财经365讯（编辑 钱多多）2017年，武汉住宅市场调控成果显现，成交量大幅下降，截止去年12月商品房出清周期升至5.97个月，较上年同期增加1.91个月。
同时，武汉推出“租购并举”的顶层设计，培育发展以长租公寓为代表的住房租赁市场，成为国家从供给侧解决城镇居民住房问题，实现“让全体人民住有所居”的重要举措。
戴德梁行武汉估价及顾问服务部主管谢颖在接受第一财经记者采访时坦言，以全国平均成本1800元/套/月计算，租房市场规模将超1万亿元。而作为全国首批开展利用集体建设用地建设租赁住房的试点城市，武汉流动人口租房比例预计将达60%~70%，住房租赁需求旺盛，未来市场巨大。
1、住宅供销比回归合理区间
2017年，武汉住宅相关政策主要集中在住房租赁新政和规范市场行为两个方面，2016年以来的系列调控措施成果基本显现，供需矛盾从2017年二季度开始有所缓解。
2017年，武汉市商品住宅累积新增供应2086.5万平方米，较去年同期增加3.1%;商品住宅累积成交面积为1820.6万平方米，同比减少36.2%，降幅较为显著。
受政策调控和房贷收紧影响，居民购房回归理性的趋势明显。在武汉16个区中只有汉南和青山的成交量超过了去年，分别比2016年提高了13.8%和27.0%。相比2016年大部分区域的供不应求，调控后的2017年主城区大部分区域的销供比回归合理区间，只有部分区域例如江汉、硚口、青山和东湖风景区仍处在供需不平衡的状态。截至2017年第四季度，武汉市商品住宅市场的销供应比为0.7，略低于0.8-1.2的合理的区间，且有继续下降的趋势。
截至2017年12月底，武汉全市商品住宅可售面积为1085.6万平方米，基本与去年同期持平。全市库存情况虽较上半年有所回暖但仍处于较低水平，截至12月份武汉商品房出清周期微升至5.97个月，比去年同期增加了1.91个月。
戴德梁行武汉及长沙公司总经理黄广平认为，短期来看，武汉住宅市场的出清周期有明显的上升趋势，短期内预计供应将有所加大。长期来看，预计武汉住宅市场将继续保持中偏紧的调控力度，价格将继续保持平稳小幅上升的态势。
2、1万亿租房市场规模
2017年被业内称为中国住房租赁市场元年。
2017年4月，住建部下发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，提出建立健全租购并举的住房制度;2017年9月，北京、上海、成都、武汉等13个城市作为首批试点被批准开展利用集体建设用地建设租赁用房。
国家卫计委的数据显示，目前全国流动人口达2.47亿人，一线城市流动人口比例超过40%、二线城市平均流动人口比例也有20%。“流动人口租房比例在60~70%的水平。”谢颖说，以全国平均成本1800元/套/月计算，租房市场规模将超1万亿元。
巨大的市场空间使得长租公寓成为开发商在房地产白银时代的新选择。据不完全统计，在全国前30强开发商中已有8家企业建立了自有的长租公寓品牌，定位覆盖从中低端至中高端市场，6家企业开始在北京、上海、广州、深圳、成都、武汉等18个一二线城市经营长租公寓项目。
就武汉而言，目前武汉长租公寓市场虽然处于发展初期，但却呈现爆发式增长。自2015年引进长租公寓模式后，武汉目前已涌现出20余家品牌长租公寓，运营的公寓约5万间，其中集中式公寓6000多间，万科泊寓、小米公寓等则将在2018年陆续入市。
值得注意的是，随着长租公寓投资热的兴起，这一市场也面临新的难题与挑战：土地资源稀缺，核心区域优质物业紧俏，拿地成本因此不断上涨;项目收购或租赁的商业项目面临的结构、建筑改造难题;盈利模式单一，投资回报周期较长。谢颖说，房源变得更稀缺了。
不过，随着居民居住观念的升级和市场的调整，以及与之相关的诸如租购同权、税收、住房租赁资产证券化等支持以超常规的速度实现，住房租赁市场将迎来发展黄金期。
如何获取更高的租金溢价?谢颖建议，长租公寓主要面对的青年群体，应通过特定细分群体特定需求的满足，增强客户黏性，品牌战略应强调差异化和精细化;打造长租公寓的居住生态圈，提供更多增值服务，提高公寓居住的居住便利度;长租公寓的重资产属性导致其离开金融工具难以实现快速规模化，因此需要REITs(房地产投资信托基金)和其他金融创新手段实现轻资产运营，以达规模化目的。想获取更多财经资讯，请关注财经365！