财经365讯(编辑 钱多多)政策护航下，长租公寓再上风口。房地产开发商、地产中介、经济型连锁酒店、金融机构纷纷加入竞速跑。据链家研究院发布的《租赁崛起》行业研究报告，当前中国房屋租赁市场规模达1.1万亿元，预计到2030年将会超过4.6万亿元。
行业蛋糕足够大，但据华菁证券估算，目前国内一个典型公寓运营公司的息税前利润率在10.2%左右，按息税前净现金流测算的投资回收期平均在 4～5 年左右。这样的利润结构意味着长租公寓领域并不是一个盈利空间很丰厚的行业，企业规模扩张之后的盈利压力将十分巨大。
于是我们看到最近一段时间以来，长租公寓行业出现了各种不美好事件。比如某知名中介系公寓被曝装修入住时间间隔短而甲醛超标，多名租客向央广网爆料“被网贷”，原本通过APP交纳给某公寓中介的房租却变成了消费贷款，并被录入了央行征信，一旦公寓方跑路，租客央行征信记录就有可能逾期，会带来很多不便。
目前，我国长租公寓行业还处在大发展的前夜，产业链条上存在着各种乱象。尽管十九大和中央经济工作会议为发展住房租赁市场持续加持政策，租房大时代已势不可挡，但我们离租房的美好时代还有一段长路要走。
1、搭建住房租赁监管和服务平台
目前，北京、深圳、合肥、徐州、杭州、肇庆、武汉等多个城市，与银行及互联网公司合作，已经搭建了住房租赁服务监管和服务平台。
平台将政府公租房源以及市场上品牌长租公寓、开发商自持租赁住房、中介居间代理房源、个人出租房源纳入，提供租赁房源信息发布、网上签约等服务，解决了传统房屋中介不靠谱、房东乱涨价、租房不便利等租房痛点。
但是，对于房源的真实性以及租赁双方交易的真实性，仍存在监管风险，不排除会出现B端和C端联合起来向银行套现的情况。
目前，市场上第三方租赁住房服务平台也已经发展起来。比如平安好房，打造了“品牌公寓严选平台”，通过综合考虑公寓体量、品牌知名度、运营情况、用户租住反馈等因素，严选品牌公寓方入驻，提高房源真实性，并发挥“科技+金融”优势，为品牌公寓方赋能，提升租客体验。
2、鼓励多渠道租赁房源供应
租赁住房的供应主要有三个渠道：新建、改建和社会筹集。
新建方面，国家政策已经考虑到降低成本。去年以来热点城市土地出让配建租赁用地或纯租赁住房用地已成常态，楼面地价降低，租售比提高，国企带头拿，也给金融资本进入提供了空间。
但需要注意两点：一是新增地块要考虑位置、公共配套及对应的租赁需求;二是纯租赁用地因为有政府土地溢价，国企包揽无可厚非，但如何带动社会资本进入是需要考虑的问题。
改建方面，需要在土地“改性”利用上加快顶层设计，明确什么样的房源可以改建用来做租赁住房，以及税收政策和消防验收政策等。
社会筹集包括企事业单位的闲置存量房源和个人住房房源。前者需要加快顶层设计，后者需要制定相应鼓励政策，鼓励个人房东将房源交给专业租赁企业运营或者登录到政府住房租赁监管和交易平台。
3、扶持专业公寓运营机构
自2014年小米雷军投资YOU+国际青年社区后，品牌长租公寓就如雨后春笋般发展壮大起来。据统计，2017年市场上长租公寓企业已经多达1100家，绝大多数均扎根于北上广深一线城市。
无论是开发商系、中介系、酒店系还是创业系，面对政策红利下的租房市场大蛋糕，都在加速跑马圈地扩规模，把盈利摆在了第二位。某知名公寓运营商预判，2018年长租公寓行业会进入新一轮烧钱的大时代。
在这场狂欢中，很多非专业玩家迅速加入，导致长租公寓市场鱼龙混杂，泥沙俱下。长租公寓是细水长流的行业，对于玩家运营能力要求高，租客们会用脚投票，市场自会有一轮淘汰的过程。
而政府部门除了在土地、消防、税收等政策法规上要制定鼓励性政策外，在政府租赁监管和服务平台纳入公寓房源时，也要对公寓方进行背景调查，鼓励扶持专业公寓运营机构，助推住房租赁市场健康发展。
4、规范租赁行为 禁止租金乱涨价
业内人士表示，长租公寓野蛮生长的时期依然没有过去。某公寓圈内人士透露，品牌长租公寓盈利能力弱的一个主要原因就是拿房价太高，中介存在被套利空间，尤其是分散式公寓。
一般情况下，公寓方对片区拿房会有个最高限价，前端业务员和房东可能谈妥一个明显低于片区最高价的拿房价，然后和个人房东联合起来，上报公司时将拿房价提升至最高限价，虚报的部分业务员和房东双方平分。
公寓方为了迅速拓展房源规模占领市场，默认这种潜规则的存在，只要业务员能和房东签下一两个月的免租期，这部分被侵蚀掉的利润空间就会赚回来。但是在面向租客时，公寓方普遍租约一年签，第二年随时可上涨租金。羊毛出在羊身上，买单的却是租客，这并不利于长期美好租赁关系的构建。
另外，今年11月18日北京大兴某公寓发生火灾，政府随即对公寓大力整顿，好多住在违规公寓里的租户被赶出，北京多个地段房租一夜疯长了三分之一，质疑声四起。
这一方面要求政府在制定租房相关限制性政策时要更为人性化，同时在制定鼓励性政策时，也要注意规范各类公寓企业的不良经营行为。
5、加快租购同权的制度建设
大部分人八仙过海筹钱买房、千辛万苦屈服于当房奴的深层原因，是与房子有关的其他权利，比如落户口，比如子女教育。只有这些因素彻底和买房断舍离，才能让租房市场理性繁荣。
也就是说，住房人能否享有与产权人一样的公共服务。中央财经领导小组办公室副主任杨伟民近日表示，这个问题和户籍制度相关，是一个基础性制度问题，不是简单的调控问题。
这意味着，租购同权虽是政策导向，但大部分城市优质公共资源比如教育资源的供给能力还明显不足，现阶段完全做到租购同权还不现实，制度需要一步步建立健全，政策需要一步步走向落实。
总之，我们离租房的美好时代还有很长一段路要走。站在2018年的起点，作为90后的你，面对国家严格的地产调控和鼓励租房的大政方针，在买房还是租房问题上可能还在纠结。
但不管是买房还是租房，想要少走弯路选到心仪的房子，都可以借助一些专业的房地产互联网平台，比如平安好房，能够减少时间成本，减少过程当中可能出现的各种糟心事。想获取更多财经资讯，请关注财经365！