财经365讯（编辑 钱多多）轰轰烈烈的2017年已经偃旗息鼓，历史翻开崭新的2018，好多人说2017年是房地产市场不平凡的一年，是会被历史记住的一年。然而不管2017年发生过什么，那些终将成为历史被翻过去，眼下对于2018年的房地产市场要迎来怎样的景象，倒是变得扑朔迷离。
2017年买了房子的人，希望2018年的房价大涨，自己身价也水涨船高，顺便可以暗自庆幸一下自己的英明决策。2017年没买上房子的人，希望2018年房价可以下跌，然后趁机上车，也可以庆幸一下，幸亏没有买那么早。
还有一些人，已经买了房，但却还有钱的人，多希望2018年房地产市场给个大福利，让自己不但有资格买，而且还要顺势上涨个30%到50%，全家人3-5年的伙食费就不用愁啦。
大家都揣着自己的新年愿望，希望再来个不平凡的2018，希望2017年的片段再次回放。很快一个疑似超级“利好”的消息就在2018年1月5号弥漫开来。就是那个已经被解读出一万个“答案”的兰州取消限购的新闻。
各大媒体以及自媒体，都对此纷纷表达自己的看法，有的说是为了迎接房产税做铺垫，有的说是为了继续去库存，还有的说这个就叫做“因城施策、差别调控”……更甚至有人已经解读出了楼市即将“松绑”，房价迎来大涨的信号，而且已经准备好现金，摩拳擦掌、跃跃欲试，随时准备着杀进楼市，再赚个盆满钵满。
所有的解读听起来都那么无懈可击，看起来那么合乎情理，只是距离事情真相远近的问题。仔细梳理一下这些年的房地产市场，几乎都重复着同样的桥段，政策利好——群众抢房——房价上涨——引发调控——政策松绑——继续抢房——房价再次上涨……这套循环公式几乎已经成了一个铁的定律。
被称为史上最严调控的2017年过去了，那么2018年是不是该迎来新一轮松绑以及房价上涨呢，恰逢这个节点，而且各地又纷纷传出疑似“利好”信号，所以很多人自动启动了原来的“生物钟”，等待着又一场房地产市场的饕餮盛宴即将开始。
然而，虽然解读可以有千百种，但是2018年要呈现的景象却只可能有一种。对于调控，暂且不管短期内要呈现的什么效用，从长期来看，一定是为了房地产市场的稳定，为了房地产“泡沫”的消退。
1.如何看待“房产泡沫”产生
好多人每天都在讨论房产泡沫，然而究竟房产泡沫是什么样子的，谁又见过?你见过?他见过?是圆的，还是方的?还有人说，房价高，那就是泡沫!!那么钻石价格更高，有人说钻石存在泡沫吗?
有经济学家说，任何一种产品，当市场价格比它本身被生产出来的成本高的时候，高出来的这部分价值就是泡沫。如果是这样，那么我就只能吃市场上一块钱一个的馒头，如果我想吃个“做工精细”不加防腐剂的一块五的馒头时，我就是吃了五毛钱的泡沫。
房产作为一种资产，到今天之所以存在“高房价”现象，主要离不开两个关键词：杠杆和负债。平时经常有这样的对话，对于某些想增加资产配置却纠结于资金不够的情况，会有无数个“真朋友”给出建议：加杠杆!
又或者问身边一些准备增加资产配置的朋友，考虑贷款吗?回答是：当然要!可见现代人手里每人都有一个杠杆，且都利用的游刃有余。
以前70后、80后刚出社会的时候，感觉房子贵，买不起，遥不可及，当有一天偶尔路过售楼部，听说只需要五分之一的钱，就可以先住进去自己的房，而且大部分人也都是这样做，随后这根杠杆被利用的横错交织。
一到经济低迷，这根杠杆就会及时出现，以至于我经常想，到底是我们用这个杠杆撬动了市场的房，还是政府用这个杠杆撬动了我的钱???
