财经365讯（编辑 钱多多）随着楼市政策的持续收紧，近几个月来房地产市场开始回调，部分刚需首套购房者开始着手购房。到底是买新房还是二手房?这往往成为困扰首次置业者的一个问题，不少购房者为此甚至长期徘徊不定。的确，新房二手房在产权年限计算、贷款比例、缴纳税费等许多方面都有不同，买房前需要全面了解再有目的的挑选适合自己的房产。
区别一：剩余产权年限不同
根据土地性质规定，土地使用年限是从开发商取得该地块的《国有土地使用证》之日开始计算，即国家首次出让该地块的时间。一般来说，新房从拿到土地证到建好入住，大概需要2-5年的时间，办理房产证大概又需要2年左右的时间，这样一般等业主拿到不动产证时，房屋的产权年限大概剩下65年左右的时间。
二手房的产权年限则需要查看房屋所在土地的使用年限，而不是房屋的使用年限(前业主居住年限)。所以，购买二手房时一定要根据不动产证或房产证上土地使用年限来计算剩下的产权年限，切勿想当然。市面上部分二手房在建造初期可能因为资金短缺、土地转让等原因建设周期过长，到首期业主入住时产权年限已经“大打折扣”，尽管房屋入住年限并不长，但产权年限却已过度“缩水”。
区别二：贷款金额及年限不同
实际购房时，新房和二手房在可贷款金额还有贷款年限上也有所不同。就贷款额度来说，新房贷款额度是按照房屋市场总价的来计算的，而二手房可贷款额度则是根据房管局评估价来计算的。一般来说，二手房的评估价会低于市场成交价，由此，可贷款额度就会减少，首付金额会变多。
比如，买100万的新房和二手房(而二手房评价是80万)，首付比例均为30%，新房的净首付款就是30万。而二手房的贷款额度为评估价的70%，也就是56万(80万乘以70%)，相应的首付款比例就变成44万。虽然总价相同，但可贷款额度差距很大。
此外，贷款的年限受到了很多的因素的影响，最常见的影响因素就是贷款人的年龄，而一些二手房的有房龄过老，买房时，贷款的年限也会受到限制。例如有些银行规定，二手房房龄和贷款年限之和不能超过30年，有贷款期限与借款人年龄之和不得超过65岁。
区别三：买房税费不一样
新房主要需要缴纳契税，增值税、房屋维修基金等主要税费，一般来说，新房首套房需要缴纳的税费大概在房产总价的1%左右。
二手房需要缴纳的税费种类则相对较多，且因房产证的年限、是否唯一住房等因素，需要缴纳的税费种类和计提的税费比例也不同。
例如，房产证未满2年的二手房过户时，需要缴纳契税、增值税、个税、贷款担保费等主要税费;房产证满2年的需要缴纳契税、个税、贷款担保费等主要税费;而房产证满5年且为唯一住房的，过户时仅需缴纳契税、贷款担保费等税费。
在计税比例上，也有不同的等级标准。以契税为例，购买的二手房是首套房且面积在90平方米以下的，契税为总成交价的1%;首套房且面积在90-144平方米之间的，契税为成交价的1.5%;其他情况下，则按照成交价的3%收取。
相比之下，购买二手房需要缴纳的税费较新房要高出不少。
区别四：买房风险不同
相对而言，新房如果为期房，可能存在延期交房，开发商变更规划，烂尾楼，房屋质量问题、学区无法保证等风险，风险主要来自于开发商与政策变化。例如，就新房而言，开发商承诺的配套设施、道路交通、户型设计等方面，可能会因为后期的规划调整或市政调整而发生改变，这些风险无疑会转嫁给购房者。
一个典型的新房纠纷，就是学区纠纷。一些新房在销售之初，可能在当时市政规划的“学区房”区域内，则夸大宣传，“承诺”业主为学区房。而其实，一般来说，学区房的划分并不是固定的，会根据情况进行调整，并且学区的划分还可能需要满足新房入住一段时间，达到一定入住率后才能举办划分条件。
相对来说，二手房由于是现房，可以看到真实的房子，买后就可以入住，在配套设施、学区情况等方面则“一目了然”。其面临的风险主要在交易前和交易过程中。
具体来看，二手房交易风险主要来自两方面，一方面是出售方(原业主)，包括业主违约、房屋产权不明、存在纠纷、凶宅、一房多卖、难以落户等;另一方面则主要是中介，包括交易流程不规范、倒卖房屋、隐瞒信息、出现纠纷不解决等方面。想了解更多财经资讯，请关注财经365！