财经365讯（编辑 钱多多）成本定价法不同于市场定价法，“万科翡翠书院”未来效果如何，仍需市场检验。
在拿地16个月之后，全国首个企业自持租赁房项目再度引发关注。近期，这个名为“万科翡翠书院”的项目进入预租阶段，高昂的租金成为外界关注的焦点。
“万科翡翠书院”项目位于北京市西北五环外，靠近科技企业聚集的中关村科技园区海淀园。项目前身是万科于2016年12月获取的海淀永丰18号地和19号地，因竞争激烈，两块地的自持面积最终达到100%，自持年限为70年，土地单价超过36000元/平方米。
由于成本高昂且不得出售，项目的盈利模式成为难题。万科曾尝试过其他运营方案，但未能成行。最终，万科引入基金，并以租赁住房的形式推出。
该租赁住房有两种户型，90平方米三居室的月租金约为1.5万-1.8万元，180平方米的四居室月租金约为3万-4万元。需要指出的是，这是两年以后的价格标准——按照项目的建设周期，第一批房源将在2020年交付。
尽管北京不乏高租金房源，但该项目的价格仍然令人侧目。品质匹配、客源潜力、市场变化等不确定因素，都将成为项目能否盈利的变数。
近年来，土地供给侧改革不断深化，自持型地块、租赁地块越来越多。作为全国首例，“万科翡翠书院”的推出有着标志性意义。分析人士认为，无论项目成败与否，对于更擅长销售而非自持的国内开发商来说，其商业模式、金融手段、运营经验等，都将为行业提供借鉴。
1、成本反推价格
“这个租金水平，是我们根据成本反推出来的。”北京万科相关负责人向21媒体记者表示，两块地的总价为109亿，建安成本、人力成本、资金成本、70年的持有成本，加起来约50亿，使得项目的总投入在160亿左右。
他表示，即使按照满租的情况来计算，上述价格带来的NOI(净运营收益)回报率也不到3%，“基本不盈利”。
虽然以租赁住房的形式推出，但项目的土地性质并非租赁用地。根据竞买规则，海淀永丰18号地和19号地被设置了最高限价;当报价触及上限价格时，转而竞报自持商品住房面积;当自持商品住房面积达到100%时，再竞投高标准商品住宅建设方案。
该地块的竞争颇为激烈，并最终进入第三阶段，这也是造成土地成本高企的主因。
“如果以纯租赁用地的性质来出让，价格绝对不会这么高。”北京某房企人士向21媒体记者表示，虽然北京土地资源稀缺，企业也不会以销售型项目的价格去拿一宗租赁土地。但他同时表示，最终竞到100%自持，也说明当时的土地市场有一定的非理性因素。
截至目前，北京尚未有纯租赁土地出让。以上海做对比，有机构统计，自2017年7月至2018年1月，上海累计出让7批次、29幅租赁住房用地，平均起始楼面价6600元/平方米左右，远低于周边的商品房楼板价，且这些土地大多以底价成交。
鉴于预期价格高企，万科最终将产品打造成高端租赁住房的形态，建筑采用了最高的环保和节能标准，装修亦属于“高配”，项目容积率也仅为1.78。按照“70/90政策”要求，180平方米的四居室产品占比不到30%，但全部被做成复式(两层+阁楼)，产品形态类似于别墅。
由于项目周边并无成熟商品房小区，难以做同地段的租金对比，只能以位置相对较近的豪宅项目做价格对比。根据链家APP的信息，同样位于海淀区的五矿万科如园一套287平米房源，月租金为28000元;融创西山壹号院项目200平米左右的房源，月租金在24000元至32000元不等。
有专家认为，考虑到万科翡翠书院的报价是2年后的水平，按照当前北京租赁市场的走势，这个价格不算太离谱。
