商业地产，房地产市场的下一个春天，在住宅地产进入冬天之时，其却显示出别样的繁荣。有报告显示，全国排名前20名的开发商都进入商业地产，整个行业已经由传统的住宅市场转向了商业。
近期国家统计局发布的统计公报也佐证了商业地产的繁荣，公报显示，2011年全年房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%。其中，住宅投资44308亿元，增长30.2%;办公楼投资2544亿元，增长40.7%;商业营业用房投资7370亿元，增长30.5%。
然而，万亿商业地产资金从何而来?
银行融资：万达背靠五大国有行提供抵押融资
虽然银行融资受到冲击，但是万亿资金的主要来源依然在银行，特别是商业地产，由于牵涉城市发展需求，在地方政府的支持下，其贷款相比住宅地产也更有优势，万达就是典型代表。
一直以来，万达商业地产作为行业的翘楚，或许您一直无法想象，这是一家怎样的企业。为什么能够在18个月的时间里建造一座当地开发商8年都无法完成的大型购物中心，并且能够保证这座购物中心能从拿地开始的18个月内建成开业，实现商场的可持续运营并走向成功。
万达的资金从哪里来?
众所周知，地产这种资金密集型的行业，资金是最上游、最核心的因素。一位研究房地产多年的分析师认为，今日的万达，很大程度上是资本运作成功的体现。
“万达账面现金都有几百亿，2011年光是商业地产一个公司的销售估计就在1000亿上下，毛利百分之三四十。”王健林去年上半年曾向媒体透露。
据理财周报了解，除了销售物业的收入，万达的资金来源还有两个渠道：经营性抵押贷款和银行授信。万达是国内最早尝试经营性抵押贷款的企业，首先取得地方政府的信任，并由地方政府作担保寻求银行授信。最早提供抵押融资贷款的是工商银行(601398)，随后中国银行(601988)、农业银行(601288)、建设银行(601939)三家国有行也与其签署银企合作协议，后来，民生、华夏两家股份银行都先后入伙，每家给万达的授信高达几十亿。
2006年，央行金融管理部门还把万达列为全国房地产金融改革试点企业，给了万达一个红头文件的批复。这个批复相当于一个特殊授权、绿色通道，不受地域约束，单笔贷款在5亿之内无须审批，两三天可以批款。
即便如此，随着时间的飞逝，也满足不了万达对资金的渴求。2009年，万达牵手国内最大的城商行北京银行，为万达在北京石景山项目的顺利开业，北京银行可谓功居首位。
2011年信贷政策紧阴霾还未过去，2012年的2月16日，万达集团又与中国进出口银行签署战略合作协议，这是万达集团继与四大国有银行之后，再次与大型国有银行建立银企战略合作关系。不同于四大行对其商业地产的融资需求的支持，中国进出口银行主要是对万达集团文化、旅游产业及跨国并购业务方面提供金融支持，这为万达将文化、旅游培育成企业核心支柱产业和跨国发展的战略提供取之不尽的泉源。
地产基金：商业地产的一支强心针
2月23日，上海普陀真如城市副中心A1、A2地块正式出让，由星浩资本旗下的上海馨堃投资管理有限公司、领弘有限公司联合体以17亿底价竞得。这是上海市最后一个城市副中心。星浩资本表示，此项目将会建成星光耀广场，而星光耀城市综合体一直是星浩资本主推的商业综合体模式。自从2010年成立以来，星浩资本已经在大连、南通、哈尔滨拥有星光耀城市综合体项目。星浩资本2010年成立，专注于商业地产的开发和投资，首期基金由复星、阿里巴巴、易居、苏宁电器(002024)、巨人集团、均瑶集团、华谊兄弟(300027)、涌金集团、新光集团等数十家中国民营企业领袖共同发起。
星浩资本只是商业地产基金的一个缩影，清科研究中心公布报告显示，截至2011年第三季度，共有22只私募房地产基金募集到位32.25亿美元，其中由本土机构募集基金数量及金额占比分别超过到了80%和70%。另外数据显示，目前国内房地产基金规模已经超过千亿元，这些基金的资金虽然不是全部投资于商业地产，但是对商业地产的发展来说肯定是强心针。
