1)核心观点：我们在《新首都新北京》(2017.05.06)中提出，随着非首都功能疏解、通州副中心建设加快、老城更新改造推进等，新北京已在路上，新首都呼之欲出。新版城市规划突出减量发展，确定人口总量上限、生态控制线和城市开发边界三条红线；其中要求2020年及远景常住人口控制在2300万人以内，城乡建设用地规模从当前2921平方公里减少至2030年的2760平方公里。新总规送审稿提出构建“一核一主一副、两轴多点一区”的城市空间结构，这与3月末公示草案的“一主一副两轴多点”明显不同，“一核”、“一区”的涵义有待公布。其中“一核”有可能指中央政务区。“多点一城、老城重组”是京津冀协同发展战略的重要思路，“一城”指雄安新区，老城重组或指中央政务区。建议关注新首都新北京主题投资机会：生态环保、交通基建、地产等。
2)新版城市规划强调牢牢把握好“都”与“城”的关系、服务大局与自身发展的关系、谋划长远与狠抓当前的关系。在“都”与“城”的关系上，要求始终将“都”摆在首要位置，紧紧围绕实现“都”的功能来布局和推进“城”的发展。在服务大局与自身发展的关系，要求通过建设“四个中心”带动服务业、文化产业、创新产业等发展，特别是以建设具有全球影响力的科技创新中心为引领，打造经济发展新高地。在谋划长远与狠抓当前的关系上，要求疏解非首都功能，实现京津冀协同发展，建设国际一流的和谐宜居之都。
作为首都，中央不需要北京大力发展经济；但作为一级地方实体，北京具有大力发展经济的内在动力。1953年、1957年的北京市城市总体规划都明确提出要把北京建设成全国的经济中心，建设成大工业城市。改革开放以来，北京市先后制定了四版城市总体规划。《北京城市建设总体规划方案》1983版提出将城市性质定为全国的政治、文化中心， 经济建设的发展要服从和服务于作为全国政治中心和文化中心的要求，工业努力向“高、精、尖”方向发展。《北京城市总体规划(1991年-2010年)》提出建立以高新技术为先导，第三产业发达，产业结构合理，高效益、高素质的适合首都特点的经济，后在1997年明确为首都经济。《北京城市总体规划(2004年-2020年)》除明确政治、文化、国际交往等职能外，主要职能还包括：国家级国有企业总部，国家主要金融、保险机构和相关社会团体等机构所在地，高新技术创新、研发与生产基地，国家旅游门户及服务基地，交通枢纽等，提出坚持首都经济发展方向，强化首都经济职能。2014年2月26日习近平同志视察北京，要求坚持和强化首都全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心的核心功能，努力把北京建设成为国际一流的和谐宜居之都，调整疏解非首都核心功能。
3)新版城市规划突出减量发展，确定了人口总量上限、生态控制线和城市开发边界三条红线。其中，在人口总量方面，要求2020年及远景常住人口控制在2300万；在生态控制线方面，在统筹整合山水林田湖资源条件的基础上，将北京约16410平方公里的市域空间划分为生态控制区、限制建设区、禁止建设区，要求生态控制区面积2020年约占市域面积的73%，2030年提高到75%左右。在城市开发边界方面，要求城乡建设用地规模在当前2921平方公里基础上，到2020年减至2860平方公里左右，到2030年减至2760平方公里左右。
在之前规划中，北京市提出的人口控制目标被快速超过，除低估人口增长趋势外，在早期还存在对非普查年份常住人口总量把握不准的统计问题。1983年《北京市城市建设总体规划方案》设定的2000年常住人口1000万人左右的目标，仅仅在三年后便被超过。《北京城市总体规划(1991年-2010年)》设定的2000年常住人口1160万人目标，在1995年被超过。《北京城市总体规划(2004年-2020年)》设定的2020年常住人口1800万人目标，在2009年被超过。2011年以来，北京市逐渐建立完善了覆盖短期流动人口的实有人口统计体系，人口数据质量明显提高。2014年习近平同志北京讲话以来，北京开始进行大力人口调控，近几年常住人口增长趋势明显放缓。
在城乡建设用地方面，北京市“十三五规划”要求到2020年城乡建设用地控制在2800平方公里以内，新版城市规划有所放松，调整到2860平方公里。并且，需要注意的是，从土地利用分类看，城乡建设用地包括城镇建设用地、村庄建设用地等，城乡建设用地规模的减少并不必然意味着城镇建设用地的减少。
4)新北京、新首都呼之欲出。在空间结构上，新总规提出构建“一核一主一副、两轴多点一区”的城市空间结构。在3月末公示的规划草案中，北京城市空间结构为“一主一副两轴多点”，其中一主为主城区(城六区)，一副为通州副中心，两轴为中轴线、长安街及其延长线，多点指门头沟、房山、顺义、大兴、亦庄、昌平、评估、怀柔、密云、延庆10个周边城区。当前“一核”、“一区”尚未公布其明确涵义，“一核”可能有两个理解：其一，或与京津冀规划提出的“一核、双城、三轴、四区、多节点”相同，指代北京这一核，强调疏解非首都功能；其二，或可能是指中央政务区。“一区”或可能指北京新机场地区等类似的区域。
我们在《新首都新北京》(2017.05.06)中指出，“多点一城、老城重组”是京津冀协同发展战略的重要思路，“一城”指雄安新区，老城重组或指中央政务区，否则不可能与被称为“千年大计、国家大事”的雄安新区并列成为中央推进京津冀协同发展的重要思路。2012年以来，通州副中心定位经历了从城市副中心到行政副中心，再到城市副中心的转变；规划建设通州副中心与雄安新区同为“千年大计、国家大事”。随着非首都功能疏解、通州副中心建设加快、老城更新改造推进等，老城重组日趋成熟，有望提上议事日程。中央政务区范围可能以东西城为主，并调整加入部分周边地区。
如果根据之前经验，北京市新版总规可能在1个月左右批复。根据北京市规划和国土资源管理委员会网站，“2004年12月，《北京城市总体规划(2004-2020年)》完成。2005年1月，上报国务院，1月27日国务院审定并批复。”
5)新首都新北京的投资机会：生态环保、交通基建、地产等。京津冀协同发展是国家三大战略之一，在中央工作任务中排序非常靠前，值得持续关注。对于新首都新北京主题，我们建议提前关注生态环保、交通基建、地产等相关投资机会。其一，空气污染、水质污染等是北京乃至整个京津冀地区面临的突出问题，生态环保治理是新首都新北京的重点工作。其二，交通一体化不仅是推进京津冀协同发展的基础，也是建设新首都新北京的重要任务。其三，伴随着北京发展思路及重心调整，中央政务区、通州副中心及廊坊北三县、环京等区域房地产市场有望受益。
风险提示：政策具有不确定性。