从爆发式增长到目前的低迷成立数量，房地产信托似乎正在淡出市场。接下来，房地产信托依然还要接受兑付风险的考验。
信托行业协会发布的2011年4季度末信托公司主要业务数据显示，2011年房地产信托3704.58亿元，其中集合类信托新增2386.89亿元，单一类新增1317.68亿元。截至2011年末，房地产信托的余额为6882.31亿元，相比较2010年，2011年的房地产信托发行规模依然处于高位。
进入到今年，房地产信托将开始面临兑付潮，据记者了解，更多的信托公司早已经采取了应对措施。目前，房地产信托的发行也开始进入低迷时期，对于该业务不少信托公司已经采取了谨慎的态度。
提前应对兑付潮
“今年年初，银监局就召集了各家信托公司开了会，其中还专门指出信托公司要‘保证兑付’。”某信托公司内部人士告诉 记者。
尽管对于今年房地产信托到期兑付规模的总额，各个统计机构并不统一。但是面对房地产信托的兑付，信托公司并不敢怠慢。
上述人士对记者表示，当地银监局的要求是对每一个项目进行审核，提早了解是否会出现兑付风险。为了“保证兑付”的要求，据了解该信托公司已经成立了“兑付小组”，由公司相关领导牵头，对每一个房地产信托项目的兑付能力进行自查，看房地产企业第一还款来源是否能够满足。
“房地产信托经理的压力现在很大，谁也不敢拿自己的职业生涯开玩笑。并且现在信托公司还是比较紧张房地产业务这一块，因为未来房地产行业的走势还不太确定。”该人士称。
除了自查以外，某些房地产信托项目如果风控严格的，在签订合同的时候就存在应对兑付风险的条款。据另外一家信托公司相关业务人士介绍，对于房地产信托兑付，有的合同就要求提前3个月或者4个月开始缴纳“兑付保证金”。
“比如说，到期日前的倒数第三个月，信托公司会要求房地产企业交20%的‘兑付保证金’，倒数第二个月交50%，最后是100%。这些都会在合同上写清楚。”该业务人士告诉记者。
但是，并不是每个合同都会做出这样的要求。因此，对于每一项房地产项目的兑付准备就显得尤为必要。上述业务人士告诉《每日经济新闻》记者，去年监管层就要求信托公司对于房地产项目的兑付进行自查，今年只是要加强自查力度。
面对兑付压力，该业务人士显得并不紧张。他表示，该公司依然在推房地产项目，并且还比较多。
一位信托行业研究员对记者表示，信托公司还是有很多渠道去应对兑付风险，如果真的出现房地产企业无法兑付的风险，信托公司还可以发行新的产品对其延期，或者是利用自有资金或者大股东来购买。“那些甚至在信托融不到资金的开发商，有可能会倒闭，这是市场所担忧的。”
上述信托公司内部人士称，由于房地产信托发行时期一般在1～2年之间，所以2011年新增的3704.58亿元房地产信托的兑付高峰可能在今年下半年和2013年。
2月占比降至个位数
“到现在，信托公司对于信托发行还是很谨慎，甚至发行保障房信托方面，我们也要求很高，卡得很严。比如说，会严格区分经适房、廉租房等项目，经适房项目还好，其他的可能不太愿意发，主要是控制兑付风险。”该信托公司内部人士称。
面对兑付的压力以及政策的限制，房地产信托的成立已经进入到低迷期，其发行规模占比也急速下降到个位数。
根据用益信托的数据统计，2月份的第一个周，房地产信托仅成立一款，募集金额也不见之前的大规模。湖南信托成立的“湘财盛25号集合资金信托计划”，仅募集资金1432万元，占比仅为1.94%。本月第二周依然仅成立一款房地产信托，募集资金5500万元，占比仅为2.93%，为本周融资规模最小的一类。
1月份，尽管房地产信托发行量并不多，但是其成立规模的占比依然在10%以上，其中最高也到达13%。然而2月份的成立规模占比却急速下降到了2%、3%左右。
上述研究员分析认为，2011年的房地产信托发行规模依然较大，主要是因为去年上半年发行较多，去年7月份之后，房地产信托的发行量以及发行规模，均有下降。今年，房地产信托发行将会进入到低迷期，信托公司还需要开发新的业务领域。