有人说加杠杆只是一种购买方式，跟房价又有什么关系?因为大家都在加杠杆，大家都在玩命的负债，又为什么这么多人对于欠债这件事情甘之如饴呢，这完全不符合我们父母辈的价值观。因为城市化，因为当年大学扩招，因为城市人口越来越多，因为杠杆里有国家建设的红利……
就在政府、群众、开发商大家都利用这个杠杆你撬一下，我撬一下的游戏中，房价就慢慢的涨了上来，而且坐在一个华丽丽的泡沫之上。
2.如何看待“房产泡沫”消退
2018年按照下一轮游戏规则，应该到了政策“点炮”，群众“胡牌”，开发商“杠上开花”，举国欢腾的环节。然而为了上面那个美丽的泡沫不再被吹大，政策感觉每次你们群众都那么会“算”牌，这么玩，多没意思啊。
所以政策决定暂时先收手，让泡沫先放一会气。一来让房地产市场稳定，房价不要大起大落，因为大家都坐在泡沫上。二来再给刚需多一次上车的机会，留足余地。至于到底什么时候开始点炮胡牌，完全看去泡沫化工作的进程。
这可能难免会让很多人失望，说好的涨价呢，到头来却变成了去泡沫，其实也不用着急，暂时不涨又没说以后不涨。
中国人讲究个未雨绸缪，凡事打好提前量。对于不断积累的泡沫，政策早看着它不顺眼了，只是苦于各种周旋，无暇顾及。眼下就是挤破泡沫的时机，对于高负债、杠杆，政府决定没收你们这些“作弊工具”。所以往后，买房全凭真本事了，别再想着，给我一个杠杆我就可以撬动地球，那种好事了。
中国人的聪明之处在于善于研究跟总结，当他们翻开过去十几年甚至几十年的房产历史，精心钻研出一套法则跟秘籍，或许今天正等着进入房产市场，寻求那种身价呈现几何倍增长的快感。
然而，这一切有可能伴随着一个轻盈而华丽的泡沫，跟你们的梦想交织在一起，一起陨落，只想提醒一下，可别被这泡沫砸伤。
最后，政策一边敲打着这个泡沫一边对刚需说，我只能暂时控制住，你们倒是快上车啊。另一边对那些手里攥着钱且拥有秘籍的人说，你想来，可以，签个“军令状”吧，做好当房东的准备没有，告诉你，不想当房东的投资人不是好投资人。
3.如何看待未来房产市场
其实，2018年或许真的又是一个不平凡之年，或许会成为房产历史上的转折点。因为按照以往的习惯，房价之所以在每一次的节点都会顺利的上涨，完全因为开发商可以自主定价。因此，根据供需关系，根据市场博弈，最后开发商顺势抬高房价，赚到自己都感觉不好意思，群众感叹，政府无奈。
然而从现在开始，开发商可以随便“耍流氓”的日子过去了，政府开始干预，仅通过一条规定，“限价”戳中开发商软肋。纵使你生意再好，高价格根本不给通过备案，你一样连卖都别想卖，想卖房?想要钱?叫你卖多少你就得卖多少!别想着再做那种一天涨价3000块每平这么缺德的事。
因此关于我国房地产市场，必将从以往那个野蛮生长的时期，逐步的进入有条不紊，长期发展的良性循环阶段。过去我们国家的房产市场就像一个散养的孩子，虽然身体在不断长高，却身上带着各种毛病。2018年开始，家长将对这个孩子进行严加管教，逐步改掉不好的缺点，所以站在的角度不同，可能我们有些人会在以后的市场中看到自己的“痛点”，但是这些都是“向好”发展的表现。
好多事物都是需要经历一个粗放型向集约化转变的过程，房产市场这个野蛮的孩子，虽然约束与调控并存，但是并不能阻止它继续长高。从长远来看，我们国家2016年城镇化率在57%，要达到发达国家的70%-80%预计至少要到2030年，按照发达国家的经验，在这之前房地产仍然是我国的经济支柱产业，房地产市场进入缓慢增长至少要到2035年以后。
那么，既然房地产仍然是我国经济支柱，说明房产仍然是非常值得投资的产业，但是友情提醒，闭着眼买房也能赚钱的时期已经过了。
所以今天就给今后的房产投资几点建议：
1、从社会主要矛盾中看投资方向。众所周知，我国的主要社会矛盾已经改变，现在的主要社会矛盾是“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。”这是社会矛盾，也是我们投资的方向与目标。人们已经从解决温饱彻底转变为对美好生活的需求和向往，然而“美好”永远是稀缺资源，所以不平衡不充分的发展中就蕴藏着投资机会。打个比方说，如果我的房子推开窗可以看到天、看到海，可以看到让人心旷神怡的风景，而你的房子打开窗只能看到“火葬场”，那么谁的生活更美好呢。在繁华的都市，如果你能捕捉到这种美好，并储藏起来，那就是一种投资。在未来，物质超速发展，人们不再仅仅满足于解决温饱、有一个家这么简单，更多时候人们愿意为有一处可以“按摩心灵”的房子而买单，因为那是他们对美好的定义。所以，今后的房产投资一定是好品质的房子，才会收到青睐与追捧。
2、从城市群发展看投资目标。城市群、都市圈发展是我国城市发展进程的必然趋势，伴随带来的是人口迁徙，农村的人口去往城市，小城市人口的去往大城市，人口移动带来投资机会，这里要明确一点，作为房产投资首先打破的不是钱的局限，或者投资观念的局限，最为重要的是，应该先摒弃买房一定在家门口的格局局限!!
3、出租市场上，房租是衡量房价的标准之一。在以往的房产投资中，租金收入往往是被忽略不计的一部分收入，因为“租售比倒挂”已经成为人们默认的一种现象。然而随着租赁市场的发展，高租金且易出租，成了新的衡量房产价值的标准。有品质得好房子永远很难遇到，因为在大都市愿意为居住体验，心理感受买单的人太多，而能满足这一切的房子却太少。另外曾经一度炒的火热的学区房神话被打破，取而代之的是租房也能上学。很快学区房的价值就转移到了那些，可以上学的出租房上，带动租金上涨。所以，在以后，租赁市场成为房产市场不可分割的一部分，投资好品质的房子，租赁收益也会在房产投资回报中的比重逐渐增加，更重要的是这种房子因为可租可售双重价值，房价也会比周边高出许多。想获取更多财经资讯，请关注财经365！