两地三市地产股再度联袂上扬，让投资者对该板块热情骤增。在经历了“业绩为王、板块轮动”大半年后，这个依然被政策严控的行业何以能异军突起？是投资逻辑发生了变化，还是行业基本面好于预期？哪些指标值得格外关注？记者多方采访发现，这不仅仅是投资者心动了，风也在动——地产公司业绩超预期叠加行业集中度提升。
观念转变引发价值重估
上证报统计数据显示，经过了近期的上涨，A股房地产板块较其他板块相比，仍排在估值较低的行列。以最新收盘价计算，申万房地产板块整体滚动市盈率为16.15倍，仅高于银行、公路、建筑、煤炭等行业。
仅看静态估值有些偏颇，申万房地产板块今年上半年实现营业总收入6227.71亿元，同比增长5.06%；实现归属于母公司股东的净利润611.64亿元，同比增幅则达到了25.35%。
具体到个股，A股龙头房企万科A上半年实现销售金额2771.8亿元，同比增长45.8%；实现净利润73亿元，同比增长36.47%。在港上市房企中国恒大上半年实现销售金额2440.9亿元，同比增长72.2%；实现净利润231.3亿元，同比增长224.4%。
“上市房企，尤其是龙头房企业绩一直比较稳健，为何在最近有所表现，除了业绩超出预期外，还有市场对房地产估值理解有所变化。”有业内人士分析称。
新城控股高级副总裁欧阳捷表示，不同于香港传统房企，在港上市的内房股、A股上市房企往往通过高杠杆、高周转率来提升投资回报率，但对于经历过金融危机的市场来说，动辄70%、80%的负债率风险太大，即使业绩不错也没有办法给出高估值。
“后来，市场逐渐发现，要触发高负债房企的潜在风险，需要房价至少回调20%，目前业内测算，这种可能性并不大。既然风险大概率消除，估值也就可以给得更高。”欧阳捷说。
既看市场又看行业变化
对香港上市的内房股估值的“醒悟”正是在港资金率先开启。年初开始，恒生中国内地地产指数就不断上涨，至今的累计涨幅已达到121.48%。与此同时，香港内房股板块估值已在快速提升，以最新收盘价计算，香港非内房地产板块滚动市盈率为16.46倍，而香港内房股板块的整体估值已经达到25.8倍市盈率。
高估值的背后是内房股业绩的明显增长。2017年上半年，香港内房股板块整体实现营业收入8359亿元，同比增长29.75%；实现归属于母公司股东的净利润1080.67亿元，同比增长80.72%。当期，香港非内房地产板块营业收入、归属母公司股东的净利润同比增幅分别为13.86%和50.56%。
个股的表现更加突出。以上半年颇为激进的融创为例，其上半年实现销售金额1088.5亿元，较上年同期增长94.2%；实现归属母公司股东净利润13亿元，同比增长1683.4%。
易居研究院副院长杨红旭认为，从大环境来看，今年以来全国楼市投资和成交的情况还不错。具体到个股，龙头房企领衔的一批个股销售数据、利润水平均表现良好，这都成为支持相关公司股价大涨的基础。
而在产业集中度迅速提升的趋势下，在政策防止楼市大起大落的背景下，存活下来的优势房企肯定能瓜分被挤压出去的同行市场份额，从而享受强者恒强厚利。
在欧阳捷看来，内房股龙头公司的业绩大涨，令市场资金意识到高杠杆运转也是一种“优势”，这样可以让企业跑得更快，业绩更好。
“香港市场内房股的估值抬升，又变相增加了A股龙头房企的吸引力，导致房地产板块短期上扬。”沪上某私募人士表示，在市场资金交流频繁的情况下，市场更多地是关注房企的销售情况、自身估值以及增长潜力，至于在哪上市并不那么重要。
土地储备成为重要竞争力
“市场资金观念转变，除了降低对高杠杆运作风险的担忧外，对土地储备等指标也有着更深层次的理解。”上述私募人士告诉记者。
据介绍，以往市场对上市房企土地储备的看法较为中性，个别拿地较为激进、拿地价格较高的房企甚至会被给予偏负面评价，而随着房地产市场政策持续出台，以及高周转模式的推进，土地储备较多的房企则在未来发展中更具优势，仅土地储备价值变动就不可小觑。
有业内人士表示，观察今年房企的业绩变化，前期的土地储备已经成为重要筹码。克而瑞统计数据显示，恒大、万科、碧桂园2016年存货总额分别为6586.27亿元、4655.13亿元和2472.69亿元，相对于2015年的同比增幅分别为72%、70%和46%，远高于行业平均水平。
“现在回看2016年的土地储备变化，也能在一定程度上解释为何万科、恒大、碧桂园今年的业绩表现如此强势。”该业内人士称。
事实上，增加土地储备已经成为上市房企的重要战略。克而瑞统计数据显示，今年前8个月，TOP30房企新增土地价值与新增土地建面已完成去年全年的98%和92%。其中，除了碧桂园、恒大、万科外，融创表现颇为突出，其今年以来新增土地价值高达2050.6亿元。此外，保利、龙湖、金茂、华润的土地储备增加速度也较快。
有擅长地产股投资的私募人士表示，对中期变化来说，土地指标颇为重要，但并不意味着全部。从更长时间来看，富有激励性的企业文化和机制建设更为重要。