北京万科相关负责人表示，由于临近中关村科技园区，项目的目标客群为“中关村科技精英”。根据该公司的调研数据，目前园区的科技从业者约有85万人，其中有43.5%具有海外教育背景。若筛选收入较高、认同租赁居住方式，且对学区和户籍并无要求的从业者，客源基数应该足够。
北京房地产协会秘书长陈志向21媒体记者表示，中关村科技园片区目前存在这类支付能力强的租赁需求，比如供企业员工和高管短期应急、过渡等。但若短期租赁偏多，项目就会面临空置率变大的风险。因此，如何在租金和房屋使用率上找到平衡点，需要开发商用精确计算和有效的运营去解决。
另有业内专家分析称，万科长租公寓有经济适用的泊寓，也有家庭型高端产品翡翠书院，泊寓是万科长租公寓的主流产品，已有14.5万间。翡翠书院定位高端产品，数量少，满足少部分人群需求。所以，不能因为翡翠书院价格高，就说万科推高租金，说万科作恶打劫。
2、基金悄然介入
在确定上述操作方案之前，万科曾尝试过其他的运营模式。
拿地之初，万科集团副总裁、北京区域首席执行官刘肖曾表示，“万科将选择一些企业进行众筹合作，概括来说，北京万科负责房屋建设、配套引进以及物业管理;众筹企业则在早期进行投资，在项目建设完成后企业员工可租赁相应房源，租金将返还企业。”
2017年5月，万科企业发布公告称，子公司北京万科以不超过11.95亿元入伙投资中城乾元基金。其他入伙者还包括上海中城勇逸投资中心、上海国际信托有限公司、北京翰业通咨询有限公司、上海中城年代股权投资基金管理有限公司及上海上信坤朴投资管理有限公司等。根据公告的出资额计算，万科的出资比例约为7.8%。
工商信息显示，中城乾元基金于2017年11月成为北京捷盛商业管理有限公司的股东，出资比例为99%，北京万科的出资比例为1%。北京捷盛商业透过一家子公司全资持有北京万永房地产开发有限公司，后者正是万科翡翠书院的项目公司。
也即，万科以引入基金的方式来推动项目开发，从而解决资金需求量大、回款速度慢等问题。在这个过程中，万科的出资比例不到9%。
关于上述基金的具体参与细节，目前不得而知。但分析人士普遍认为，基金极有可能以类REITs的方式来操作。这也是目前长租公寓运营中的主要操作方式。
万科董秘朱旭在2017年7月就确认了类似的做法。她在一次电话会议中表示，万科会通过基金等方式完善持有型物业经营，达到现金流平衡目的。她同时表示，存量物业经营的毛利率水平、现金回流速度等不如快周转模式，但万科必须要逐步往这方向转型。
截至目前，万科在北京、广州、佛山等地获取了多宗自持型住宅用地，总耗资近200亿。从整个行业来看，随着租售并举制度的确立和土地出让方式的变化，房企的自持型地块、租赁地块将越来越多。因此，作为全国首例自持型项目，万科翡翠书院每一个动向都会引发关注。
但中原地产首席分析师张大伟指出，这一项目有一定的特殊性。即本来是出售型的地块，因竞价过于激烈，才最终导致100%自持。因此，与租赁型地块不同，地块不仅价格偏高，在运营中也无法享受租赁类项目的税费减免。
他表示，这类地块在北京也仅有4宗，“不代表趋势”。且成本定价法不同于市场定价法，未来效果如何，仍需市场检验。
陈志则认为，对于更擅长销售而非运营的房企来说，无论该项目成败与否，均有较大的借鉴意义。“万科此举是市场尝试、价格探查的先行行为，为开发企业100%自持这种情形，树立了一个样板及风向标，供业内学习、分析，对推进租赁市场发展有益。”陈志说，从长远看，在面临很多成本刚性约束的情况下，租赁模式要突破瓶颈，就必须做更多的金融设计和制度性突破。想获取更多财经资讯，请关注财经365！