大多数商业银行作为国有金融机构，贯彻落实中央房地产调控政策是其职责所在。然而，在放贷过程中，商业银行仍需要遵循财务可持续的原则，即商业银行资金成本不应长期低于房贷利率。笔者从以下两个方面来大体评估商业银行资金成本与房贷利率的关系。
首先是银行理财产品收益率。由于近年来央行存款基准利率保持不变，银行理财产品收益率可以大体反映商业银行负债端的资金成本波动。历史上，央行发布的金融机构按揭贷款加权利率都高于银行理财产品收益率2个百分点左右，这2个百分点正是维持商业银行财务可持续的息差。但2017年以来，随着央行微幅收紧货币政策实施，理财产品收益率迅速攀升，至9月末已达到4.8%，超过6月末个人按揭贷款加权利率4.69%。
因此，理论上讲，若以银行理财产品收益率来衡量银行资金成本，房贷利率可能会上升到6.8%左右。事实上，在2011年年末和2014年末初，理财产品收益率达到阶段性新高的两个时间点，按揭贷款利率也曾分别达到7.62%和6.96%的高点，高于同期理财产品收益率2个百分点左右。
其次是同业存款利率。对于许多中小型商业银行而言，同业存款是其重要的资金来源，因此同业存款利率是衡量其资金成本的基准之一，这对于中小银行的按揭贷款业务也不例外。2016年四季度以来，商业银行同业存款利率从2.85%持续上升至2017年4月份的4.8%左右，但5月份以来金融去杠杆使得同业存款利率有所回落，不过仍维持在4.5%以上的高位，如果再加上2%左右的息差，房贷利率上限也大体在6.5%左右。
综合来看，在当前房地产市场调控和利率市场化的大环境下，若仅考虑商业银行按照财务可持续原则开展按揭贷款业务，同时假设银行负债成本——银行理财产品收益率和同业存款利率保持窄幅波动，那么房贷利率可能会缓慢上升到6.5%-6.8%的水平。由此可以预计，无论是首套房还是二套房，其按揭利率可能还有1.3个百分点左右的上升幅度。
按揭贷款市场将往何处去？
当前，在贷款基准利率保持不变的情况下，商业银行为了保持负债成本持续高位情况下的财务可持续，将继续采取以下两种策略：一是各种按揭利率折扣相继消失，取而代之的是在首套房、二套房按揭利率基准利率上予以上浮，从而引导按揭贷款利率上升；二是拖延放款时间，减少贷款额度，变相提高按揭贷款难度，或者干脆直接取消房贷业务，这种现象在二季度以来并不鲜见。
此外，在当前贷款基准利率调节作用越来越弱的情况下，商业银行在设计按揭贷款产品时，将会进行一定程度的创新。例如，随着商业银行长期资产负债配置能力提升，为了稳定购房者的利率预期，监管部门将可能鼓励商业银行开发出长期固定利率按揭产品，利率水平不再跟随央行贷款基准利率而变化。这对于潜在购房者来说，将能够提前锁定按揭利率波动的风险，更好地评估自身的还款能力，防范家庭财务风险。（房贷利率还有多少上升空间 专家：1.3个百分点左右） 想获取更多财经资讯，请关注财经365！