2、房地产市场效果真的取决于决策机制
楼市调控为何总在这些时间点出台？按照北京市房地产业协会秘书长陈志的说法，这与监管层的决策机制有关。
“高层部署全年的经济工作，有两个主要节点：一是每年12月的中央经济工作会议，二是次年3月的‘两会’政府工作报告。”陈志向21媒体记者表示，在这两个节点上，监管层通常都会对房地产市场做出部署，且基调较为一致。
陈志认为，当年年末直至次年上半年出台的楼市调控政策，基本都是遵照上述两个会议的精神而行。但具体的出台时间和政策力度，要视市场情况而定。
他表示，若市场过冷或过热，调控需求较为紧迫，政策会在中央经济工作会议后出台，也即岁末年初；若调控需求存在，但并不紧迫，则会在“两会”后出台，也即3-5月的“小阳春”期间。
市场走势对调控的影响不容忽视。2010年3月15日，“两会”结束次日，北京一天内拍出三块高价地，且全由央企获取。3天后的18日，国资委就出台央企“退房令”。一个月后的4月17日，“国十条”推出，力度之严在当时堪称前所未有。
下半年出台的政策，则源于另一套机制。陈志表示，监管层通常在8月对年初以来的市场做出研判，“这期间的调研和座谈会比较密集”。按照这个时间周期，若有调控的必要，政策就会在9月和10月出台。
亚豪机构市场总监郭毅也持类似观点，她认为，“到9月份，对当年楼市就有了相对清晰的判断，该救市还是抑市也有了明确的方向。”
之所以集中在“十一长假”期间（通常在长假之前）出台，或许还有一重考虑。郭毅向21媒体记者表示，长假期间，公众对楼市的关注度不高，政策出台后会面临一个相对冷静的缓冲期。若是抑制性政策，则会有效阻断“金九银十”的常规营销节奏，效果较为显著。
事实上，正是由于上述特征的存在，楼市调控早已将传统的淡旺季概念打破。“我一直不认同‘小阳春’和‘金九银十’的概念，如果是营销说辞还可以理解，若作为市场研究的依据就不可取了。”陈志说，最近十几年来，房地产市场的冷和热主要由调控所决定，传统的季节因素、供应周期等前提都已大大被弱化。
业界通常将上述现象称为“政策市”。公开数据显示，过去几年间，很多城市的月度销售高点并不出现在传统旺季，而往往在7月、8月和11月、12月等所谓淡季。
陈志表示，刺激性政策通常有3-4个月的作用周期，其对市场的支撑是一个相对缓慢的过程；某些打压性政策则往往立竿见影。因此，要判断市场走势，除考虑各地落地政策的出台时间和力度外，也需结合上述特点。
就今年的市场而言，受访者一致认为，在连续打压政策下，“金九”已经褪色，10月的市场同样难言乐观。年末房企因冲击业绩的需要，或许会放量销售，但恢复至上半年的交易量几无可能。
十一假期，会有开发商为业绩冲刺，刚需群体可根据需求提前“上车”，但需擦亮眼睛，规避购房的陷阱。