国内地产基金目前主要有两大类，一类就是独立私募房地产投资基金，较为突出的代表是高和投资。高和投资于2009年10月在北京正式成立，是中国首只人民币商业地产私募股权基金，专注于投资一线城市核心区域商业类物业(包括写字楼和商业)。高和投资已经运作了多个项目，2010年1月，高和投资成功收购了新加坡凯德置地集团旗下的北京凯德华玺项目的整体商业;2010年4月，高和投资成功收购了方恒置业位于北京燕莎区域的琨莎中心2、3号写字楼;2010年11月，高和投资成功从央企中冶置业手中收购了位于北三环马甸桥的金澳国际项目的写字楼部分，体量约6万平方米;2011年1月，高和投资成功收购了位于北京东三环核心区的博瑞大厦项目的商业部分，并命名为“高和萃”。
另外一类则是房地产企业参与发起房地产基金，目前大型房地产企业都参与了其中。包括万科、金地、华润、复地等知名开发商均已试水房地产私募基金，此外，包括世茂股份(600823)在内的有意设立房地产私募基金的地产巨头也不在少数。
上海智盈股权投资管理有限公司的高层曾透露，目前市场上大部分地产私募基金，都是房地产公司设立并投资于自身的项目。以智盈投资2009年募集的第一只人民币房地产私募基金“复地景业基金”为例，该基金采取的是有限合伙制的形式，其中单个有限合伙人的出资门槛就为800万元人民币。
不同于复地景业基金的运作模式，滨江控股发起设立的私募基金，投资标的却不会与滨江房产的项目发生交集。
“我们的定位不是一个融资平台，我们希望做一个比较纯粹的基金，并与我们的上市公司有一定的隔离，我们的钱是市场化运作的，业务方面可能更多地会参与房地产方面的一些股权投资，通过项目开发运营增值的过程去套现。”滨江控股的相关人士表示。
信托和票据：私募票据融资成“新宠”
根据不完全统计，截止到今年2月，涉及商业地产的信托产品超过150款，虽然房地产信托受到限制，但是仍然不少在发行。目前仍然在售的西安珠江时代广场项目贷款信托，信托资金贷款给西安珠江时代广场投资有限公司，资金规模最高达到7亿元。
近期有关数据，2011年通过房地产信托融资规模居首的是万达，共发行10款产品，融资额为71.76亿元;排在第2位的万科发行了8款产品，融资规模达48.93亿元。此外，发行产品数量最多的是恒大地产和中国泛海，均各发行13款产品，融资规模分别为35.05亿元和27.13亿元。
正当房地产开发商为融资一筹莫展的时候，从海外市场引进的私募票据却为他们打开了心锁。了解香港市场的人都知道，香港上市房地产企业大多频繁地利用债券融资方法，如中国海外、嘉里建设、九龙仓、新鸿基地产、恒基地产等。
一些地产开发商当然不会放过如此大好的机会。据中国银行间市场交易商协会网站披露，华侨城集团已获准注册总额60亿元的私募中期票据，注册额度有效期两年。
无独有偶，前不久中国建筑股份有限公司委任中信证券主承销的总额30亿元、3年期限私募中期票据，有望近期推出。
“企业发行私募中期票据需要承担较高的成本，但却没有不得超过公司净资产40%的规模限制。同时，由于地产市场表现低迷，信贷收紧，信托到期兑付，房企急需寻找新的融资渠道，而私募票据不仅可以根据企业现状灵活设计，而且高端企业发行的私募债券利率低于贷款利率的可能性很大，如今受到欢迎也是理所当然。”一家外资行的高管表示。
中小房企进退两难
俗语说，大树底下好乘凉。这句话唯独不适用于眼下的商业地产市场。
债台高筑压垮了大规模的地产开发商，而那些中小房企，面临的不只是“折腰”，而是能否继续生存。
“银行原本都不乐于贷款给我们，现在更是切断了我们的资金来源。客户从银行那里贷不到款，楼市的成交量很难上去。筹不到资金，无法偿还贷款，更别说开发新的楼盘。以前还可以鼓动几个合伙人作为主要出借人，再出动员工进行拉网式揽客，必要的时候还会求助于民间借贷，现在，估计哪一条路都难啦。”江苏一家小型房企的老板透露。
有地产分析师认为，让中小房企进一步陷入困境的不仅是房子不好卖，而是传统地产商过度依赖银行。“银行一收口，地产商就呼吸困难。”秦皇岛君仪子洛投资公司总经理认为，对资金链脆弱的中小地产商而言，这是致命的。
“信托融资成本前期利息是20%，现在到了30%。”杨占荣表示，项目的利润目前都难以填补利息的大洞，“很多地产商是借遍朋友借亲戚。难以维系的最终结果就是股权出让，退出市场。”
另一位研究房地产多年的分析师说，未来面临资金链困局的中小开发商将越来越多。房产公司股权及项目的兼并收购潮也将随之拉开帷幕。