85％才能盈亏平衡。一旦前期入住率不足，运营压力会非常大。
国内不少养老地产公司，不得不将养老产业定位为“微利”。在提高入住率的前提下，通过收取月租金与专业服务费，或者为更愿意待在自己家中的老人提供增值服务、给社区化养老提供周边服务等来收取费用，实现部分盈利。
在企业转型时，养老项目可以把不良资产提升为正常资产。如今大城市写字楼投资过剩、房地产去库存压力大、酒店行业不景气，也在等待一个出口。“懂养老行业的市场参与者，可从行业中找到价值洼地，提升到正常水平，这也是利润空间。”这是谭超看重的未来五年到十年间，整个养老产业形成成熟商业模式的一个路径。
医养结合前路漫漫
现在养老机构最大的问题是老人得不到太多的温暖，“不能把养老机构变成收容站”。国家发改委公众营养与发展中心主任于小冬对《财经》记者称。好的医疗服务正是老年人的首要需求。
海航养老“和悦家”项目靠近北京朝阳医院西区、301医院、武警总医院等5个三甲医院，能基本满足入住老人的医疗需求。谭超坦言，医养结合是以后其他项目必然要面对的。
医养结合，是新兴的养老机构的主打服务特色，可要真正实现，谈何容易。（资料图）
美国的家庭医生普及程度高，医疗资源的可及性强，从社区很容易到达大医院、社区医院、诊所。而中国还没有家庭医生的体系，大医院都集中在城区，郊区的医疗资源有限。“这是我们在2007年进行市场调研时，面临的最大挑战与压力。”泰康之家CEO刘挺军告诉《财经》记者。
在延庆别墅度过了八个夏天，82岁的周柏礼夫妇，最终决定搬到泰康之家“燕园”养老，一个最主要的原因是附近医疗条件太差。离小区最近的医院是延庆县医院，跟北京市城区的大医院没法比；别墅区的房子规划又不整齐，120急救车去了，都很难找到他们住的房子。
燕园自己成立了一个康复医院，与北京市区的部分医院实现了对接，并与999、120急救系统展开合作。
《财经》记者在北京市朝阳区一个住宅小区走访发现，有一家开在朝阳区豆各庄的养老机构，正在招揽附近的老人前去参观体验，散发的传单上写着“医养结合”。当记者询问工作人员附近有哪些医院时，后者一无所知。
医养结合，是新兴的养老机构的主打服务特色，可要真正实现，谈何容易。在投资与运营中，医养结合成为养老项目难以逾越的难关。燕园的康复医院就是一例，由于是新成立的综合医院，燕园康复医院还不能成为医保定点医院。
医养结合还遇到了主管部门分立、缺乏联动机制的老梗。一名业内人士告诉《财经》记者，国内养老与健康归属于民政部与卫生计生委两个部门管理，而跟养老相关的医保报销，又归属于人社部，于是“造成了现在的养老机构‘有养缺医’‘有医缺养’‘缺失医保’的三大怪现象”。
也有成功的案例，如得益于京津冀协同发展的政策红利，2017年1月，与燕达金色年华健康养护中心同处健康城“大院”的河北燕达医院，成为北京医保异地就医定点单位，这意味着在养护中心居住的北京老人，拿着北京社保卡就可以直接医保结算了。
在此养老的清华大学退休教授韩旭生告诉《财经》记者，以前他的老伙伴们需要回北京配药，“赶上北京开大会，路上的检查站都要耽误两三个小时”。现在虽然可以社保结算了，可离退休干部、享受公费医疗与残疾的老人，还需要到北京的工作单位去报销。
在国家卫生计生委8月10日例行发布会上，医政医管局副局长焦雅辉表示，将取消养老机构内设诊所的设置审批，实行备案制。即开业三年之后能拿到医保结算资质，虽然拿到的报销总额受限制，但这也是一种松绑。
医养结合其实还面临大城市的医疗资源紧张的症结，况且形成医联体也面临很大的挑战。“医院的特长是处理疑难杂症，老年病的康复在医院里边属于边缘科室。”刘挺军分析。
即便被视为坐在“风口”上，由于养老项目不是炒作或者热钱能成就得，因此，现在养老机构还是踏踏实实尽量考虑离医疗机构近一点，将服务做得更尽如人意，从培育公众的认知和接受度开始。