财经365讯（编辑 钱多多）时势造英雄!人是如此，国家亦是如此。
中国开启经济引擎是大约40年前，“92南巡”之后中国经济开始腾飞，国家财富暴涨则是进入新千年之后的事情，不过短短十几年。虽然这40年间，经济腾飞也有过波折，但整体上升趋势没变。
如果我们要为这段历史加上一个标签的话，上个二十年无疑是“房地产时代”。正是这个“超级风口”让几亿中国人挤身中产阶层，享受着现今优渥的生活。
而如今，这个风口迎来了转折点，经济转型，密集的调控、热点城市房价降温……一切都说明今天的中国房地产行业已经告别了高速发展的阶段。
未来中国房地产将如何走?没有参与到上一轮房产红利分配的人还有机会吗?未来十年房产投资还有潜力吗?这些问题都值得当下的我们来聊一聊。
1、先说结论：一二线城市有潜力，三四线城市有压力。
对楼市未来的判断，要一分为二地看，不要一锅乱炖。
对楼市潜力的判断，取决于多个维度:：货币政策、供地政策、抑制流动性政策、以及人口流动趋势。而在这多重维度当中，谁才是最为核心的?人口流动趋势!
道理其实很简单，一座城市房价未来的走势，取决于住宅的真实需求，而住宅需求的核心取决于人口增加一一只要人口增加，无论是买房、还是租房，都将推动这座城市的住宅需求，而住宅需求的上升，必然给这座城市的房价提供强大的推动力。
反之，如果一座城市的人口持续减少，那么，他的住房需求必然减弱，而住房需求的减弱，又势必会对房价形成负面冲击。
人口因素才是影响房价的核心因素、中长期因素、结构性因素。而与之相比，货币政策、供地政策、以及限购限贷等抑制流动性的政策，仅仅是非核心因素、短期因素和局部因素。
理解了房价上涨的核心逻辑，我们讨论房价未来的走势，才能真正落地，才能真正具备现实指导意义，才能真正明白为什么说，“一二线有潜力，三四线有压力。”
2、过去20年“城市化”是中国人口变迁的规律，未来20年，“大城市化”才是中国人口变迁的规律。
此话何解?过去20年，虽然一二线城市对人口的吸纳，整体大于三四线城市，但是，三四线城市的人口并未减少，整体同样也呈趋势。
但是，未来20年“你大增我小增”这种人口变迁会发生大大的转变。未来20年，至少有50%的三四线城市，人口会呈逐渐减少的趋势，这些减少的人口，会变迁到哪里去，就是流向更加有吸引力的一、二线城市。
未来20年，为什么一线二线城市，比三四线城市更加有吸引力?
这是由产业结构的变迁所决定的。在过去20年，制造业的高速发展，是我国经济增长的核心推动力。但是最近两三年，我们却清晰地发现，我国制造业的增长，已经明确进入临界点。
因为我国经济的人口红利、成本红利、环保红利均已不复存在，我国经济已经明白无误地迎来了，包括互联网、人工智能、以及文创和金融等现代服务业。而这些新兴行业所需要的人才、资金、科研等软环境建设，毫无疑问，一二线城市的优势要远远超过三四线城市，其一边倒的优势，甚至堪称是辗压式的。
越贵的越贵，越贱的越贱。楼市的内在价值，体现在它的稀缺性，热点的城市，热点的地段，永远会越来越贵，而呈现人口流出的城市，偏远的地段，这些房子只会越来越不值钱一一这是经济学的规律，但同时也是反人性的一面。
3、做一个期限5年的房价预测吧!
未来5年，一线城市和热点二线城市的房价，整体再翻一倍(热点二线，主要包括城市常住人口数量、GDP总量，排名前15的二线城市)。
其他二线城市市、以及50%的三线城市，未来5年，房价将整体维持均衡。
而剩余的三线城市、以及全部的四线城市，未来5年，房价整体再跌30%将是大概率事件。想获取更多财经资讯，请关注财经365！