财经365讯(编辑 钱多多)“房住不炒”的大基调下，“押注”海南楼市的投资者们倍感忧虑。尤其是在海南遭到点名批评之后，这种担忧更是升级为一些人的恐慌——悬在头顶的调控之剑说不定又会在某一天突然落下，到时候房价将会大跌!
事情是这样的。2017年12月23日，中央第四环境保护督察组狠批了海南房地产业对当地生态的破坏： “财政过分依赖房地产，房地产企业指到哪儿，政府规划跟到哪儿，鼓了钱袋，毁了生态，一些自然保护区、优质自然岸线、生态脆弱山体遭受破坏，成了当地生态环境难以抚平的创伤。”
督察组可不是空口无凭，人家手里掌握着你大量“罪证”，比如，海南某市曾在1天内批准过18个分拆的子项目，而且不止一次。
海南是标准的外向型房地产市场，本地需求在购房者中并非主力，真正给这类城市带来发展的是全球各地的客群，这也就决定了限制政策对海南房地产的作用至关重要，说政策掌握着海南房地产的“命门”也不为过。
如何把握政策力度，才能让楼市平稳发展，而不是大涨或崩溃?海南正面临着一个巨大的考验。
1、调控政策会不会加码?
就在海南被中央督查组点名批评4天后，网上便出现了“海南突然加强楼市调控”、“新一轮限价”的新闻，称海口市要求未售商品房备案价不得超2万。
根据媒体的报道，这条限价消息来自于一场闭门会：海口市物价局召集十余家房企开闭门会议，要求重新调整未售商品房备案价格。
虽然海口市有关部门随即“辟谣”，否认了这条新闻。但有意思的是，海口市物价局某科室工作人员却证实了这个闭门会，“12月26日曾就重新调整未售商品房备案价格开过会，目前暂定房子不能卖也不能网签，但未指出调整幅度，待市里领导研究决定后，再出文或者出函，可以确定的是会要求房企重新备案，之前的备案价格肯定要下调的，也许会低于传言中的2万元/平米。”
这是一场令人浮想联翩的闭门会。一般来说，对于新盘的限价，一般都是设置一条“隐形红线”，地方政府往往是以类似“窗口指导”的方式传达给开发商，并不会发文件。而海口的这个“限价令”，按照物价局工作人员的说法，肯定会出来，最终可能是以函的形式通知企业，且限价红线甚至会低于2万元。
当然，这一切在落地之前，都只能算猜想。
其实，为了解决房地产过度开发问题，海南政府部门也做出了努力，他们很清楚，海南的房地产市场出现过早繁荣，并不有利于当地政府向中央申请进一步的产业扶持政策。
2、投资回报率挤不进全国前十
由于海南优越的环境和“国际旅游岛”的特殊位置，购房者很愿意选择在这里购房，直到现在，在北京人的交谈中，仍能听到一段话，“北京的大城市病太多，指不定哪天我就去海南买套海景房，面朝大海，春暖花开。”
王浩便是这样一位北京人，而且他早前便在海南的某度假村买了房，一套在三亚，一套在五指山。
如王浩所说，去海南买房的人，大多是双需求购房，即度假兼顾投资，还有养老兼顾投资，“我买来度假时住，能涨最好，我反手卖了。但是不涨，我就留着度假，老了来养老。”
尽管前些年投资旺盛，但实际上海南的整体投资回报率并不突出。
根据云房数据研究中心发布的《2017下半年中国房地产投资回报率调查报告》，在普通住宅和高端住宅投资回报率方面，部分区域涨幅亮眼的海南甚至连前十名都挤不进，这个昔日的楼市“网红”风光不再，而重庆、成都、长沙、武汉等新晋楼市“网红”则受到关注。
顶着“国际旅游岛”的政策帽子，做起了房地产过度开发，最终，仅是部分区域的房价涨上去，一谈整体投资回报率，就完全不行，这其中一个重要的原因，就是各城市房价分化严重。
安心购房网联合创始人“安老师”曾做过关于海南房价分化的数据调查，海南各区域的房价分化很严重，三亚房价高则达到六万，但是琼中房价也仅在6000左右。屯昌、白沙、昌江、儋州等地房价也只是千位数。
所以，王浩去年把五指山的房子卖了，他并没有赚到什么钱。
“海南一些区域的房价涨幅还是可以的，但是海南其他地方是卖不出去的，我平时也不出租，现在房地产市场也不像以前了，我想着赶紧把五指山的房子卖掉。”王浩说。
3、房价大跌的“预言”不靠谱
除了投资回报率的不理想外，在政策高压之下，以度假休闲投资购房为重要组成部分的海南楼市已经开始出现变化，相比前些年，如今的房地产市场需求疲乏。
一个事实是，在之前调控政策的强效作用下，海南很多城市的房价的涨幅已经放缓。以海口为例，据国家统计局数据，8月份之后，海口市房价上涨势头就已停止，8月、9月、10月的环比涨幅分别是-0.1%、0、0。
随着海南楼市的变化，最近市场上也频频传出“海南房价大跌”的“预言”。
那么，这种预言是否靠谱呢?
从供求关系看，房价大跌的条件并不充足。
海南现在面临的一个问题是，在成功的去库存之后，海南整体的库存量几乎没有多少了。一位海南当地的房地产人士向90度地产表示，部分城市的楼市库存量从28个月跌到了5个月。如此低的库存量意味着供求失衡和房价上涨。
一些投资者也不相信房价会大跌。在海南投资购房的杨菲说，“大跌完全没可能，都赶不上地价了，我在海南买了两套房了，纯投资，因为买的时候价较格低，一套在海口，一套在万宁，现在已经通过收租金收回首付了，如果真的跌，我也不可能亏本卖，不行就放在那。”
此外，调控政策也是影响房价走势的关键因素。上述海南房地产人士认为，“政策决定了2018年海南房地产的走向，影响是双向的，开发商和购房者，对他们来说，谁都输不起。”
如果，海南的房价真的全线下跌，那么，最先崩溃的会是谁?想获取更多财经资讯，请关注财经365！