财经365讯（编辑 钱多多）和去年限购前比，目前朝阳区的房价均价跌了15%左右吧!”3月13日下午，在北京市朝阳区一家链家门店内，一位中介表示，经过一年多的回调，目前该区域房价已经回落至2016年第四季度的水平，“普遍跌了一万元左右。”
2017年3月17日，北京市住建委、人民银行营管部、银监局、北京市公积金管理中心四部门联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，在实施认房认贷的同时，大幅度提高二套首付比例和按揭利率。随后，多数一二线城市及周边城市也跟进加码调控，全国主要热点城市普遍进入调控序列。
与此同时，从中央到地方，从预防金融风险到租赁政策出台，整个房地产行业和市场进入深度调整周期。这种调整不仅仅局限于市场层面，也带动房地产行业开始新一轮洗牌。
在市场层面，在一系列调控政策影响下，一二线城市房地产市场开始降温，成交量持续走低，房价也出现不同程度的下滑;而三四线城市在继续实施去库存政策的带动下，闪现回春迹象，也使得2017年中国房地产市场维持增长趋势。
一
刘梅一家从2017年春节后就开始张罗着换房，但2018年春节过完了，她仍没有完成心愿。
她于2010年结婚，丈夫是北京人，儿子在第二年出生，位于朝阳区青年路附近的小两居由婆家在结婚前购买。2012年前后，她又在河北燕郊购买了一套住房，目前名下共有两套住房，“燕郊的那套有贷款。”
2016年9月份，刘梅丈夫的工作地换到了顺义，他们一家搬到了燕郊居住，此时，她的小女儿已经两岁，“我也不上班，住哪都一样，孩子他爸上班时间节省了半个多小时。”把北京的房子租出去，住到燕郊，本来是一件两全其美的事，但新问题很快又来了。
2018年秋季，刘梅的儿子到了上小学的年龄，这意味着他们必须回到北京。“北京的房子是个小两居，原来一家三口住着还行，现在四口人，家里来个亲戚都没地方住，所以就想到了换房。”刘梅说。
2017年过完春节后就开始计划卖掉青年路的小两居，但很快317调控政策不期而至，“房子户型纯南向的，虽然小点，但很方正，当时报价是七万三，挂了几个月，有过一些看房的，但一直卖不出去。”刘梅说。
同时，利用周末的时间，刘梅和丈夫不时地去望京、东坝附近看一些新盘和二手房，出于限购政策和资金两方面的因素，她必须先卖掉一套再买入一套，或者两者同步进行，但这似乎并不容易。
从卖家的角度来说，刘梅希望青年路房子的价格卖得高一些，但从买家的角度而言，她又希望能遇到性价比相对高一点的房源，这一年的换房经历对于她而言更多的是煎熬。“中介一直和我说，想要快点卖出去，就要一次性降到位。”但她又不愿卖得太低，从而影响后续购房，“每次都是十万十万的降，现在降到六万五了，还是卖不出去，如果当时一次性降到现在价格，估计早卖出去了。”刘梅笑称错过了最好的卖房时机。
这边卖不出去，那边看房也是走马观花，“看上了也没钱，所以积极性就不大。”
链家数据显示，从2017年3月份至今年2月份，刘梅的小区二手均价下跌了16.67%，所处的朝青板块二手房成交均价从71483元/平方米降至63901元/平方米，降幅为10%左右。同期，朝阳区降幅约为11.93%。
朝阳大悦城一位链家中介工作人员介绍，由于市场反应滞后，2017年4月份开始，附近二手房成交量就开始下跌，同年5月份开始价格开始出现松动，“和2017年高点的时候比，目前大约下跌了15%左右。”
二
与刘梅不同，李荣的换房经历多少有些“欲哭无泪”。李荣于2013年毕业后进入一家证券类企业工作，2016年11月份，手里有了一些积蓄，但由于北京市社保未缴纳满五年，他在河北永清购买了一套住宅。“买的时候房价是1.5万元左右，也是贷款买的。”李荣表示，他当时计划等北京市社保缴满五年具备购房资格后，“永清房子也升值了，正好卖了永清的房子作为北京的首付。”但计划似乎永远赶不上变化。
