财经365讯（编辑 钱多多）据住建部统计，2016年中国人均居住建筑面积已经达到了40.8平方米。但与此同时，一线城市的房价却一路飙升，让许多追梦的年轻人“望房兴叹”。中共“十九大”明确了“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，并提到租购并举。与过往调控政策相比，这一次，究竟有何不同?这一次，房地产市场是否会发生重大变化?这一次，是不是意味着房价真的要降了?
4月11日下午，博鳌亚洲论坛2018年年会举行“楼市：这次真的不一样”分论坛，邀请来自各界的房地产研究者、从业者、曾经的政策制定者，共同探讨“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位背后的具体含义。
1、这一次有重大变化改变才刚刚开始
“十九大”报告强调，房子是用来住的，不是用来炒的。这一定位不仅反映了老百姓的心声，更反映了政府的房地产发展思路出现了重大转折——楼市不能仅仅靠市场。
住房和城乡建设部原副部长仇保兴，是历年博鳌亚洲论坛年会最受代表和媒体关注的嘉宾。在此次分论坛上，他详细、谨慎地解读了这一定位背后的具体含义。他认为，这一次，真的不一样了。
仇保兴表示，“不一样”主要基于三点现实：一是整体形势不一样了——目前中国城镇化率已接近60%，不再是十年前那个无论盖多少房子都能卖掉的年代，“宏观上讲，中国已经不缺房了”;二是政府思想不一样了——从40年前人均7平米到开放市场，让市场各个主体来参与楼市建设，到如今房地产已经让社会的不公平显现出来，低收入阶层的住房问题已无法由市场来解决，政府与市场两只手都要在楼市发展中发挥作用，尤其是政府的作用将会越来越大。三是金融环境不一样了。过去的低杠杆率不复存在，房地产的泡沫是唯一可以触发金融风险的重要因素。“房地产不弄好，金融危机就要来。”美国便是前车之鉴。因此，这一次的调控政策，与以往有着很大的区别。
如是金融研究院院长、首席经济学家管清友亦认为，新一届中央政府对房地产行业的重视程度超出以往，决心也非常大。“这次调控政策力度大、周期长，和以往经历的政策周期不太一样。与此同时，政策对于地产市场的影响很大，会直接影响房地产企业的融资。”
“我认为，住宅市场接下来会有巨大的改变，政策会对房地产行业造成很大影响。”香港瑞安集团主席罗康瑞如是说。“我来自香港，深知高房价带来的危害，现在的香港年轻人基本上买不起房子。”因此他认为，建立好长效机制，不要让市场死掉，值得大家研究与探讨。不过他也认为，很多省市还没有想好如何推动新的调控政策。“楼市的改变才刚刚开始。”
2、政府之手将越来越硬越来越聪明
作为国民经济的支柱性产业，房地产行业对周边产业、拉动就业带来的积极影响是巨大的。那么，政府大力推动对楼市的管控，会让房地产行业的支柱地位动摇吗?该如何看待政府与市场的关系?
仇保兴指出，房地产至今为止能够带动70多个行业发展，这是谁都无法改变的事实。无论是财政收入还是投资，房地产都扮演着无可取代的地位。但同时，他强调，当前的调控是指用长效机制去弥补市场的缺陷，“市场不能解决社会公平问题，不能解决风险平稳过渡的问题，也不会解决低收入阶层的问题。”未来的房地产市场，是聪明的政府与市场的手段充分结合。
罗康瑞亦认为，房地产还将是一个重要的产业，因为这是扩大内需最好的渠道。但他也坚信，政府的作用必不可少。政府决定了怎样支持低收入群体，让他们的生活有所保障，房子住得有尊严。
至于政府具体将如何调控房地产市场，仇保兴表示，“长效机制”包括以下一些内容：
一是房屋供应渠道变多，政府激励一部分市场主体专门做低收入阶层的房子，激励模式有多种，也可以借鉴欧美的合作建房等模式。
二是调控的手段变多，从中央集中调控到区域分散调控，从行政命令调控到利用税收、信贷等工具调控。“空置税、消费税都会陆续出台。”
三是不同区域的调控目标不一样。对于一线城市，政府政策目标是解决炒房问题，控制金融风险，解决房价无限制上涨和低收入阶层买不到房子的问题。对于三四线城市，则是增加公共产品投入，改善城市建设，通过发展医疗、教育、交通等来发展当地的房地产市场。
仇保兴举例说，上海有若干个镇房价很低，居民不愿意疏散过去，政府便在这些地方建设了26家甲级医院的分院及重点学校的分校，当地的房地产价格立刻上涨。随后，上海市政府正式提出在今后五年主城人口减少，这样周边地区或三四线城市就带动起来了。
仇保兴说，不同层级的政府在楼市调控中将发布会不同的作用。对于解决低收入者住房问题的保障房的供给，由中央政府出政策，地方政府具体操作，并动员市场各类主体积极参与。房地产调控工具也将由中央下放到地方，以后基层政府所用工具就不止户口这一项了。与此同时，中央也会对地方政府的调控成绩进行考核。
罗康瑞则专门谈到，与国外市场相比，中国存在一个特殊现象，便是住房空置率很高。“大家都相信买房子一定能赚钱，这导致投资之后很多房子租不出去。”他认为，这些问题都需要依靠政府手段来调整和解决。
对于这个问题，伟业我爱我家集团董事长谢勇表示，房地产中介机构可以利用市场手段，把人们的第二套房、第三套房有效配给暂时买不起房的人，利用长期租约维护双方利益。目前，这种长租服务只占租赁市场的4%，提升空间还很大。
3、未来房价预测：话不多说你懂便好
主持人在讨论中笑称，博鳌所在区域的房价已过两万，现在已经没有一万的房子了。话一出口，立刻激起现场一阵会意的笑声。分论坛快结束时，讨论便进入了这个老百姓最关心的议题——房价究竟涨还是跌?房子究竟能不能买?
“趁着买不起的时候，赶紧多买两套。”管清友以这句稍显拗口的表述，为现场关心房价的听众提出建议。他认为，中国不会出现日本曾经出现过的泡沫破灭的问题，也不会像香港那样走上两极分化严重的道路。
管清友认为，房地产市场的区域分化越来越严重，一线、二线、三线这类传统的划分方式不再适用。其他与会嘉宾也以轻松的语气简单点评：粤港澳、长三角等地区房价都会平稳上升，京津冀地区则分化严重。
至于“加杠杆买房”，有嘉宾认可这种投资方式，仇保兴则提出警告，加杠杆购房的风险非常大，一旦房地产波动，这些购房者很有可能会倾家荡产。美国2008年的历史教训非常深刻，它会造成整个金融的不稳定，而金融不稳定正是杠杆率决定的。
ChrisMARLIN对上述观点十分赞同。他总结道，什么东西都需要平衡，比如杠杆，一旦失去平衡，总有一天要还债，因此，我们需要注意界限。（动静聚散发布于 凯迪网络）想了解更多财经资讯，请关注财经365！