2017年317楼市调控政策出台后，按照新政要求，由于李荣在永清的房子有贷款，未来无论是否卖出永清的房子，在北京购房都将视作二套房待遇，这意味着首付提高了一倍。
对于李荣而言，317限购只是开始，更让他难过的是，不仅北京购房门槛提高了，他在永清的房子市值也在缩水，“当时买的时候一万五，现在那个小区二手房报价才一万元，关键是二手房根本卖不出去。”李荣说。
这意味着从买房至今一年半的时间里，他永清房子的市场价已经缩水三分之一，“算下来，不仅没赚钱，现在买的话，还赔钱。”2018年9月底，他将正式获得在北京的购房资格，但“共有产权房买不到，商品房买不起。”
刘梅在北京的房子购买时只有4000多元，现在虽然每平方米降价接近一万元，但对她来说只是少赚了六七十万元，十年间仍有近10倍的增值幅度，而李荣则不同，其购买永清的房子时正值环京楼市的一个相对高点，房价下跌则意味着资产蒸发。
目前，李荣在北京租住的两居室月租金接近5000元，每月还需要支付近6000元的月供，他算过一笔账，北京的房租和永清的月供加起来，足以应付北京六环附近一套70平方米小两居的月供。
对于即将获得的北京购房资格，李荣似乎进退两难，一方面永清的房子卖不动，只能等市场好转，意味着这套房子仍在吞噬他未来的收入;另一方面如果在北京购房，60%的首付对于当下的他来说，仍是一道难以逾越的鸿沟。
李荣现在租住在大兴五环外，原本计划在地铁四号线沿线购房。据我爱我家大兴区生物医药基地附近一家门店的工作人员介绍，目前附近区域二手房价格普遍在4万元到5万元之间，“和去年高峰期比降了8000元到10000元左右。”该名工作人员表示。
中介们最大的感受是看房的客户少了，二手房成交量锐减，上述链家中介告诉记者，在317调控政策之前，由于看房人数较多，每个中介门店都感到人手不够用，而现在“来一个诚心买房的客户，我们都是三四个人一起服务。”
上述链家和我爱我家的中介人员都表示，317以后撤销了不少门店，“原来每个人每月基本都有成交，有的还不止一套，现在一个店每月成交一套就算不错的成绩了。”
三
从2017年317限购政策发布至今，北京市的一二手房的成交数据表现不一，其中一手房去年3月份成交量为2259套，成交均价为44503元/平方米，从成交量来看，限购后逐步小幅下跌，但2017年12月至今年1月份，月成交量均超过2017年3月份，月成交均价则均高于2017年3月。
但二手房的变化较为剧烈，2017年3月份北京市二手房成交量为30737套，评估均价为63082元/平方米，至今，成交一直未能突破2万套大关。2018年2月份北京市二手房成交量为7914套，评估均价为58319元/平方米。
而链家通过自身二手房成交系统得出的参考均价显示，317楼市调控政策实施后，除了2017年4月二手房价格有所回升外，此后均呈现逐月下降的趋势，到今年2月份，整体下跌幅度接近13%。
国家统计局数据显示，2018年前两个月商品住宅销售面积增长2.3%，销售金额增长15.7%。从全国范围来看，除了东部地区销售面积出现同比下降外，其他区域均出现不同幅度的增长，增幅普遍超过10%。
这意味着作为调控重点区域的东部地区，一系列房地产及金融方面的调控政策对房地产市场的影响较大。
从住房不炒到租售并举，尤其是2017年中央经济工作会议提出大力发展住房租赁市场特别是长期租赁后，建设银行等银行机构开始介入长租市场，整个房地产市场供需格局正在发生改变。想了解更多财经资讯，请关注财经365！